中新網9月8日電 隨著調控政策的逐步落地，樓市投資風險的加大，以往那種“揀到籃子都是菜”的投資策略已經過時。
近日，《上海證券報》記者調查發(fā)現，目前上海樓市投資者開始側重于兩類投資，一是“走進來”，內環(huán)內，特別是市中心的剛性需求支撐力不斷在強大，投資收益能有保證；二是“走出去”，一些海外發(fā)達國家和地區(qū)的房產開始變得引人矚目。
目前，上海市中心的樓盤依舊熱火。先是靜安區(qū)的靜安四季成為銷售冠軍，接著盧灣區(qū)的翠湖天地也被海外基金看中而整幢收購。就連一些非傳統(tǒng)中心城區(qū)的優(yōu)勢地段也走勢穩(wěn)定。比如閘北區(qū)中興板塊的綠洲雅賓利4月剛開盤，就在100天內創(chuàng)造了6個億的銷售額，奪得上海內環(huán)線樓盤總銷面積和總銷金額雙料冠軍。目前成交量也已超過350套，總銷金額過7億元，銷售率近90%。
業(yè)內指出，經過多年的建設，上海地段觀念已從傳統(tǒng)“上只角、下只角”的區(qū)別轉變?yōu)椤耙猿鞘性c為核心，環(huán)線為輪廓“的輻射性劃分。雖然在傳統(tǒng)觀念中，中興板塊的商業(yè)發(fā)展并不成熟，但地處人民廣場以北2公里方圓，買房人還是情有獨鐘。
幾乎同時，一些海外房產也來滬叫賣。在“和諧房產、創(chuàng)造財富”的論壇上，澳大利亞悉尼的大型小區(qū)“悉尼早晨”登陸上海，澳中財富集團董事局主席楊敏介紹，隨著人民幣升值帶來的購買力提升，國內樓市目前變化也較多，許多國內投資者都把目光投向海外，澳洲房產的投資回報穩(wěn)定、低風險，空置率低和環(huán)境舒適是幾大優(yōu)勢。
“這套房子我純粹是投資，這幾年我會將之出租，估計每年租金回報率為5%左右，另外房產升值率應該也至少有8%吧，等將來兒子去澳洲留學，有此房還可省下一筆住宿費。”一位投資者這樣設想，自認這是一樁不錯的投資。
需要提醒投資者注意的是，在海外買房的成本結構和國內房地產投資有很大區(qū)別。
專家指出，歐、美、澳的房地產投資成本其實分為起始成本和持有成本兩部分，尤其在持有物業(yè)后，即買完樓盤后，稅費成本會相當高——例如在美國投資房地產，物業(yè)持有成本高達70%，而起始成本僅30%。投資國內房地產能賺錢不代表投資海外房地產就賺錢，進行海外置業(yè)前一定要多方咨詢。
另外，異地或者異國置業(yè)時，除了購房和養(yǎng)房成本外，還應考慮交通成本、人力成本、交際成本等等，特別是如果產生糾紛，要對當地的政府、法院、律師、訴訟等政策層面有所了解，可能產生的訴訟成本也要計算在內。只有未雨綢繆，才能更準確估算投資收益率。(柯鵬)
