勤于筆耕、勤于作秀的房地產(chǎn)大鱷潘石屹最近的博客180度反轉(zhuǎn)，開始唱空北京2008年之后的房價，還對政府兩年內(nèi)不開發(fā)的土地?zé)o償回收政策提出了預(yù)警，他的建議是，政府有償回收閑置土地和爛尾項目。
整篇文章仍然圍繞土地政策立言，雖然極盡委婉，也能曲終奏雅對政策恭敬有加，卻千回百轉(zhuǎn)地折射出房地產(chǎn)商對土地政策的一腔憤懣。
老潘先為“地荒論”辯護。政府突然推出大塊土地，導(dǎo)致北京2008年以后房產(chǎn)供應(yīng)偏于寬松，因為在劃撥的土地中規(guī)定了限價房的面積，市場房價可能因此走低——可見，房價漲落就在地方政府的一念之間，干房地產(chǎn)商何事！
但老潘真正想表達的是有關(guān)房地產(chǎn)商生死存亡的大事，即開發(fā)商囤積的土地與爛尾項目如何處置。
“兩年內(nèi)不開發(fā)的土地要無償收回”與“一年內(nèi)不開發(fā)收取閑置費”，是許多房地產(chǎn)商頭頂?shù)膬傻来呙�。這不僅是老潘的心頭之痛，也是所有房地產(chǎn)商的心頭大痛。早在2004年4月，房地產(chǎn)商就聯(lián)合起草一份《對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)土地政策的建議》，認為以8月31日為限的一刀切做法必將對市場造成巨大沖擊，政府應(yīng)從穩(wěn)定市場的角度延緩實施土地新政的最后期限。向來大嘴的任志強明言，如果北京市場的房地產(chǎn)商在8月31日之前動用1200億元償還欠政府的土地出讓金，將“基本擠干開發(fā)企業(yè)手中的現(xiàn)金”。按照潘石屹2004年年中的估算，從建筑面積上看，北京大約有85%的項目通不過“8·31”大限。在關(guān)于土地回收的問題上，房地產(chǎn)商前所未有地立場一致。
原因無他。房地產(chǎn)商囤積的土地實在太多了，一紙禁令就足以抽干房地產(chǎn)商的資金，就讓那些靠倒賣土地而不是開發(fā)牟利的開發(fā)商們現(xiàn)了原形。所以，一旦“土地新政”實施，房地產(chǎn)商就會“家破人亡”，就會與政府“魚死網(wǎng)破”。
土地，不僅是政府房地產(chǎn)政策的神經(jīng)中樞，也是開發(fā)商的命門。所謂房產(chǎn)博弈，主要就是土地博弈。
有兩份文件，曾給房地產(chǎn)商帶來致命的誘惑與致命的傷害。一份是2002年5月的11號文件，叫停土地協(xié)議出讓方式，而代之招、拍、掛方式。這份文件直接催生了各地趕搭土地協(xié)議出讓末班車的狂潮。僅北京一地，2002、2003兩年的新增經(jīng)營性用地需要辦理出讓的就是此前十年之和。另一份是2004年的71號文件，規(guī)定各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。趕上末班車者本以為有了永久基業(yè)，不料風(fēng)云突變，“國八條”“兩年內(nèi)不開發(fā)的土地要無償收回”更是追魂奪命。
只靠土地與金融發(fā)利市的偽開發(fā)商從來無心、也無力開發(fā)，不知為何，在潘石屹眼中，這卻成為給予這些房地產(chǎn)開發(fā)商補償?shù)睦碛�。難道開發(fā)商捂地有理，還是開發(fā)商成為了無辜的替罪羔羊？或者是因為預(yù)想中的家破人亡過于悲慘？還是用納稅人的錢獎賞他們——用爛尾樓成就了銀行的不良貸款與一團亂麻似的多角債務(wù)？還是因為兔死狐悲，抑或不補償會危害房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？或者是想讓大地產(chǎn)商低價接盤？不管從哪個方面來說，“補償有理論”都是可笑的。
有一點潘石屹沒說錯，信息透明最重要。國土資源部要求各地公布2004年以來土地出讓情況，這固然重要，但2002、2003兩年的土地出讓異動才是關(guān)鍵。當(dāng)初“土地新政”乍出，一些政府官員與開發(fā)商如此默契，協(xié)議出讓大干快上，這其中隱含了多少利益、多少潛規(guī)則？如今開發(fā)商頂在杠頭，那些批準協(xié)議出讓的官員呢？那些對于各地“開口子”政策心知肚明卻眼開眼閉的監(jiān)管者呢？他們到底應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
(來源：每日經(jīng)濟新聞 作者：葉檀）
