中新網(wǎng)7月3日電 據(jù)《中華工商時報》報道，全國首個房地產(chǎn)新政細化措施日前在深圳率先出臺，立即引起廣泛關(guān)注。有業(yè)界人士稱，“國十五條”中最焦點的“70%比例”條款，最終在深圳落地，從而使第二輪宏觀調(diào)控勢如破竹，令持續(xù)高溫的深圳樓市即將出現(xiàn)拐點。
細則措施粉碎市場松動期望
深圳一官員表示，落實房地產(chǎn)新政，深圳沒有折扣可打。對宏觀調(diào)控政策落實不到位的部門，要追究責任，通報批評，并限期整改。而“98號文”最后是一句頗有點兒“殺氣”的話，令眾多房地產(chǎn)商背冒冷汗。
據(jù)了解，房地產(chǎn)調(diào)控落實細則文件出臺后第二天，深圳開發(fā)商都不約而同地閉門謝客，召開緊急會議。此次配套細則以超乎業(yè)界預(yù)期的速度出臺，給觀望中的深圳房地產(chǎn)業(yè)界來了個“措手不及”。
此前的一段時間，盡管“國十五條”已出臺，但整個深圳房地產(chǎn)市場幾乎陷入“集體靜默”處于觀望期。拍賣停止，按揭停辦，房產(chǎn)成交大幅萎縮，
未取得開工許可證的項目全被叫停。市場各方都在等待政府的房地產(chǎn)調(diào)控細則出臺。有業(yè)界人士透露，不僅是高壓下的深圳，而北京、上海、廣州等城市同樣也在難熬的靜默中僵持。全國盯著北京，北京盯著上海，上海盯著深圳�，F(xiàn)在，深圳在各路諸侯中第一個以不打折扣的姿態(tài)帶頭響應(yīng)“37號文”。
深圳細則出臺，粉碎了市場期望地方細則會有所松動的期望，聯(lián)合證券研究員魚晉華發(fā)出了“一聲嘆息”。據(jù)一位房地產(chǎn)商透露，目前，國務(wù)院有關(guān)部委將會再次聯(lián)合發(fā)文，要求制定地方細則的領(lǐng)導(dǎo)小組組長必須由分管高層甚至“一把手”來擔任，以溝通各部門關(guān)系，保證細則盡快順利推出。他表示，全國首個房地產(chǎn)新政細化措施在深圳率先出臺，看來，房地產(chǎn)新政是擋不住了，持續(xù)高溫的深圳樓市將很快會出現(xiàn)拐點。
100多個項目被“叫停”
據(jù)了解，70%定義在單個項目，這是深圳這次調(diào)控措施最敏感和關(guān)鍵的一點。目前，深圳正處于項目調(diào)整的地產(chǎn)項目有30多個，另外一位專業(yè)人士則表示，被“叫�！泵麊文壳耙呀�(jīng)擴大到100多個。華僑城與招商地產(chǎn)的一個名為“曦園”的項目，也被列入“叫�！泵麊�。碰到同樣情況的還有萬科的第五園、萬科城項目、振業(yè)城后期項目等等�，F(xiàn)在，“叫�！泵麊我延稍ǖ�34個項目，迅速擴大到100多個。深圳官方解釋稱，這些項目需要重新規(guī)劃，重新報建。
業(yè)內(nèi)人士表示，如果70%比例的限定嚴格實施，將會根本性改變目前深圳商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府提高容積率也是在所難免的。據(jù)金地集團總裁張華綱的估計，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%。據(jù)了解，在過去一周時間里，深圳國土規(guī)劃局共接受14宗商品住宅審批，但有11宗因沒滿足70%、90平方米的規(guī)定而未獲通過，地方政府從嚴執(zhí)行政策的力度可見一斑。
有業(yè)內(nèi)人士擔心，對于70%的限定，可能會引發(fā)又一場新的“貓捉老鼠”游戲。“98號文”規(guī)定，90平方米以下房屋未占70%的未開工項目全部調(diào)整規(guī)劃�！�98號文”指出，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。今后新出讓的住宅項目，達不到70%以上標準的，不得簽訂土地出讓合同。一位因為未能取得開工許可證而項目被叫停的開發(fā)商表示，如果執(zhí)行下去，影響會很大。
世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理梁興安分析稱，70%規(guī)定的制定，顯然是跟深圳的實際情況偏差非常大。深圳市政府要消化這個政策，面臨不小的難度。比如，目前深圳市場130平方米的戶型占比例最大，而小戶型供應(yīng)量失衡非常嚴重。根據(jù)張華綱的估計，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%，這個比例要上升到70%，市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較大，政策上也很難操作。
也有深圳地產(chǎn)商質(zhì)疑，“98號文”中說，因特殊情況需要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例的，必須報建設(shè)部批準，這一條規(guī)定，會不會讓一些有實力的開發(fā)商也開始“跑部運動”？
而另外一條受到關(guān)注的是，深圳表示每年將全市土地出讓凈收益的10%用于公共租賃住房和含廉租住房的建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士分析說，如果按照深圳每年土地收益的最高紀錄100億元來計算，這意味著樂觀的話深圳每年將有8億-10億元的公房投資資金。由于無須地價，按照2500元／平方米的建造成本，10億元最多就可建設(shè)40萬平方米公房，與960萬平方米商品住宅的面積比例關(guān)系為1∶24。而這一供應(yīng)比例仍低于2003年前的安居房占商品房的比例。公房的供給在商品房面前，依然是杯水車薪。
市場分析人士則認為，深圳出臺的細則使得深圳房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險加大，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的沖擊，現(xiàn)時也無法估量。同時由于深圳的示范效應(yīng)，對于房地產(chǎn)板塊而言，短期內(nèi)政策風(fēng)險仍然較高，因此投資者在選擇房地產(chǎn)上市公司時需要更高的安全邊際以及勇氣。
取消各類地價優(yōu)惠政策
專家們認為，現(xiàn)時的地價、房價上漲存在許多深層次的問題，如土地供應(yīng)體制、金融管理體制、財政分配體制、房地產(chǎn)稅收體制等，要從制度上找原因和從根本上解決問題，否則只能是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，治標不治本。
另悉，繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控落實細則后，深圳又進一步出臺了嚴管土地取消地價優(yōu)惠的政策。這1＋7系列文件中，明確提出了深圳將實施最嚴格的土地管理制度，取消各類地價優(yōu)惠政策，推進節(jié)約和集約利用土地，今后須在緊束條件下求發(fā)展，全面發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加快建設(shè)國家創(chuàng)新型城市。
1＋7系列文件為《深圳市人民政府關(guān)于進一步加強土地管理推進節(jié)約集約用地的意見》及《深圳市土地儲備管理辦法》、《深圳市集約利用的工業(yè)用地地價計算暫行辦法》、《深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地審批實施辦法》、《深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標準》、《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地遺留問題的若干規(guī)定》等。(胡嘉莉)
