中國社會是一個轉(zhuǎn)型社會，政府職能也面臨著轉(zhuǎn)型的問題，在這個過程中不可避免會存在越位和缺位的沖突，在房地產(chǎn)市場這個領(lǐng)域，更多的表現(xiàn)是缺位。
缺位的表現(xiàn)之一，在于不知道政府應(yīng)該充當居民住房保障的主角，以為在商品化的過程中，市場就可以替代政府的角色，以為貨幣化分房就是讓居民自己到市場上買房，以為經(jīng)濟適用房的建設(shè)只是在做好事而不是在盡起碼的義務(wù)。這種意識上的缺位直到最近才被糾正。
缺位的表現(xiàn)之二，在于不知道政府應(yīng)該對于房地產(chǎn)市場交易負有監(jiān)管規(guī)范之責，錯誤地充當房地產(chǎn)開發(fā)商代言人的角色，不自覺地把自己擺到了消費者的對立面，把促進行業(yè)的健康發(fā)展片面歪曲為保護開發(fā)商的利益，自覺地放棄了自己的行政職能，市場化成為行政不作為的一大借口。
房地產(chǎn)業(yè)存在不存在暴利，這種暴利是合法的還是不合法，政府對房地產(chǎn)的價格該不該干預(yù)，該如何干預(yù)，限價房的價格又如何確定，又該如何執(zhí)行，要回答這些問題，都離不開一個概念，那就是成本。
但是，就房地產(chǎn)成本這么一個簡單的問題，現(xiàn)在在圈里圈外卻變成了一個含糊不清的問題，先有所謂成本不可測論，后有所謂成本商業(yè)秘密論，房地產(chǎn)的成本能不能公開居然成為一個說不清的問題。
廣東省建設(shè)廳的公開答復(fù)是不能公開，因為這違背市場經(jīng)濟的規(guī)律。在建設(shè)廳看來市場經(jīng)濟下，決定價格的因素主要是供求而不是成本，開發(fā)商有根據(jù)市場需求以及房屋質(zhì)量好壞、配套設(shè)施是否完善、檔次定位等情況確定銷售價格的自主權(quán)。對商品房成本進行公開，或者公開的內(nèi)容和程度把握不好、容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和公平競爭環(huán)境的影響。
任何商品都是有成本的，房地產(chǎn)同樣不例外，和普通商品不一樣的是，房地產(chǎn)事關(guān)居民的居住權(quán)，而城市土地的一級開發(fā)又由國家統(tǒng)一壟斷，城市土地的開發(fā)和居民的居住權(quán)都屬公權(quán)范圍，任何公民都擁有知情權(quán)。再說市場競爭環(huán)境下，商品的成本根本就不構(gòu)成什么商業(yè)秘密，倒是暗箱操作的腐敗才有可能對公平競爭構(gòu)成威脅，沒有公開哪來什么公平，又哪談得上公正？
值得指出的是，廣東省建設(shè)廳是在答復(fù)廣東省人大代表的議案《關(guān)于公開房屋成本價、實行購房指導(dǎo)價和最高限價的建議》時作出否定性表態(tài)的，而作為地方的權(quán)力機構(gòu)，廣東省人大完全可以通過立法明確政府的公開職責，并發(fā)揮相應(yīng)的監(jiān)督作用。
不得不指出的是，在公開房價成本這個問題上，不同的地方不同的部門有著完全不同的做法。
在水皮的印象中，全國第一個公布房地產(chǎn)開發(fā)成本的城市是福州，公布的單位是統(tǒng)計局。但是福州的這把星星之火并沒有能夠燎原，相反，由于和廣東建設(shè)廳同樣的理由被扼殺在試管之中。而就在廣東建設(shè)廳否決人大代表議案之時，江蘇省卻悄悄出臺了這個省的首份官方房價成本構(gòu)成清單。和福州一樣的是，江蘇省捅開這層窗戶紙的單位同樣不是什么建設(shè)廳，而是另一個政府部門，物價局。鹽城只是江蘇省物價局公布“房價成本”的試點城市之一，據(jù)稱原來4月份就要公布這份清單，不知何故姍姍來遲，但這并不影響這份清單的分量。鹽城公布的這份房價涉及鹽城市自2004年以來開盤的97個樓盤。上海東方早報在報道中詳細地抄錄了一家上海房地產(chǎn)公司在鹽城開發(fā)的樓盤清單。這個名叫錦江冠城的樓盤基準銷售價格為2120元／平方米。其成本構(gòu)成：土地費用195.82元／平方米、前期費用37.58元／平方米、建安費用832.09元／平方米、附屬配套費33.43元／平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費255.41元／平方米、管理財務(wù)費用114.9元／平方米、政府規(guī)費157.1元／平方米、土地增值利稅稅金494.41元／平方米。更有意義的是，鹽城在公布這份近百樓盤的價格構(gòu)成清單時還出臺了《現(xiàn)行商品房價格政策要點》，其中第一條規(guī)定，普通住宅商品房實行政府指導(dǎo)價，由價格部門核定普通住宅商品房基準銷售價格，住宅商品房的平均銷售價格要以基準銷售價格為基數(shù)，允許上浮8%，下浮則不設(shè)限。
不久前，搜房網(wǎng)和中國房地產(chǎn)報聯(lián)合辦了一個論壇，主題是展望后90平方米時代北京樓市的走向。水皮發(fā)現(xiàn)參加論壇的房地產(chǎn)商無一例外對90平方米和70%表示擁護，國美第一城和明天第一城的銷售總監(jiān)甚至表示他們做小戶型房價不但沒有下跌反而還能上漲。能導(dǎo)致房價上漲的政策當然是開發(fā)商擁護的政策，水皮當然沒有幼稚到認為開發(fā)商擁護的就是人民群眾反對的程度，但是在這個論壇上依然表示了對此的巨大失望。在水皮看來，全國人均住宅面積已經(jīng)達到26平方米，北京是32平方米，以90平方米劃限是一種不切實際的做法，對于上漲的房價也是無濟于事的做法，與其在70%上打啞謎，不如把“國六條”出臺時的另外一個精神落到實處，那就是政府的限地限價政策，這才是市場的風(fēng)方標，可惜，直到現(xiàn)在，相關(guān)的細則也沒有出臺。
限地限價的意義并不僅僅在于控制房價的走勢，而在于讓政府歸位，讓政府承擔起該承擔的職責，做好自己該做的工作，否則，廣東省建設(shè)廳還是不知道自己該做什么，不該做什么，還會把房價成本當成自己的商業(yè)秘密。
(來源：中華工商時報 作者：水皮）
