中新網(wǎng)12月29日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，在今年香港恒生指數(shù)整體繼續(xù)走好的情況下，3只新上市的房地產(chǎn)基金領(lǐng)匯(0823.HK)、泓富(0808.HK)及越秀(0405.HK)可謂鋒芒畢露。
從上市的當(dāng)日情形看，各房地產(chǎn)基金都有不俗的表現(xiàn)，如領(lǐng)匯上市當(dāng)日上漲14.56%，泓富漲幅為6.48%，在短期市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下，越秀上市當(dāng)日逆市上揚(yáng)13.82%。其中，領(lǐng)匯房產(chǎn)基金的表現(xiàn)最可圈可點(diǎn)。截止到目前為止，領(lǐng)匯的股價(jià)相對(duì)于發(fā)行價(jià)格已經(jīng)上漲了近40%。
從香港房地產(chǎn)基金二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)良表現(xiàn)可以得出，目前這種基金的形式正在得到市場(chǎng)的認(rèn)可，同時(shí)相對(duì)于地產(chǎn)股票的形式，似乎更加符合投資者。
房地產(chǎn)信托投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)是一項(xiàng)有異于傳統(tǒng)股票投資的基金，屬于集體的投資計(jì)劃，以單位信托形式組成。從某種意思上說(shuō)，它是一種買(mǎi)樓收租的基金，投資于物業(yè)資產(chǎn)，如商場(chǎng)、住宅、寫(xiě)字樓、停車(chē)場(chǎng)、酒店等，所帶來(lái)的租金收入就是投資者主要的回報(bào)，以股息形式定期分派給投資者。
由于REITs是具有較高透明度的租金收益的投資產(chǎn)品，因此能為投資者提供較高息率及穩(wěn)定的回報(bào)。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的波幅比股市小，與股票或債券的相關(guān)系數(shù)較低，若在投資組合中加入房地產(chǎn)信托投資基金，可發(fā)揮分散投資的作用，降低整體投資的風(fēng)險(xiǎn)。
與房地產(chǎn)股票相比，REITs有較大的區(qū)別：首先，房地產(chǎn)基金整體的投資政策以及目標(biāo)相當(dāng)清晰，主要投資于能帶來(lái)收益的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，能給投資者穩(wěn)定的回報(bào)。而房地產(chǎn)股票可以投資地產(chǎn)，但也可以投資地產(chǎn)行業(yè)以外的一些項(xiàng)目，而且此類(lèi)項(xiàng)目的收益未來(lái)存在很大的變數(shù)，因而難以給投資者穩(wěn)定的收益。
其次，作為一家房地產(chǎn)的股票，對(duì)其借貸沒(méi)有規(guī)定，只要有能力，可做高杠桿的借貸，這無(wú)疑增大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。相反，房地產(chǎn)基金的借貸比率只能占到總資產(chǎn)值的45%，這一方面抑制基金發(fā)展的投資，另一方面在一定程度上降低了該基金的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
第三，房地產(chǎn)基金的股利支付比例高。由于REITs必須要把90%的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。而房地產(chǎn)股票的走勢(shì)與企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，未來(lái)存在較多的不確定因素。第四，與直接投資于房地產(chǎn)股票相比，房地產(chǎn)基金的資金流動(dòng)性較強(qiáng)，具有法定及監(jiān)管企業(yè)管制體制，并由獨(dú)立信托人監(jiān)督內(nèi)部企業(yè)治理體制。
受市場(chǎng)各因素的影響，國(guó)內(nèi)的各大企業(yè)也是躍躍欲試。據(jù)了解,華銀投資計(jì)劃將國(guó)內(nèi)收購(gòu)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)組建成一個(gè)“資產(chǎn)池”，計(jì)劃于新加坡上市；深圳銅鑼灣集團(tuán)也打算采取REITs的方式在海外上市；大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)15個(gè)城市有15個(gè)購(gòu)物中心，明年商業(yè)廣場(chǎng)將增至30個(gè)以上，而且從今年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)不再分割出售而是自己長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)，資金的緊張使得萬(wàn)達(dá)也計(jì)劃打包旗下購(gòu)物中心，以REITs的形式在境外上市。
這表明REITs管理公司通過(guò)資本市場(chǎng)不斷融資來(lái)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的金融角色；同時(shí)又能通過(guò)商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調(diào)整，業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來(lái)提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，使租金收入穩(wěn)定、持久、提升。因而從戰(zhàn)略角度來(lái)說(shuō)，REITs將很可能是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)金融的未來(lái)發(fā)展方向。(曾軼舒）
