中新網(wǎng)10月27日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道,樓市“金九銀十”的經(jīng)驗(yàn)定律遭到最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的“破壞”。北京市統(tǒng)計(jì)局消息顯示,在剛剛過去的九月,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出銷售面積下滑、房?jī)r(jià)漲幅趨緩和住宅空置面積大幅減少等相互“矛盾”的三大特點(diǎn)。
盡管官方觀點(diǎn)認(rèn)為,上述現(xiàn)象說明前期調(diào)控措施已取得初步成效。但一些業(yè)內(nèi)人士表示,成交的萎縮可能更多地來自供給方面的因素;與此同時(shí),對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅的放緩也不應(yīng)過于樂觀,判斷其未來走向的前提是厘清成交結(jié)構(gòu)的變化。
調(diào)控見效?
日前,北京市統(tǒng)計(jì)局和調(diào)查總隊(duì)發(fā)布消息,9月份北京商品房銷售面積為159.4萬平方米,明顯低于前9個(gè)月月均184萬平方米的水平。而至9月末,全市商品房空置面積為905.1萬平方米,比去年年末減少469萬平方米,其中,住宅空置面積減少了300多萬平方米。在交易萎縮的同時(shí),9月份房?jī)r(jià)漲幅同比下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。
統(tǒng)計(jì)局人士介紹,這是今年以來北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)首度出現(xiàn)成交減少的現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)局還同時(shí)表示,由于前期北京市房?jī)r(jià)上漲過快,政府對(duì)此展開督察,市場(chǎng)因此產(chǎn)生了持幣觀望的心態(tài)。這是銷售面積下降和房?jī)r(jià)漲幅趨緩的主要原因。
而北京國(guó)土局近日召開的新聞發(fā)布會(huì)則從土地供應(yīng)的角度詮釋了房?jī)r(jià)的變化。據(jù)介紹,截至10月中旬,全市成交地塊61宗,總面積582公頃,同比增長(zhǎng)48%;其中,以住宅為用途的地塊面積占到總成交面積的93%,同比增幅更是達(dá)到96%。
另外,國(guó)土局還表示,今年成交的地塊均價(jià)為2255元/平方米,比去年2600元的均價(jià)下降了13%;其中,住宅用地均價(jià)為2272元/平方米,同比下降了12%左右。因此,“地荒論”、“高房?jī)r(jià)緣于高地價(jià)”等說法不能成立。
土地供應(yīng)不足后遺癥?
不過,從土地轉(zhuǎn)讓到形成住宅供應(yīng),平均有1.5-2年的周期,因此,對(duì)于改善當(dāng)期的供需關(guān)系,年內(nèi)土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)多少有些“遠(yuǎn)水解不了近渴”。一些業(yè)內(nèi)人士表示,近期商品房成交量的下降,其實(shí)正是2004年“8·31”大限后土地供應(yīng)不足的產(chǎn)物。
最直觀的表現(xiàn)是,從5月份開始,北京市可售期房基本呈現(xiàn)逐月下滑的態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息,從5月初到10月初,全市可售住宅面積分別為1539、1521、1414、1377、1309和1334萬平方米,累計(jì)下滑幅度為13.32%。
按照商品房開發(fā)的邏輯順序,可售面積的下降來自竣工面積、開發(fā)面積和土地出讓面積的下降。事實(shí)上,從“8·31”大限到2005年年底,北京市土地供應(yīng)一直跟不上住房需求。按照北京市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局和市發(fā)改委的聯(lián)合公告,2005年北京市住宅供地為880公頃,規(guī)劃建筑面積為1196萬平方米,而今年前9個(gè)月商品房銷售面積就已經(jīng)達(dá)到1662萬平方米。
盡管從理論上說,“8·31”大限之前集中批轉(zhuǎn)的土地也將逐年形成住宅供應(yīng),但客觀事實(shí)是,其中相當(dāng)數(shù)量的拿地人并不具備開發(fā)資質(zhì)和能力,因此也無法形成有效供給。
分析人士指出,前期土地供應(yīng)的斷檔是近期商品房銷售數(shù)量下降和空置面積減少的根本原因,而且,這一過程還將延續(xù)一段時(shí)間,直至今年的土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為住宅供應(yīng)。
漲幅真的趨緩?
至于房?jī)r(jià)漲幅的回落,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,位置和戶型結(jié)構(gòu)的變化或許是最主要的原因。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示,截至10月25日,全市可售住宅面積為1252萬平方米。但其中,東城、西城、崇文和宣武四區(qū)分別只有14萬、18萬、19萬和29萬平方米,合計(jì)占全市可售面積的6.39%。很顯然,位于城中心地區(qū)的項(xiàng)目占比的多少和變化,是決定住宅絕對(duì)價(jià)格和變動(dòng)趨勢(shì)的重要因素。
可以預(yù)期的是,位置結(jié)構(gòu)的變化將使北京市房?jī)r(jià)進(jìn)一步朝著“放緩”甚至“下降”的方向變化。事實(shí)上,今年以來,上述四區(qū)的土地供應(yīng)可謂微乎其微。這在目前表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的下降,而在將來則很有可能成為控制房?jī)r(jià)過快上漲的“功臣”。
另一方面,“90平米小戶型占70%”的政策對(duì)于近期的市場(chǎng)也產(chǎn)生了重要影響。該項(xiàng)政策使市場(chǎng)產(chǎn)生出小戶型供應(yīng)增加和大戶型將出現(xiàn)短缺的預(yù)期,并由此帶動(dòng)了120平方米以上戶型售價(jià)的上升和90平米以下戶型價(jià)格回落。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管其對(duì)總體房?jī)r(jià)的綜合效應(yīng)難以評(píng)估,但該因素起碼不應(yīng)忽視,以避免對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的預(yù)期。(查明)