中新網1月20日電 據《京華時報》報道，由于2005年受到宏觀調控的影響，不少開發(fā)商放緩了開發(fā)的步伐。但是2006年開發(fā)商們估計會扛不住了。一方面是資金壓力，另一方面則是北京市政府已經加大對囤積土地的治理力度。去年收回的45宗土地就是一個信號，這45宗地收回的原因是開發(fā)商未能按約定的期限付清全部地價款。因此，2006年北京房地產市場新盤放量已經勢不可擋。
新盤入市量至少2500萬平方米
去年，政府供地計劃沒有完成。因此據中原地產預測，更多的土地將會在2006年推出，隨著總量的擴大，土地交易會日趨活躍。
2004年8·31過關的住宅項目用地就有191個，規(guī)劃建筑面積3265萬平方米。而從北京市建委公布的統計數據可以看出，2005年1-10月份，全市商品住宅新開工面積1265.5萬平方米，預計2005年全年，商品住宅新開工面積將在1500萬平方米左右。這樣看來，僅8·31過關項目就有1765萬平方米沒有供應。加上2004年、2005年公開出讓地塊的700多萬平方米建筑面積，今年至少有2500萬平方米的商品房可以進入市場。
同時，五環(huán)以內部分大盤原定于去年下半年開盤銷售，宏觀調控后開發(fā)商便捂盤惜售，最近也有捂不住的跡象了。因此，2006年年中可能會出現住宅項目集中上市的現象。據偉業(yè)顧問統計，2006年至少有260個新盤上市。
另外，像廣渠路6號地、溫泉鎮(zhèn)中心用地，在去年本來會入市，但是由于種種原因沒有上市供應，而在今年將會形成有效入市土地。這兩塊地規(guī)模很大，特別是前者，一旦入市，考慮到奧運的開發(fā)檔期，開發(fā)商拿地后就會立刻開發(fā)。
據中原地產、偉業(yè)顧問控股等公司統計數據顯示，京東依然是2006年放量最多的區(qū)域。大約有30多個項目入市，開發(fā)量達到1000多萬平方米，成為北京樓市的領跑者。
朝陽北路依舊是2006年京城一個熱點開發(fā)區(qū)域，至少有8個新住宅項目入市銷售。朝陽路及朝陽北路、姚家園區(qū)域現在已知的有銀谷大廈房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的一個住宅項目以及金隅嘉業(yè)的一個中高檔住宅項目、新華聯集團的新華聯麗景，緊鄰珠江羅馬家苑的銀帆西雅圖項目。北京海潤創(chuàng)速房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的京棉新城也有望在上半年投入市場，由潤豐房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的42萬平方米的潤楓水尚也將面市。同時首旅集團朝陽北路項目和位于朝陽路太平莊區(qū)域建筑面積達到10萬平方米的阿曼公寓項目也將于今年進入市場，還有今典集團建筑面積達到40萬平方米的蘋果派。
2006年朝陽公園東邊建筑面積達到200萬平方米的泛海國際居住區(qū)將成為朝陽公園區(qū)域2006年熱點大盤。在公園5號旁邊的公園17號項目。此外該區(qū)域東山墅開發(fā)商將在其別墅周邊開發(fā)一個高檔公寓項目，陽光股份則有可能在陽光上東南邊，東四環(huán)路里邊推出一個大體量的高檔地產項目。
在東南方向八通線沿線，東一時區(qū)項目西邊中聯置地將打造一個建筑面積達100多萬平方米的項目，高碑店路獨棟別墅CBD高爾夫球會別墅也是今年入市。建筑面積為30萬平方米的柏陽景園將開發(fā)成為一個高品質的住宅產品，北京鴻坤偉業(yè)公司也將在南磨坊推出南磨坊花園洋房項目。百子灣地區(qū)金都杭城2期、后現代城四期、沿海賽洛城后期等入市。另外，后現代城開發(fā)商還將在金都杭城南邊開發(fā)一個住宅項目，在富力城北邊，占地5萬平方米的合生國際花園預計在2006年3月開盤，而城建集團建筑面積為10萬平方米的城建CBD一項目寫字樓和酒店也將于2006年進入市場。東北方向主要包括望京建筑面積達到80萬平方米的望京東湖項目以及建筑面積達到36萬平方米的奧運村住宅項目。
馬駒橋區(qū)域在2006年將有100萬平方米的土地推向市場。包括珠江地產開發(fā)30萬平方米的項目、上海復地開發(fā)15萬平方米的項目、北京卓越地產開發(fā)15萬平方米項目。如果加上馬駒橋鎮(zhèn)生活起步區(qū)C1、C2、C3地塊的50萬平方米，目前可以知道的該區(qū)域的開發(fā)面積將超過100萬平方米。另據了解，還有一塊“北京國家環(huán)保產業(yè)園區(qū)”住宅和公建用地，面積達到31萬平方米，有可能也會在今年入市。
再看通州中心區(qū)域，從目前統計的數據來看，2006年通州區(qū)域則至少有5個新項目入市，其中包括通州福瑞地產將在通州推出一個50萬平方米的項目(梨園小鎮(zhèn)二期)，銀信公司在通州北苑環(huán)島打造一個花園酒店公寓項目，君合地產33萬平方米的自由小鎮(zhèn)項目，而通州區(qū)域高檔別墅項目國華園也將在今年入市銷售，“梨園鎮(zhèn)小稿村國有土地使用權”土地也將在今年進入市場。
北五環(huán)外十幾個別墅項目入市
別墅項目由于受到土地開發(fā)期限的影響，即便在新盤較少的2005年都有很可觀的放量。2006年，別墅依然勢頭不減。據記者統計，北五環(huán)外有多個別墅項目入市。
由北京廣廈富城置業(yè)有限公司開發(fā)的棕櫚灘，緊鄰機場高速楊林出口，一期規(guī)劃建設占地面積約247畝，由178棟獨立別墅構成，預計2006上半年正式推出。順義的萬萬樹MO鄄MA，目前正在調整規(guī)劃，將于今年4、5月份推向市場，新推出的產品占地386畝，總建筑面積10萬平方米。
而由北京財富地產開發(fā)的財富公館，每套建筑面積將近1500平方米，售價2000萬元。項目今年3、4月份開盤。富力在京的首個別墅項目也將于今年開盤。該項目總占地約20萬平方米，總建筑面積約10萬平方米，項目以獨棟別墅為主。沿海集團在大興開發(fā)的獨樹逸致項目也于今年上市。
此外，盛世兆業(yè)在馬坡鎮(zhèn)的別墅項目今年也將動工，天鴻集團在奧運水上公園附近的一個度假酒店項目，作為奧運工程的配套，預計今年也會正式啟動。
昌平別墅在經歷了2005年的集中放量后，2006年將又是一個殘酷的競爭年。今年上半年不僅會有6個高檔新盤集中推出，定位也都極為相似，產品類型都以獨棟為主，銷售均價大多在10000-16000元/平方米。
其中壹千棟、大河之翼、復地元墅的體量較大，今年入市體量分別在500、491、300棟左右，而東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖、麥卡倫地也都會有100多套入市。
新入市項目以中高檔產品為主
從目前記者統計到的新開發(fā)項目來看，住宅類型主要是中高檔住宅。
眾所周知，東部一直是京城高檔住宅產品的集中地，以朝陽公園、三元橋及CBD為核心的區(qū)域集中了東部近80%左右的高檔住宅產品。2005年這些區(qū)域新開盤地產項目的平均銷售價格已經超過8000元/平方米。
2006年也不例外，京東區(qū)域釋放出來的住宅產品依舊走高端路線。像前面提到的朝陽北路、朝陽公園、百子灣、望京等區(qū)域，產品多是中高檔。產品類型以高檔公寓為主，而整體區(qū)域平均銷售價格也將在8000元/平方米左右。
土地的稀缺性使西部和北部的開發(fā)更多地表現在高檔項目上。據北京成業(yè)行預測，亞奧板塊在奧運村規(guī)劃的實施和奧運商機的逐漸顯現下，商務氛圍將更加濃郁，商住公寓需求的擴大將帶動此類項目逐漸增多。
2005年一些通過招拍掛方式拿地的成本增加，開發(fā)商要獲得比較高的利潤，就傾向于開發(fā)中高檔住宅產品。比如北京金地集團去年12月份通過公開拿得通州馬駒橋土地將于2006年進入市場進行開發(fā)銷售，由于該土地的成本就達到2300元/平方米，因此金地集團推出該項目的銷售價格將達到6000元/平方米，而目前該區(qū)域產品的銷售價格一般在4500元/平方米。而華潤去年拿到的清河土地，折合地價為3654元/平方米。目前周邊的房價已經達到7000元/平方米，預計華潤集團將要開發(fā)的項目售價不會低于7500元/平方米。
至于廣渠路6號地(也就是北京吉普地塊)，據中原地產數據顯示，該地區(qū)的產品類型多樣，價格區(qū)間分布為7000-11000元/平方米。因此，一旦該地塊入市，開發(fā)的產品也屬于中高檔住宅。(趙麗萍)
