中新網(wǎng)8月30日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，今年4月始，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在節(jié)奏、力度上呈漸次加強(qiáng)態(tài)勢(shì)。然而，在房地產(chǎn)交易淡季的六、七月份，國內(nèi)各大城市房價(jià)并不見明顯下降。是調(diào)控效果顯現(xiàn)滯后的原因？還是調(diào)控效應(yīng)遭遇各方因素的消解？
一個(gè)現(xiàn)狀——漲勢(shì)難遏并在全國蔓延
數(shù)據(jù)表明，目前國內(nèi)各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“異常上漲現(xiàn)象”：
一是漲勢(shì)難遏。與去年同期相比，國內(nèi)各大城市新建商品住房銷售價(jià)格并沒有出現(xiàn)明顯下降，相反，房價(jià)逆“風(fēng)”飛揚(yáng)態(tài)勢(shì)明顯。
5月至7月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅在5.7%與5.8%之間。其中新房價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下挫的僅上海市，其它如錦州、丹東、溫州3城市只出現(xiàn)微幅下調(diào)。
二是漲勢(shì)蔓延。就新房市場(chǎng)而言，同比漲幅過10%的城市，5月份有大連、深圳、呼和浩特、福州，6月份有深圳、北京、廈門、呼和浩特、包頭、廣州，7月份有深圳、北京。新房市場(chǎng)漲價(jià)現(xiàn)象已由個(gè)別熱點(diǎn)城市向其它大中型城市蔓延，并開始出現(xiàn)向中西部“進(jìn)軍”的局面。
“從7月份的統(tǒng)計(jì)情況看，中部地區(qū)、西部地區(qū)房價(jià)與東部沿海城市一起高。全國各大城市房價(jià)普漲！房價(jià)過高有可能成為一個(gè)全國性的問題。”業(yè)內(nèi)人士稱，考慮季節(jié)性因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)比微幅下調(diào)還不足以證明宏觀調(diào)控正在對(duì)抑制房價(jià)產(chǎn)生作用。
兩大解釋——巨量資金支持與“政策空置”
為何調(diào)控聲聲緊，房價(jià)節(jié)節(jié)高？經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶從資本流動(dòng)性的角度給出了一個(gè)解答。他認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)需求巨大。中國改革20多年來，人均收入的增長很多年都是兩位數(shù)，而房地產(chǎn)人均居住面積每年的增長率都在3%以下，積累了巨大的勢(shì)能。有大量的資金和需求足以支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
根據(jù)徐滇慶的觀點(diǎn)，中國目前的資金出路并不多，存錢是負(fù)利率，股市形勢(shì)也并不完全讓人放心；投資實(shí)業(yè)，上百種主要商品沒有供不應(yīng)求的，投資哪兒，哪兒就過剩；往外走，人民幣不可以自由兌換，即使通過非法途徑走，一年帶走也很有限�！按罅抠Y金無路可走，巨額的資金流必定進(jìn)入房地產(chǎn)，房價(jià)怎么會(huì)跌呢�！毙斓釕c說。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“長陽無陰”還有一個(gè)重要原因，那就是“政策空置”。
7月26日，國稅總局出臺(tái)通知，要求自8月1日開始，國內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率固定為20%。但這個(gè)看起來十分剛性的強(qiáng)力措施中另有一條款規(guī)定，沒有房屋原值憑證的，可以按交易全額的1%-3%計(jì)稅。結(jié)果包括上海在內(nèi)多個(gè)城市的“實(shí)施細(xì)則”都“用足政策”，紛紛規(guī)定，納稅人能提供房屋原值憑證的，可以在減去各種合理費(fèi)用后，按房屋現(xiàn)售價(jià)和原值差額征收20%個(gè)稅，沒有房屋原值憑證的，則按交易全額的1%-2%計(jì)稅。當(dāng)然，在實(shí)際操作時(shí)更有可能只按下限執(zhí)行了。
三重誤區(qū)——房地產(chǎn)業(yè)定位是政策消解主動(dòng)力
6月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資、房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積這兩項(xiàng)重要指標(biāo)驟然出現(xiàn)大幅反彈，分別由1526.77億元人民幣、0.24億平方米回升至2036.91億元人民幣和0.41億平方米。
“這一現(xiàn)象說明，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的正效應(yīng)已出現(xiàn)被消解的狀況。而發(fā)展商對(duì)此則是心知肚明。”有關(guān)專家分析認(rèn)為，政策的正面效應(yīng)之所以被快速消解、甚至走向負(fù)面，問題出在地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所作的經(jīng)濟(jì)定位上。據(jù)分析，這其中有三大誤區(qū)。一是強(qiáng)調(diào)房價(jià)增幅下降、暗中排斥房價(jià)下降。既然價(jià)格受供求影響、圍繞價(jià)值波動(dòng)是規(guī)律，適應(yīng)于所有商品，為什么偏偏商品房必須例外？所謂增幅放緩，其本質(zhì)就是強(qiáng)調(diào)房價(jià)只能升、不能降。在這一思想的主導(dǎo)下，各種政策可能都會(huì)被異化。
“這是最大的理論誤區(qū)，與價(jià)值規(guī)律不符。”上海房地產(chǎn)評(píng)論人士顧海波說。
二是將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)。不少專家提出，從東部沿海地區(qū)看，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史已經(jīng)結(jié)束。由于房地產(chǎn)業(yè)在特定時(shí)間、特定空間中的不可持續(xù)性，國際上很少有國家將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。從上海、浙江的情況看，思考房地產(chǎn)的非支柱產(chǎn)業(yè)性時(shí)機(jī)已到。華東師范大學(xué)教授沈玉芳認(rèn)為：“在這個(gè)問題上，全國不可能一樣。中部、西部地區(qū)可能剛起步，但東部沿海是該結(jié)束了�！�
三是不少地方仍在迷戀、依賴“土地財(cái)政”夢(mèng)。所謂“經(jīng)營城市”本質(zhì)上就是經(jīng)營土地、經(jīng)營房地產(chǎn)。在土地及其相關(guān)收益的分配不能盡快落實(shí)到位的情況下，要房價(jià)下降，相關(guān)方面都需要更深層次的變革。（徐壽松 蔡國兆）
