這次央行加息的目的是為了化解國內(nèi)固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣信貸增長偏快等方面的突出矛盾，但實際上，房地產(chǎn)市場的問題仍然是中央宏觀調(diào)控所關(guān)注的焦點。
盡管個人住房消費信貸余額到6月底上升到2.1萬億，比年初增加1820億，同比增長15.9%，比上年同期下降9.7%，但上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達7694億元，同比增長24.2%，而在資金來源上，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資的銀行貸款增長為56.4%。
這些數(shù)據(jù)說明，今年以來的房地產(chǎn)投資快速增長的基礎(chǔ)是建立在國內(nèi)銀行貸款上的；個人住房消費信貸增長幅度的下降，說明了近來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場炒作起到了一定的遏制作用，但效果并不顯著。
價格統(tǒng)計缺陷誤導(dǎo)了市場預(yù)期
實際上，房價上漲的幅度比公布的數(shù)據(jù)要嚴重得多。因為，目前國內(nèi)的住房價格指數(shù)體系相當(dāng)?shù)牟灰?guī)范、不科學(xué)。目前我們關(guān)注的住房價格通常是指單位住宅建筑面積交易價格的平均價格，即平均的銷售價格。它是指在一定的時間范圍內(nèi)，在特定的區(qū)域市場上，新建商品住宅和經(jīng)濟適用房的平均交易價格。
但對于住房平均銷售價格來說，它是一種在一定區(qū)域內(nèi)住宅價格的平均，是一手房的價格。正因為這種住宅價格的性質(zhì)，它的價格比較其實是一種不同質(zhì)量、不同類型、不同樣式的產(chǎn)品的比較，因此，這種價格比較不僅對消費者的意義不是很大，而且也容易為地方政府所操縱。如果用二手房市場的價格指數(shù)來比較，情況就不一樣了，即通過這種價格指數(shù)對同一產(chǎn)品在不同時期的價格來表示住宅價格的變化情況。正因為住宅價格統(tǒng)計上的原因，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格上漲幅度可能會嚴重低估。而用這種嚴重失真的數(shù)據(jù)是無法來判斷國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢的。
而房地產(chǎn)市場價格快速上漲的最為重要的原因是銀行資金的利率過低，是不少人借助于國內(nèi)銀行的低利率通過金融杠桿炒作之結(jié)果。因此，提高銀行的貸款利率是打擊房地產(chǎn)市場炒作最為重要的方面�？梢哉f，如果央行能夠清楚地認識到這一點，采取連續(xù)加息的方式，對房地產(chǎn)市場炒作的打擊是會很沉重的。
有人說這次央行加息的幅度小，對房地產(chǎn)市場的影響是心理上的因素大于實質(zhì)上的因素。其實這種說法既不了解房地產(chǎn)市場實質(zhì)也不了解金融工具的實質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金成本的增加豈能對房地產(chǎn)沒有多大影響？如果說，央行加息是一次連續(xù)性的行動(有人說，這是今年央行加息的最后一次，我且不認為是這樣)，那么居民就得把自己的金融行為所面臨的風(fēng)險考慮在未來的決策中，并從中找到應(yīng)對的方式。如果企業(yè)與居民的預(yù)期改變，那么加息豈能對房地產(chǎn)市場不產(chǎn)生大的影響。
政策謹防被炒作者利用
這次央行加息與以往不同一個重要特點是，進一步推進商業(yè)性個人住房貸款利率市場化，將其利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持0.9倍。也就是說，這次央行利率調(diào)整對居民個人住房貸款利率采取優(yōu)惠的政策。這樣既可以降低居民住房消費貸款的負擔(dān)，也希望促進個人住房消費信貸的發(fā)展。
但這里有幾個問題必須厘清。央行對個人住房消費貸款的優(yōu)惠利率政策是對的，但必須采取對象限制，即這種個人住房消費貸款利率優(yōu)惠只能限定在購買一套住房及自住者的個人，而不是對每一個住房消費貸款都適用的政策。否則，一些人就會利用這種優(yōu)惠的利率政策、通過銀行金融杠桿來炒作住房，制造房地產(chǎn)市場的泡沫。
對大多數(shù)住房消費者來說，當(dāng)利率處于上升通道時，購房的居民不僅要根據(jù)自己的財務(wù)狀況選擇不同的貸款利率模式，而且要考慮讓個人住房消費貸款的浮動利率如何來規(guī)避與鎖定風(fēng)險。在這里，有兩個方面的問題，一方面是已經(jīng)購買過房子的住房消費信貸者，應(yīng)該如何把浮動利率轉(zhuǎn)為固定利率以便規(guī)避與鎖定利率風(fēng)險；另一方面是那些準備進入市場的民眾如何選擇適應(yīng)于自己的住房按揭貸款利率類型。因此，住房消費者應(yīng)該看到，盡管這次上升0.27個百分點利率，對現(xiàn)有貸款所增加的負擔(dān)不會太高，但是如果利率還會上升，其住房按揭貸款的利率風(fēng)險就得高度關(guān)注并采取相應(yīng)的對策。
這次央行加息也增加了各商業(yè)銀行利率定價的空間。這當(dāng)然是為實現(xiàn)利率市場化的重要方面，也為銀行增加利潤創(chuàng)造了不少條件。但是，目前的國內(nèi)銀行并非完全是商業(yè)化的銀行，其短期行為十分普遍。政策放寬一尺，商業(yè)銀行的行為就會放縱一丈。因此，監(jiān)管部門加強對商業(yè)銀行的監(jiān)管是十分重要的。
總之，盡管這次小幅加息對房地產(chǎn)市場不能產(chǎn)生立竿見影的影響，但如果央行認識到利率工具的重要性，如果央行能夠連續(xù)加息，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響會是深遠的，只要看看目前美國的房地產(chǎn)市場(二手房市場價格下降7%)就可知道。而且這次央行加息對個人住房消費貸款采取優(yōu)惠的政策，也是一種好的政策開端，但這種政策一定得清楚界定對象，不要讓炒作者所利用，否則央行加息的政策效果會南轅北轍。
(來源：中國證券報 作者：易憲容)
