近日，在北京舉辦的“2005新財(cái)富房地產(chǎn)融資高峰論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松建議，國內(nèi)房地產(chǎn)商“今后不要對銀行在房地產(chǎn)融資中的表現(xiàn)寄予過大希望”，而是要把目光盯在日益增多的“新型融資渠道”上。
巴曙松表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資大都嚴(yán)重依賴銀行貸款，如果銀行在如此短的時(shí)間內(nèi)，提高三個(gè)點(diǎn)的資本充足率，無疑會形成嚴(yán)重的信貸緊縮，而這將對今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展乃至整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的增長形成一種擠壓。
資本充足率僅在4.5%-4.7%間
據(jù)了解，“中國銀行現(xiàn)有資本充足率在4.5%-4.7%間”。2004年3月1日，中國銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法》開始實(shí)施。該辦法規(guī)定：到2007年1月1日，國內(nèi)各商業(yè)銀行資本充足率不得低于8%。而根據(jù)惠譽(yù)國際評級分析師DavidMarshall等人提供的一份中國銀行業(yè)報(bào)告顯示：截至2004年6月底，四大國有商業(yè)銀行和11家全國性股份制商業(yè)銀行的資本充足率僅分別為4%和3.1%。
“目前，考慮到中行、建行、農(nóng)行注資之后的狀況，中國銀行業(yè)的平均資本充足率也才達(dá)到4.5%-4.7%，”巴曙松對記者表示，“這意味著，無論如何在未來兩年之內(nèi)，中國整個(gè)銀行業(yè)的平均資本充足率要提高至少3個(gè)百分點(diǎn)。這是一個(gè)非常巨大的數(shù)字！”而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，除了海外上市融資擴(kuò)大資本金規(guī)模之外，銀行必須把它的很大一部分資產(chǎn)從風(fēng)險(xiǎn)較高的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)較低的債券資產(chǎn)。”在他看來，國內(nèi)銀行在今后兩年內(nèi)必將緊縮信貸，以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)提高資本充足率的目標(biāo)。
巴曙松說:“近年來，在中國的貨幣政策決策中，房地產(chǎn)市場的影響力在迅速提高，在2003年以來的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場的走勢一直成為貨幣政策決策的重要參考指標(biāo)。從121號文件，一直到2005年3月17日調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，均是如此。2005年3月17日推出的商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策的調(diào)整，主要是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí)，提高準(zhǔn)入門檻，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。從貨幣政策的決策看，除了體現(xiàn)出貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的日益提高的敏感性之外，還顯現(xiàn)出房地產(chǎn)融資政策的調(diào)整。
房地產(chǎn)融資政策正在進(jìn)行調(diào)整
首先，中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策從2004年的供給導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了需求導(dǎo)向。2004年，宏觀調(diào)控的初衷也許是希望抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，但實(shí)際采取的政策卻在客觀上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升幅度。因?yàn)橹鲗?dǎo)性的調(diào)控思路是從供給方著手的。由于強(qiáng)調(diào)管住土地，減少了房地產(chǎn)商的土地購買量；強(qiáng)調(diào)管緊信貸，用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金也隨之減少，從而使市場的房地產(chǎn)供給減少。產(chǎn)生的實(shí)際效果是，在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)市場的供給下降得更快，需求下降得有限，最后，房價(jià)以比原來更快的速度在上漲，對房價(jià)的控制力卻在下降。
其次，中國的房地產(chǎn)貸款利率將會進(jìn)入一個(gè)自主定價(jià)，差異化的新時(shí)代。2004年10月29日，人行取消了商業(yè)銀行貸款浮動(dòng)的上限，2005年3月17日發(fā)布的規(guī)定里，開始為商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域進(jìn)行差別的利率定價(jià)提供了可能。這意味著商業(yè)銀行對不同的項(xiàng)目，不同經(jīng)濟(jì)周期的不同階段，分別可以給出不同的利率水平�？梢钥隙ǖ氖�，銀行的利率定價(jià)在房地產(chǎn)領(lǐng)域會進(jìn)入一個(gè)差異化的時(shí)代。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)商，不同購買人的貸款利率都會有比較大的差異。而隨著金融機(jī)構(gòu)自主定價(jià)能力的提高，未來的差異化將更趨明顯。
“我們經(jīng)常批評房地產(chǎn)投資增長過快、過熱，這是一個(gè)非常狹隘的統(tǒng)計(jì)�！卑褪锼烧J(rèn)為，實(shí)際上長期以來，中國城市居民的住房主要來源渠道是單位自建房，集資建房等，住房商品化程度有限。如果在統(tǒng)計(jì)口徑中把單位自建房以及其他種種形式的非市場化建房規(guī)模，加上目前統(tǒng)計(jì)的市場化形式進(jìn)行房地產(chǎn)市場投資規(guī)模的話，近幾年來，中國全口徑的房地產(chǎn)投資的增幅是有限的。同時(shí)，衡量房價(jià)是否過高，考慮到中國的收入的不透明性，不能僅看房價(jià)和每個(gè)月的支付水平之比，要看支付能力的提高和房價(jià)的上升之比。如果收入增幅快于房價(jià)升速，表明購房者的承擔(dān)能力在提高。事實(shí)證明，中國人在過去10年的收入上升速度快于房價(jià)的上升速度。因此，從發(fā)展趨勢看，在防范局部地區(qū)形成流動(dòng)性房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，從全局看，宏觀政策應(yīng)當(dāng)在積極支持形成有效的房地產(chǎn)供給，來滿足不斷提高的需求，才是一個(gè)根本的政策趨勢。
必須開辟多元化的融資渠道
巴曙松表示,房地產(chǎn)行業(yè)必須要從銀行之外去想融資辦法。他認(rèn)為，中國的市場體系里面有非常充足的貨幣,商品貿(mào)易吸收不了，必然轉(zhuǎn)向“非貿(mào)易部門”，也就是房地產(chǎn)市場、股票市場等。而股票市場不太“爭氣”，這樣就自然而然使這些購買力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。
“我碰到很多海外的基金、銀行、包括外資銀行,他們說中國的房地產(chǎn)商被中國的銀行給慣壞了,因?yàn)榉浅Ｈ菀拙湍苣玫劫Y金,建設(shè)成本也比較低。一個(gè)主要的原因是沒有其他渠道可以吸收富余資金。”巴曙松說。
巴曙松表示，中國的融資結(jié)構(gòu)如不做大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的大起大落還是很難避免的。比如說中國2004年銀行的信貸，人民幣貸款是2.2萬億，通過證券市場的融資360億，通過海外的融資120多億美元，國內(nèi)的股票市場如此的滯后。2.2萬億，這是什么的概念，使得整個(gè)社會的融資過份的依賴于銀行，而銀行一收縮經(jīng)濟(jì)收縮，而銀行一擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)就擴(kuò)張，我們看到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也導(dǎo)致銀行的不良資產(chǎn)。銀行承擔(dān)了融資的任務(wù)，同時(shí)也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在銀行開始有嚴(yán)格的監(jiān)管要求，在2007年之前資本充足率必須達(dá)到8%，目前國內(nèi)銀行資本充足率不到5%，就是按照5%來算，還有3%，如果考慮到市場風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在銀行有兩三億的債券，至少還要再加一個(gè)百分點(diǎn)，對銀行系統(tǒng)要在未來的兩年內(nèi)，資本充足率平均上4%，這是非常激進(jìn)的。
最近一年來，房地產(chǎn)自籌資金的比重上升很快，其他很多行業(yè)都還完全靠銀行的貸款，必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，要不然會對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠壓。(來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)；作者：洛濤）
