國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長鄭京平近日強調，房地產(chǎn)調控政策重在規(guī)范和防止價格上漲過快，而不是非要把房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)的投資增長速度突然降下來：這樣既不符合經(jīng)濟運行的規(guī)律，也不符合政府和百姓的利益”。但目前房地產(chǎn)商面臨的資金難題，有可能與上述愿望背道而馳。最近媒體所報道的房地產(chǎn)商的委托貸款利率高達30%就預示了某種風險。
從嚴格意義上說，在中國房地產(chǎn)市場上，只有房地產(chǎn)信貸，沒有多元化的房地產(chǎn)金融。面對銀根”緊縮，如何有效拓寬融資渠道已經(jīng)成為業(yè)內外普遍關注的問題。
對照國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，開發(fā)市場發(fā)展到一定階段必將啟動投資市場和資產(chǎn)證券化市場，三個市場有機組合方能構成一個完整、連續(xù)、同時覆蓋投融資環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)投資信托(REITS)，正是啟動房地產(chǎn)投資市場的重要融資工具之一。
由于REITS對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對整個國民經(jīng)濟的運行都起著積極的推動作用，因此，我們必須學習先進國家的經(jīng)驗，出臺相關法律法規(guī)、條例對REITS實行稅收優(yōu)惠，以鼓勵其發(fā)展。
設計合理稅收體制是REITS發(fā)展的關鍵。REITS雖然有一個集中的經(jīng)營管理組織，但它不具有自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標準納稅，顯然不合情理。西方REITS產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭論的焦點，最后，免稅成為各國房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法。
在REITS最為盛行的美國，REITS得以發(fā)展的根本原因在于REITS能享受稅收優(yōu)惠。首先，REITS作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規(guī)定，REITS投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。1960年，美國國會就通過了議案，修訂《國內稅收法典》，使REITS享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠待遇。只要投資信托公司的收入分配給受益人，投資信托公司就無需交稅。雖然早期美國的REITS同樣享受稅收優(yōu)惠，但由于當時的稅法條款有利于避稅，所以沒能很好的發(fā)展，而20世紀80年代末期，REITS得以長足發(fā)展的根本原因是隨著稅法條款的逐步嚴格，REITS的稅收優(yōu)惠的優(yōu)點逐漸顯示出來。在我國，隨著稅收制度的規(guī)范，若REITS沒有相對于其他房地產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展也會比較困難。建立相應的法律法規(guī)應該提上議事日程。
當然，REITS也面臨著監(jiān)管與道德的雙重風險。在美國、德國、日本等國家，REITS作為一種房地產(chǎn)證券化的典型形式，經(jīng)過幾十年的實踐，已形成了一定的經(jīng)營規(guī)范和經(jīng)營特征，主要包括：(1)由專家或受托人經(jīng)營；(2)財務公開；(3)采取股票或受益憑證形式，可上市交易；(4)至少75%的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn)，投資任何一種有價證券不得超過10%；(5)至少75%的收益來源于與房地產(chǎn)有關的經(jīng)營投資，20%的總收益可來自于股利或利息；(6)必須將90%的稅后收益分配給投資者。
另外，美國稅法也規(guī)定，REITS只能進行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動管理，不能直接參與經(jīng)營。政府一方面大力扶持其發(fā)展、規(guī)范其運作、用其發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另一方面又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其他實體經(jīng)營，這些經(jīng)驗對于我國REITS的規(guī)范發(fā)展同樣具有借鑒意義。(來源：每日經(jīng)濟新聞)
