世界上很多國家在經(jīng)濟發(fā)展過程中都曾經(jīng)或正在面臨房價過高的難題，政府對房地產(chǎn)市場如何進行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場泡沫，并保證低收入階層的住房，促使社會經(jīng)濟秩序的正常運行，一定程度上也是對政府執(zhí)政能力的考驗。
美國：每年數(shù)百億美元資助低收入家庭
美國連續(xù)幾年的低息政策和股市低迷使得游資大量進入房地產(chǎn)業(yè)尋求高額回報，拉動了住房市場的繁榮并造成房價不斷上漲。盡管美聯(lián)儲自2004年6月開始已經(jīng)多次提高聯(lián)邦基金利率，美國的住房抵押貸款利率也在逐漸上升，但住房的銷售量和價格并沒有降下來，原因在于提升后的利率仍處于較低水平，不足以使住房市場降溫。面對高揚的房價，低收入者只能求助于政府。美國聯(lián)邦政府每年要為低收入階層支出幾百億美元來資助他們的住房。據(jù)統(tǒng)計，在過去35年中美國政府的這類支出大約是1萬億美元，主要用于解決低收入家庭的住房問題。
幾十年來，針對低收入階層的住房問題，美國住房政策的重點就是照顧低收入家庭的經(jīng)濟承受能力，鼓勵私營機構(gòu)參與，同時依靠強有力的金融保障體系來支持相關(guān)政策，以實現(xiàn)為美國每一個家庭提供適當住宅的目標。美國對低收入家庭住房資助的具體做法是，聯(lián)邦政府把專項資金撥給地方公共住房管理部門，由地方以兩種方式為低收入家庭提供住房資助：一種是為低收入家庭提供廉價的政府公寓住房；另一種是為他們提供租金補貼券，他們可以用來在私營房產(chǎn)市場上租房。其中，房租代金券形式的租金補貼最受歡迎，這種補貼的依據(jù)是美國1974年“住房法”第八條款的規(guī)定。目前，在接受政府住房資助的家庭中，大約有60%是選擇租金補貼券形式。
美國聯(lián)邦法律規(guī)定，住房政策的著力點是幫助中低收入家庭解決住房問題，而對中上收入者則采取靈活政策，由市場自行解決。
英國：政策扶持，緩解壓力
英國為了抑制房地產(chǎn)市場，政府和中央銀行從供需兩方面入手，采取“雙管齊下”的政策和措施，取得初步成效。
英國主要采取通過央行提高利率導(dǎo)致借貸成本增加的措施。在沒有通脹擔憂的前提下，為了遏制房地產(chǎn)市場和消費信貸過熱的現(xiàn)象，這樣導(dǎo)致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情。另外，如何確保建造足夠的低收入群體買得起的住房，英國政府也出臺了一系列的政策和舉措。相關(guān)政策重點向三類人傾斜：一是首次購房的年輕人，二是低收入人群，三是社區(qū)關(guān)鍵崗位的服務(wù)人員，如護士、教師、消防隊員等。
相關(guān)的具體措施包括：一、建設(shè)6萬英鎊以下的低成本、小戶型住房。二、為關(guān)鍵崗位人員提供購房補助或優(yōu)惠貸款。三、與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權(quán)。如購房者可以先買一半的產(chǎn)權(quán)，或買一半租一半等。四、向30萬租住地方政府福利公房的住戶折價出售房屋等，售價可低至3.8萬英鎊至1.6萬英鎊。五、將購房印花稅的起征點進一步提高。六、政府在建房用地的限制上進一步放寬，開放了1650多公頃國防部和國家醫(yī)療體系所有的土地，允許使用廢棄土地、公共綠地邊緣等“灰色土地”。
韓國：一戶一宅，多宅重稅
為解決低收入者的住房問題，韓國政府實施了一種優(yōu)先為無房戶提供住房的制度。具體的實施辦法是，無房戶在購房前須至政府指定的銀行存款，存款額度每年約20萬韓元約合1700元人民幣；在銀行累計存款兩三年后，可獲得購房資格。獲得購房資格后，按先后順序進行排隊。政府提供給低收入者的住房一般都是兩室一廳的房子。新住房建成后，購房者可根據(jù)自己的需要看房，房管部門根據(jù)排隊順序，安排購房。購房時，根據(jù)無房戶的需要，銀行可給予貸款。目前，“一戶一宅”制已經(jīng)成為保證百姓安居樂業(yè)和國家經(jīng)濟發(fā)展的基本制度。
但是，近幾年來韓國利用多處住宅進行投機的現(xiàn)象日益嚴重。在確保繼續(xù)貫徹“一戶一宅”制的同時，韓國政府出臺了一系列遏制房地產(chǎn)投機的政策：例如：在進行住房交易中，實施“住房交易申報制”，征收高額的資產(chǎn)增值稅等。再加上房產(chǎn)中介機構(gòu)的手續(xù)費等，房主想炒房的夢想，幾乎完全破滅。
新加坡：每戶只可以買一套組屋
為了能夠讓每一位居民都能買得起住房，新加坡政府對居民購買“組屋”經(jīng)濟適用房實行免稅優(yōu)惠措施，如購買三室以下組屋，出售價格常低于半價，對購買四房組屋的價格約降15%，對購買五室的，則稍有優(yōu)惠。對于那些實在買不起組屋的居民，政府將其分為困難戶和特困戶，這些人各占居民總量的10%。對困難戶，政府將給予適當補貼，爭取每戶能夠購買一套60至70平方米的舊房居住。而對特困戶則租給每套舊的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。購買組屋者需先登記入冊，列入政府的排隊名單，一般等兩年左右就可以購得。組屋起價較低，大概在幾萬新元左右。現(xiàn)在一套100平方米左右的組屋，價格一般在10萬到20萬新元之間，如果一家人湊錢來購買，并不困難。
新加坡政府規(guī)定：有房的居民不能購買組屋；無房居民每戶只可以買一套組屋，一個家庭同時只能擁有一套組屋，如果要買新的組屋，舊的必須退還；居民購得組屋后，一般情況下5年之內(nèi)不可以出租，5年之后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住；住滿10年后，才可出租整套組屋；對于那些從2003年開始沒再向建屋發(fā)展局貸款，也沒有領(lǐng)取公積金購屋津貼的屋主，可在住滿1年后出售在公開市場上所購買的組屋。以上規(guī)定只適用于新加坡公民。而新加坡的永久居民外來人口、無國籍人士則只能購買二手組屋。在買賣組屋時，必須提供翔實的資料，如果一旦發(fā)現(xiàn)虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監(jiān)禁，嚴重者兩者兼施。
(來源：中華工商時報 作者：王琛)
