按千分之三計(jì)算，2004年北京個(gè)人房貸總額超過(guò)400億元人民幣，這就意味著購(gòu)房者交納了足有一億兩千萬(wàn)元的律師費(fèi)，其中絕大多數(shù)人都是毫不知情的。不久前，中國(guó)工商銀行深圳分行首次宣稱(chēng)——“取消律師見(jiàn)證環(huán)節(jié)和強(qiáng)制房貸險(xiǎn)”。消息一出，引起業(yè)內(nèi)不小轟動(dòng)。此舉說(shuō)明，金融壟斷在輿論壓力下逐漸向法制化轉(zhuǎn)變的一大趨勢(shì)。
“積德行善”的自救
2005年底，中國(guó)工商銀行總行召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，將推行“幸福貸款”的新措施提上日程。其中，備受矚目的“免除律師見(jiàn)證環(huán)節(jié)”一項(xiàng)再次攪動(dòng)了人們的神經(jīng)，將初見(jiàn)冷卻的“律師費(fèi)問(wèn)題”重新推向爭(zhēng)議的浪尖。
新政策在深圳分行首家執(zhí)行，工行稱(chēng)此舉目的為，“減少貸款手續(xù)，降低成本、節(jié)約客戶時(shí)間和滿足客戶的理財(cái)需求”。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是令人興奮的一個(gè)大快事，“至少銀行開(kāi)始為老百姓考慮了”。
銀行自然沒(méi)那么慈善。用一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的話說(shuō)，“那不過(guò)是危機(jī)營(yíng)銷(xiāo)的一小步棋子”。即便個(gè)人房貸額年增長(zhǎng)高達(dá)一二百億元，即便該貸款總額突破五千億元大關(guān)，工商行仍不得不承認(rèn)，宏觀調(diào)控帶來(lái)的“持幣待購(gòu)”，對(duì)其的房貸增長(zhǎng)產(chǎn)生了直接影響，畢竟占有率高達(dá)85%的個(gè)人房貸不容小覷。
另一方面，“律師費(fèi)問(wèn)題”爭(zhēng)議逐漸加大，其影響波及范圍越來(lái)越廣。對(duì)此，中消協(xié)消費(fèi)指導(dǎo)部主任王前虎分析，銀行政策“松動(dòng)”，完全是國(guó)有企業(yè)在輿論背景下，從市場(chǎng)壟斷朝法制化傾斜的一個(gè)趨勢(shì)�！岸嗄陙�(lái)，國(guó)內(nèi)多家銀行早已達(dá)成‘共識(shí)’，在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小的環(huán)境下，一些不公正的行為稱(chēng)得上是對(duì)法律的漠視，而這種做法將隨著社會(huì)法制意識(shí)的增強(qiáng)而逐漸被改變�！�
一為刺激市場(chǎng)，二為增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，工商行此舉似乎“人之常情”。而據(jù)了解， 這個(gè)“價(jià)值千分之三”的審貸工作，實(shí)際上只涉及一些粗淺的法律知識(shí)，甚至銀行的內(nèi)部人員都可以勝任。按揭律師大材小用不說(shuō)，虛于形式的“走秀”更顯得毫無(wú)意義，律師見(jiàn)證環(huán)節(jié)的重要性不攻自破。由此看，工行此舉有些故弄玄虛。
強(qiáng)制霸道的“人情”
取消房貸律師費(fèi)，這一天大的“餡餅”砸到消費(fèi)者頭上，人們本應(yīng)歡呼雀躍，但卻怎么也樂(lè)不起來(lái)，是什么原因？
“銀行委托律師來(lái)辦理客戶的貸前調(diào)查，理應(yīng)由銀行來(lái)埋單，但是這筆錢(qián)一直都是由購(gòu)房人出的，這是很不公平的事情，可以說(shuō)是霸王條款。” 北京英島律師事務(wù)所的滕德京主任指出了問(wèn)題的關(guān)鍵所在。這根本就是不該交的錢(qián)！
據(jù)他介紹，貸款前，銀行都要對(duì)貸款人實(shí)際情況和還款能力等進(jìn)行一定的資質(zhì)審查。實(shí)際上，在與很多企業(yè)合作時(shí)，審查工作都由銀行來(lái)做，并沒(méi)有律師參與。而在個(gè)人貸款項(xiàng)目上，銀行卻選擇了一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，強(qiáng)制性地指定某個(gè)律師事務(wù)所代理貸前調(diào)查，并將此部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
換言之，按揭律師完全為銀行服務(wù)，他們的工作是代表銀行審查購(gòu)房者的資質(zhì)狀況。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，律師跟銀行發(fā)生代理關(guān)系，完全代表銀行的利益，說(shuō)白了，就是購(gòu)房人出錢(qián)為銀行聘請(qǐng)了律師。
對(duì)此，王前虎態(tài)度十分明確，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的調(diào)查費(fèi)用理應(yīng)由受益方出，強(qiáng)制性地由消費(fèi)者來(lái)埋單是極不合理的。
另外，消費(fèi)者的對(duì)此事重視不夠，見(jiàn)怪不怪的態(tài)度讓自己失去了本應(yīng)享有的知情權(quán)和選擇權(quán)，無(wú)形中助長(zhǎng)了銀行的威風(fēng)，使得金融壟斷更加堂而皇之。
王前虎表示，無(wú)論借款人還是銀行，誰(shuí)享受律師服務(wù)誰(shuí)就應(yīng)承擔(dān)付費(fèi)義務(wù)，銀行無(wú)權(quán)為借款人在支付律師費(fèi)方面設(shè)定義務(wù)。這種情況的出現(xiàn)，是“銀行借助自己優(yōu)勢(shì)地位在進(jìn)行‘強(qiáng)制交易’。”
顯而易見(jiàn)，這有失公正的行為源于一個(gè)簡(jiǎn)單的目的——壟斷背后，是銀行在購(gòu)房人繳納的律師費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用上獲得利益。
“天下大赦”的曙光
“免費(fèi)政策”在律師界產(chǎn)生了不小影響。據(jù)滕德京介紹：“原來(lái)的律師費(fèi)都是按照千分之三或千分之五收取的，而實(shí)行新政策后，這部分費(fèi)用變成銀行出幾百塊錢(qián)作為象征性地補(bǔ)助�！甭洳钪螅浑y想象。
滕德京坦承，貸前調(diào)查并非一定要律師參與，“很多情況下，銀行完全可以自己做貸前審查，是否聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，如律師行代理，是由銀行決定的。”據(jù)他稱(chēng)，國(guó)內(nèi)有些地區(qū)發(fā)放個(gè)人貸款并不需要律師做見(jiàn)證工作，“只是北京地區(qū)律師代辦服務(wù)開(kāi)展得比較好罷了”。
近期，工商行又有“取消強(qiáng)制房貸險(xiǎn)”的消息傳出，以房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式到工行申請(qǐng)個(gè)人貸款的買(mǎi)房人，將被允許自主選擇是否購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，并可根據(jù)自己意愿選擇不同的保險(xiǎn)公司，第一家試點(diǎn)仍在深圳分行。
工商行的諸多創(chuàng)舉稱(chēng)得上“驚天動(dòng)地”，也著實(shí)給其他銀行一個(gè)措手不及�？吹贸觯鞔筱y行在觀望的同時(shí)都表現(xiàn)出高度的謹(jǐn)慎。采訪中，多家銀行北京分行均以“未接到通知”為由拒絕發(fā)表觀點(diǎn)，言語(yǔ)中并未排除會(huì)有跟進(jìn)的可能。
“壟斷”一詞在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)泛濫的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代顯得頗為可笑，而當(dāng)前國(guó)家的金融管制卻無(wú)形中鑄成了這一表象。不過(guò)，銀行不會(huì)缺少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，很快，脆弱的金融壟斷將在民營(yíng)銀行和外資銀行的介入中被打破。相信，與之緊密相關(guān)的房貸業(yè)務(wù)也將邁出“不公不正”的陰影。
正如王前虎所言，“霸王條款的廢除乃大勢(shì)所趨”。
�。▉�(lái)源：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn) 作者：曲佳）
