從《意見》全文來看，其中的規(guī)定大都可圈可點，如能落實，確實有助于遏制房地產市場上熾烈的外資炒作之風。然而，《意見》本身和實施過程中都還存在一定的不確定性，要想充分實現(xiàn)其預期效力，尚需進一步明確。
新華社于7月24日公布了建設部、商務部等六部門制定的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(下文簡稱“《意見》”)全文。在中國房地產市場運作高度不透明、市場操縱行為盛行、價格泡沫日益膨脹、房地產空置面積與日俱增的背景下，外資持續(xù)大規(guī)模流入境內房地產市場，助長了房地產價格泡沫，加大了中國國際收支失衡和人民幣升值的壓力，并提高了國內金融體系的潛在風險。因此，限制外資無秩序流入房地產市場勢在必行，也符合全世界大多數(shù)國家和地區(qū)通行的慣例。
從《意見》全文來看，其中的規(guī)定大都可圈可點，如能落實，確實有助于遏制房地產市場上熾烈的外資炒作之風。然而，《意見》本身和實施過程中都還存在一定的不確定性，要想充分實現(xiàn)其預期效力，尚需進一步明確。
“自用房產”的界定需要實施細則明確
從《意見》條款來看，管理層力圖區(qū)分境外買家中的自用者和投機者，因此有了“自用房產”的規(guī)定，基本傾向對境外機構和個人在境內購買自用、自住房產從寬，購買、投資非自用房地產從嚴。然而，“自用房產”如何界定？是按照一年中的使用時間，還是按照人均多少面積？如果是按照前者，有些非居民個人來往境內外頻繁，盡管一年中總的使用時間可能不是很多，卻是正常的需要；如果是按照后者，不同消費者消費需求差別很大，如何規(guī)定一個統(tǒng)一的人均面積標準？
在此問題上存在不確定性，需要進一步的實施細則來明確。
對港澳臺地區(qū)居民和華僑需合理優(yōu)待與強化監(jiān)督相結合
《意見》對港澳臺地區(qū)居民和華僑在境內購買房地產給予了相對寬松的待遇。給予港澳臺地區(qū)居民和華僑一定寬松待遇是應當?shù)�，因為他們也是中國國民。但是我們也要看到，港澳臺地區(qū)居民和華僑中一部分人投機傾向甚至比外國人還強。當然，由于許多外資機構(特別是一些美歐投資基金)將中國香港特區(qū)作為進入中國大陸市場的基地，所以，在統(tǒng)計中顯示來自中國香港的買家(特別是機構買家)未必完全就是香港居民。為了集中監(jiān)管力量，強化監(jiān)管效力，或許可以考慮對來自投機傾向較為嚴重地區(qū)的海外買家強化監(jiān)管，但這樣做如何與合理優(yōu)待港澳臺地區(qū)居民和華僑的原則統(tǒng)一起來，還需要進一步考慮。
要防范非居民和居民合作開展跨境投機
非居民和居民合作或者利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機的做法值得重視，但此次發(fā)布的《意見》沒有對此作出更明確的規(guī)定。非居民和居民可以聯(lián)手從境外引進資金炒作境內房地產而規(guī)避《意見》所要求的監(jiān)督。
非居民和居民個人公開合法的資金跨境轉移多數(shù)通過僑匯渠道。在《中國國際收支平衡表》中，僑匯屬于經常項目收支，列在“經常轉移”項目下的“其他部門”科目。僑匯曾經是中國的重要外匯收入來源，如果說早年的僑匯更多的是為了滿足國內親友的必要生活需求，那么，隨著國內生活水平和經濟開放度的提高，僑匯已經日益成為海外僑民及其親友的理財工具，對國內外利差、匯率、資產市場收益變動趨勢的敏感度日益上升。對于這種方式，在2004年4月1日國家外匯管理局《關于規(guī)范居民個人外匯結匯管理有關問題的通知》實施之前，監(jiān)管部門對居民個人外匯結匯幾乎沒有任何限制。但即使按照該通知的規(guī)定，也很難防止投機性跨境資本通過這條渠道進入中國房地產市場。
為了規(guī)避國內的資本管制，僑匯還往往采取平行貸款方式。國際金融市場上的平行貸款是現(xiàn)代金融互換的雛形，具體做法是，在不同國家的兩家母公司，在各自國內向對方公司在本國境內的子公司提供金額相等的本幣貸款，在指定到期日各自歸還所借貨幣。
在中國，現(xiàn)行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業(yè)務，平行貸款交易雙方一方在國內，需要將資金轉移到國外；一方在國外，需要將資金轉入國內。雙方私下約定，國內一方將約定數(shù)額的人民幣資金打入國外一方指定的國內賬戶，國外一方則將約定數(shù)額的外幣打入國內一方指定的國外賬戶，從而完成事實上的資本跨境流動。
許多內地人投資境外股市、許多海外人士投資A股和境內房地產市場，就是通過這種方式完成資本轉移。由于這項“業(yè)務”極為興盛，現(xiàn)在溫州等地已經出現(xiàn)專門從事這一行當?shù)闹虚g人。
不僅如此，一些人還利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機。國家外管局曾經披露過一個案例，在這個案例中，投機者胡某以中國居民身份注冊成立私營房地產公司可以避免在商務和外匯管理部門的一些登記審批手續(xù)，降低其自買自賣行為敗露的風險；以非居民身份匯入資金和結匯，則可以在未來需要將資金匯出時取得較多便利。隨著越來越多的國人赴海外發(fā)展，取得海外永久居留權和私下取得外籍但沒有放棄中國國籍者日益增多，其中某些人開展類似跨境投機操作的幾率也在上升。
(來源：新京報 作者：梅新育 商務部研究院博士）
