中新網(wǎng)8月2日電 據(jù)經(jīng)濟日報報道，時下，久居喧鬧都市的人們越來越向往鄉(xiāng)村寧靜清新的空氣。將買房目光投向郊區(qū)和農(nóng)村的“城里人”已不在少數(shù)。因此，宅基地以及建在其上面房屋的轉(zhuǎn)讓問題隨之而來。
據(jù)了解，目前，宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的情況普遍存在，主要是隨地上房屋的買賣、繼承、贈與等發(fā)生轉(zhuǎn)讓，其中因繼承、贈與發(fā)生轉(zhuǎn)讓的情況較多。此外，不乏城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房，從而取得宅基地使用權的現(xiàn)象。
權威人士認為，宅基地問題應該慎重對待。城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村農(nóng)民的生活條件不一樣，城鎮(zhèn)居民除住房以外還有其他資產(chǎn)或收入，而農(nóng)民除了土地之外就什么都沒有了。宅基地和住房是農(nóng)民最后的生存基礎，農(nóng)民對住房和宅基地有著極大的依賴性。
那么，宅基地使用權的法律地位怎樣呢？宅基地屬于集體所有，不得轉(zhuǎn)讓、買賣、出租和抵押。因為，農(nóng)村村民對宅基地只有使用權，而沒有所有權。
目前中國法律中只有土地管理法和擔保法對宅基地使用權作了規(guī)定。土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照法律規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規(guī)定，宅基地使用權不得抵押。
物權法(草案)規(guī)定，“宅基地使用權人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”
法律專家指出，當初規(guī)定宅基地農(nóng)民可以無償使用，不得轉(zhuǎn)讓，一是為了使農(nóng)民“居者有其屋”，二是為保證農(nóng)民不要成為流入城市的無業(yè)游民，造成兩極分化�，F(xiàn)在情況雖然發(fā)生了變化，一是要有序轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)建設，二是農(nóng)村進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，實行農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化后，農(nóng)民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，惟一可以取得融資的，只有房屋和宅基地。但是，由于現(xiàn)在農(nóng)民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活和生產(chǎn)發(fā)生變化，農(nóng)民將淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民。
穩(wěn)定農(nóng)村社會秩序，是構建農(nóng)村社會和諧的基本保障。限制宅基地使用權轉(zhuǎn)讓，有利于保障廣大農(nóng)民的生存需要，有利于穩(wěn)定農(nóng)村社會秩序，體現(xiàn)并尊重農(nóng)村的社會良俗。通過限制宅基地使用權轉(zhuǎn)讓，使廣大農(nóng)村的村居組織得以安定，村規(guī)民約持續(xù)有效，避免因村居格局混亂帶來的村民糾紛。因此，限制宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，對充分保護廣大農(nóng)民的權益意義重大。(馬立群)
