面對(duì)最新的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，社會(huì)各界一定會(huì)十分納悶，為什么今年以來(lái)政府密集推出一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策后，實(shí)際取得的效果如此有限？是不是政府的政策有誤，沒(méi)有反映市場(chǎng)供求關(guān)系變化的實(shí)際情況？是不是如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就有那樣的“剛性需求”，因此政府通過(guò)用政策來(lái)打壓市場(chǎng)是根本不可能辦到的？
其實(shí)，這些看法完全是一種誤解。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品與一般的商品市場(chǎng)不同，它是一個(gè)生產(chǎn)與銷售周期較長(zhǎng)的產(chǎn)品，因此，在目前生產(chǎn)與銷售的產(chǎn)品早在幾年前就已確定了，即使現(xiàn)在出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是十分有限的。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)政策影響的滯后性，因此，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格影響不會(huì)太大。
其次，無(wú)論是“國(guó)六條”還是“國(guó)六條”細(xì)則，或是2005年的“國(guó)八條”，其政策的宗旨是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。而市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)中長(zhǎng)期問(wèn)題，因此，不要說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品是一種周期較長(zhǎng)的產(chǎn)品，就是僅從市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)說(shuō)，也需要較長(zhǎng)的時(shí)間。也就是說(shuō)，即使“國(guó)六條”細(xì)則能完全為各級(jí)地方政府所實(shí)施，通過(guò)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，同樣需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間。
更為重要的是，目前國(guó)內(nèi)的住房指數(shù)體系存在的不規(guī)范、非科學(xué)性的地方很多，因此，如果僅用目前公布的房?jī)r(jià)指數(shù)體系來(lái)說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，就還有許多缺陷，也看不到問(wèn)題所在。
一般來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格有多種多樣的表現(xiàn)形式，既有平均價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格，也有單位建筑面積價(jià)格、單套住房?jī)r(jià)格，還有交易價(jià)格及評(píng)估價(jià)格等。目前我們關(guān)注的住房?jī)r(jià)格通常是指單位住宅建筑面積交易價(jià)格的平均價(jià)格，即平均的銷售價(jià)格。
而所謂的住房平均銷售價(jià)格，是指在一定的時(shí)間范圍內(nèi)，在特定的區(qū)域市場(chǎng)上，新建商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的平均交易價(jià)格。從這種住宅價(jià)格含義來(lái)看，平均銷售價(jià)格等于銷售收入除以銷售面積。住房平均銷售價(jià)格也就是指一手房市場(chǎng)住房交易的價(jià)格。
但是，對(duì)于住房平均銷售價(jià)格來(lái)說(shuō)，一來(lái)它是一種在一定的區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格的平均，二來(lái)它是一種一手房的價(jià)格。正因?yàn)檫@種住宅價(jià)格的性質(zhì)，它的價(jià)格的比較其實(shí)是一種不同質(zhì)量、不同類型、不同樣式的產(chǎn)品的比較，因此，這種價(jià)格比較不僅對(duì)消費(fèi)者的意義不是很大，而且也存在為政府有關(guān)部門操縱的可能性。因?yàn)�，如果要讓一個(gè)地區(qū)一定時(shí)期的房?jī)r(jià)處于某一種水平，就可以通過(guò)價(jià)格高低項(xiàng)目搭配來(lái)達(dá)成。如果用二手房市場(chǎng)的價(jià)格指數(shù)來(lái)比較，情況就不一樣了，即應(yīng)該通過(guò)這種價(jià)格指數(shù)對(duì)同一產(chǎn)品在不同時(shí)期的價(jià)格來(lái)表示住宅價(jià)格的變化情況。
正因?yàn)樽≌瑑r(jià)格統(tǒng)計(jì)上的原因，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度可能存在低估。比如在北京地區(qū)，低估程度更是會(huì)大些。因?yàn)�，�?duì)完全壟斷性的住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，特別是當(dāng)這些政府出臺(tái)的政策處于十分溫和的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更容易借助于政策的出臺(tái)來(lái)推高房?jī)r(jià)，因此，如果政府不能看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，如果政府不能看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)方式與動(dòng)因，在短期內(nèi)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是不可能的，而且穩(wěn)定房?jī)r(jià)反而成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)最好的理由。在這樣的情況下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲也就不奇怪了。在此，政府是否該密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化，并通過(guò)更好的方式來(lái)調(diào)整住宅市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)呢？
(來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：易憲容)
