新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)明年起翻番，這將增加地方政府的征地成本，從而直接抑制其用地?cái)U(kuò)張沖動(dòng)。但這只是打擊某些地方以地生財(cái)?shù)摹八幰印保巍巴恋刎?cái)政”，還需痛下猛藥。
上調(diào)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)可以在一定程度上抑制地方政府用地的沖動(dòng)。1998年設(shè)計(jì)這一費(fèi)種時(shí)，初衷便是遏制地方政府過度擴(kuò)張用地，但由于現(xiàn)行的繳納標(biāo)準(zhǔn)明顯低于新增建設(shè)用地土地純收益的實(shí)際水平，造成如今事與愿違的狀況。國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；將因違法批地而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地納入收費(fèi)范圍；地方分成部分全額納入省級(jí)國(guó)庫(kù)，這“三管齊下”將提高地方政府征地成本，從而直接遏制其“賣地”沖動(dòng)。
但僅此并不能根除某些地方政府的“土地財(cái)政”。其一，地方政府有可能將這部分“賣地”的隱性成本轉(zhuǎn)嫁到用地單位身上。一位房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，由于該費(fèi)種基數(shù)小，再加上目前土地二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格主要是市場(chǎng)價(jià)而非成本價(jià)，所以，提高征收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生太大影響；但工業(yè)用地的定價(jià)主要是成本價(jià)，其地價(jià)或?qū)⒚黠@上漲。
其二，也是最重要的是，土地出讓的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本。地方政府的土地收入主要包括土地出讓金以及土地的相關(guān)稅費(fèi)收入。2005年，僅土地出讓金一項(xiàng)，全國(guó)征收總額就超過5500億元。而同年實(shí)際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)只有214.5億元，即使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高1倍，按2005年的數(shù)據(jù)估算，也只有429億元。
對(duì)此，不少專家建議，根治“土地財(cái)政”必須痛下猛藥。當(dāng)務(wù)之急是，將地方政府的這部分土地收入“賬外賬”全部納入預(yù)算，并規(guī)范其用途。這將有利于遏制地方政府盲目擴(kuò)大城市規(guī)模和興建政績(jī)工程的沖動(dòng)；也有利于其更好地履行建設(shè)和完善住房保障制度的責(zé)任，比如落實(shí)好廉租房制度。權(quán)威人士透露，財(cái)政部與國(guó)土部已初步擬訂了《土地出讓收入管理辦法》，將于近期公布。
更重要的改革則是，將70年的土地出讓金一次性征收的模式改革為物業(yè)稅征收模式。專家普遍認(rèn)為這既會(huì)增加物業(yè)的持有成本，起到打擊投資進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)的作用；又將使地方財(cái)政有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，有利于保護(hù)土地資源，并以此堵塞地方政府利用對(duì)土地的壟斷型經(jīng)營(yíng)權(quán)以地生財(cái)?shù)呢?cái)源。
(來源：中國(guó)證券報(bào) 作者：費(fèi)楊生）
