中新網(wǎng)9月7日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”，轉(zhuǎn)“低價(jià)房”為“團(tuán)購(gòu)折扣房”，從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”……這是建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部三部委集資建房“禁令”出臺(tái)前后，地方黨政機(jī)關(guān)和部委廳局采取的應(yīng)對(duì)措施。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“禁令”的滯后性毋庸置疑，但集資建房產(chǎn)生的大量“隱性囤房”，必須盡快納入調(diào)控視野，這樣才能使調(diào)控落到實(shí)處。
“自有土地”集資建房運(yùn)行兩年多
“隱性囤房”難以估量
“三部委‘禁令’并未讓我們傷筋動(dòng)骨，不少先知先覺(jué)的地方廳局早就將‘自有土地’運(yùn)作成了第二套甚至第三套住房�！本驮谌课Y建房“禁令”出臺(tái)前，廣西建設(shè)部門(mén)一位負(fù)責(zé)人坦率地說(shuō)。
事實(shí)上，早在2003年，廳局單位可以利用自有土地建設(shè)房屋的相關(guān)文件就已經(jīng)出臺(tái)，“集資建房”在文件中變成“市場(chǎng)化運(yùn)作”第二套房子，但這與“集資建房”如出一轍。
據(jù)了解，江西某地政府2000年7月開(kāi)始籌劃搬遷政府新址，在城郊一帶建設(shè)新區(qū)，當(dāng)年底就在新區(qū)新建2000多套住房，以“市場(chǎng)化運(yùn)作”的旗號(hào)來(lái)解決市直機(jī)關(guān)工作人員住房問(wèn)題。但房屋直到2004年底才全部建好，市場(chǎng)價(jià)格是1800元-2000元/平方米。而同期新區(qū)周邊地區(qū)商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3500元/平方米左右。2006年，這一區(qū)域的商品房均價(jià)為3600元-4500元/平方米。
熟悉商品房運(yùn)作規(guī)律的業(yè)內(nèi)人士姜遼海透露，這類做法在中西部省會(huì)城市中屢見(jiàn)不鮮，短短2年至3年時(shí)間，政府就與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手抬高了新開(kāi)發(fā)區(qū)2-3倍的土地價(jià)格，看似“市場(chǎng)化運(yùn)作”的背后，實(shí)際上是將行政權(quán)力與牟取部門(mén)利益進(jìn)行了交易。
在東北、華南、華中擁有多家房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的業(yè)內(nèi)人士吳玉斌認(rèn)為，這些現(xiàn)象不是個(gè)案，而是地方各級(jí)政府和部門(mén)普遍存在的情況。“凡是有權(quán)有錢(qián)的單位都在蓋房子，比如公檢法、國(guó)地稅、銀行、大學(xué)、大企業(yè)……”吳玉斌估計(jì)：“東北市場(chǎng)上集資建房面積占房屋開(kāi)發(fā)總面積的20%-30%，甚至更多，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的華南、華東也有2%-15%�！�
開(kāi)發(fā)商“變臉”牟暴利
“權(quán)房”交易謀求部門(mén)“陽(yáng)光”利益
記者對(duì)一些省會(huì)城市廳局機(jī)關(guān)采訪時(shí)，不少“一把手”明確表示：“國(guó)家政策要用足，為單位和下屬多謀福利，才能‘得民心’，前幾年沒(méi)有抓住機(jī)會(huì)搞房子的，現(xiàn)在還是要學(xué)會(huì)打‘擦邊球’找‘陽(yáng)光’機(jī)會(huì)，不然離任之后誰(shuí)也不會(huì)理睬你�！本褪窃谶@樣一種心態(tài)驅(qū)使下，房產(chǎn)商和一些地方政府機(jī)關(guān)紛紛變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”，挪“低價(jià)房”為“團(tuán)購(gòu)房”，從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”……確保自身利益實(shí)現(xiàn)。
變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”。其基本程序是：把單位或者部門(mén)擁有的土地向規(guī)劃部門(mén)、土地管理部門(mén)上報(bào)，要求將這部分土地作為辦公用地或者職工宿舍用地使用；政府相關(guān)部門(mén)做好備案后就可以動(dòng)工；工程全部采用招投標(biāo)、工程監(jiān)理等規(guī)范做法，房屋分配采用內(nèi)部“評(píng)分”分配。但這一做法大大減少了土地出讓金，單位無(wú)須交納營(yíng)業(yè)稅，這就減少了一半以上的成本，部門(mén)和職工完全可以以低于市場(chǎng)價(jià)格一半以上甚至更低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到房屋。
變“低價(jià)房”為“團(tuán)購(gòu)房”。在“集資建房”和“低價(jià)房”成“高危字眼”的背景下，地方政府和廳局為解決問(wèn)題，紛紛采取“團(tuán)購(gòu)房”的方式，來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在著由于資金鏈條發(fā)生問(wèn)題，無(wú)法在規(guī)定年限內(nèi)完成房屋開(kāi)發(fā)的，相關(guān)職權(quán)部門(mén)往往開(kāi)出價(jià)碼：允許土地延期開(kāi)發(fā)，但前提是留下一定數(shù)量由政府部門(mén)成員“團(tuán)購(gòu)”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商杜峰源承認(rèn)：“團(tuán)購(gòu)價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低1/4—1/3，開(kāi)發(fā)商受益、職權(quán)部門(mén)受益，國(guó)家財(cái)政和宏觀調(diào)控措施就打了折扣�！�
從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”。“搬遷”“擴(kuò)容”是政府抬升地方房?jī)r(jià)的主要做法。政府將辦公地點(diǎn)搬遷到新區(qū)的同時(shí)，將原辦公場(chǎng)所拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商“共同開(kāi)發(fā)”新區(qū)；并以承諾招商引資、優(yōu)惠土地政策的方式，將行政資源變相轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的潛在效益。
在搬遷已成定局的情況下，政府和相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)“暗示”開(kāi)發(fā)商低價(jià)內(nèi)部銷售部分土地，政府部門(mén)則公開(kāi)或者私下要求公務(wù)員集體購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商初期難以銷售的樓盤(pán)，將開(kāi)發(fā)商部分“溢出”利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為部門(mén)的群體利益，并承諾在其他項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中給予開(kāi)發(fā)商更多利益。銀行也樂(lè)于向公務(wù)員貸款，開(kāi)發(fā)商、政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員和銀行都從這一“搬遷鏈條”中受益，房?jī)r(jià)也就自然節(jié)節(jié)攀升。
曾留學(xué)韓國(guó)的學(xué)者陸群有把這種房屋占有狀況稱為“隱性囤房”和職能部門(mén)與開(kāi)發(fā)商之間的“權(quán)房交易”。他說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商售樓情況信息逐漸透明，但落到黨政機(jī)關(guān)工作人員手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房卻無(wú)從考量，統(tǒng)計(jì)部門(mén)也無(wú)法公布這類空置房屋的數(shù)據(jù)，這部分信息不透明恰恰成為房?jī)r(jià)高企的‘助推劑’�！�
將單位、部門(mén)的住房狀況納入統(tǒng)計(jì)、審計(jì)視野
不少專家學(xué)者建議，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為全社會(huì)高度關(guān)注問(wèn)題的背景下，應(yīng)該將部門(mén)考核、單位業(yè)績(jī)、干部考核捆綁起來(lái)，將單位、部門(mén)的住房狀況納入統(tǒng)計(jì)、審計(jì)視野，在最短時(shí)間內(nèi)弄清楚“隱性囤房”狀況，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出正確的評(píng)估。（何豐倫 黃玫 陳春園)
