中新網(wǎng)2月14日電 今日出版的《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》載文指出，世界經(jīng)濟(jì)可能正處于有史以來最大的泡沫之中。按照摩根斯坦利的估計(jì)，目前來自房地產(chǎn)、股票和一些商品(如石油、礦石等)的總價(jià)值超過了20萬億美元，相當(dāng)于全球GDP的50%。這可能是有史以來最高的比例了！
過高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致了很多問題，它導(dǎo)致一些國家如美國儲(chǔ)蓄率過低，美國成為全球最大的高負(fù)債國。導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的原因有二：一是科技進(jìn)步特別是工廠技術(shù)和分銷技術(shù)的進(jìn)步大大提高了工業(yè)的生產(chǎn)率；二是中國等前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國家融入全球經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，給發(fā)達(dá)國家的企業(yè)帶來了強(qiáng)大的沖擊，切斷了貨幣供給與通貨膨脹之間的傳統(tǒng)聯(lián)系，加之工廠技術(shù)發(fā)展使得獲取低價(jià)勞動(dòng)力變得更加容易。
在傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域，物價(jià)下降的壓力越來越大。但是貨幣供給總是要有發(fā)泄的領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，貨幣供給終于引起了膨脹。當(dāng)前包括中國一些大城市在內(nèi)的全球范圍的房地產(chǎn)價(jià)格上升，引起了房地產(chǎn)需求的擴(kuò)張，從而帶來了大范圍的房地產(chǎn)泡沫。
房地產(chǎn)業(yè)是什么？傳統(tǒng)的觀念甚至認(rèn)為其是一個(gè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)。但是真正的生產(chǎn)環(huán)節(jié)在建筑(港臺(tái)地區(qū)稱為“營造”)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)幾乎什么都沒做！所有的價(jià)值增值環(huán)節(jié)，例如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售、產(chǎn)籍登記、物業(yè)管理等等，都分別由供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)承擔(dān)了。房地產(chǎn)企業(yè)剩下的，就只有資金和理念了。這與金融業(yè)有什么區(qū)別呢？所以我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)充其量是一個(gè)運(yùn)用資金進(jìn)行資源整合的管理型、服務(wù)型企業(yè)，或者說，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)以房屋土地產(chǎn)品為平臺(tái)的金融企業(yè)，是金融服務(wù)業(yè)的一個(gè)衍生行業(yè)。從這個(gè)意義上說，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果連融資能力都不具備，是沒有資格在這個(gè)行業(yè)生存的。
當(dāng)前正在進(jìn)行的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可謂一場(chǎng)血雨腥風(fēng)的“洗禮”。從大趨勢(shì)上看，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)大開發(fā)、大營造的局面已經(jīng)過去。主要基于兩點(diǎn)原因：第一，對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)意味著土地產(chǎn)權(quán)在一定程度上的相對(duì)回歸，靠剝奪農(nóng)民利益致富的開發(fā)模式一去不復(fù)返了；第二，國家基于糧食安全和資源環(huán)境安全的雖然模糊但異常堅(jiān)定的政策不會(huì)再允許如此規(guī)模、如此不計(jì)后果的消費(fèi)型大開發(fā)了。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)下一步的方向是什么？我認(rèn)為當(dāng)前如下一些重要因素將引起人們生活方式的根本變化，并為與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的新興產(chǎn)業(yè)的誕生蘊(yùn)藏了巨大的商機(jī)：
1、互聯(lián)網(wǎng)、寬帶和移動(dòng)技術(shù)的結(jié)合帶來的人民媒體和民主造星運(yùn)動(dòng)，對(duì)以休閑娛樂、文化傳媒為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)可以帶來一定啟發(fā)。在我看來，分眾傳媒與其說是一個(gè)新興傳媒行業(yè)，不如說是一個(gè)更加活生生的房地產(chǎn)業(yè)。試想，如果沒有那些擁有電梯的新開發(fā)樓盤的合作，分眾傳媒的下場(chǎng)甚至還不如街頭被砸得千瘡百孔的自動(dòng)售貨機(jī)的投資者。
2、基于電子商務(wù)技術(shù)的生活服務(wù)行業(yè)在中國擁有巨大的商機(jī)。城市是由道路和房屋構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)體。房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)，而應(yīng)結(jié)合其它商業(yè)運(yùn)營、生活服務(wù)，最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)的作用，提升房地產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了向土地開發(fā)等上游產(chǎn)業(yè)延伸外，是否更應(yīng)把產(chǎn)業(yè)鏈伸向消費(fèi)端，例如房屋交易的電子商務(wù)、房屋租賃經(jīng)營管理的電子商務(wù)上？我看這方面的前景甚至比房屋建造更大。原因在于，在人均居住面積已經(jīng)提升到相當(dāng)水平的情況下，盲目的基于不合理利潤(rùn)的大開發(fā)是任何國家不能容忍的。
3、中國當(dāng)前正在進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)及連接中心城市與衛(wèi)星城之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)仍有較大市場(chǎng)。中國政府出于對(duì)資源環(huán)境的憂慮，在“十一五”時(shí)期將加強(qiáng)對(duì)制造業(yè)發(fā)展的限制，加之居民收入水平的提高，中國正在進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代。由此大制造、大建造的時(shí)代將逐步成為歷史，吃的(包括食療)、穿的(包括服裝新潮)、住的(更多體現(xiàn)在裝修裝飾和到衛(wèi)星城居住)、行的(汽車社會(huì)和航空社會(huì))、交流的(沙龍、演講、網(wǎng)戀等)方面的需求日益增長(zhǎng)。
在房地產(chǎn)開發(fā)方面，中心城市由于規(guī)模過于龐大，外延擴(kuò)張型建設(shè)將受到嚴(yán)格限制，但衛(wèi)星城房地產(chǎn)開發(fā)仍具潛力，而連接中心城市和衛(wèi)星城市之間的交通干道建設(shè)，以及衛(wèi)星城內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市實(shí)施的維護(hù)運(yùn)營管理，其市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍然是很大的。特別是與中心城市距離較近，但受行政區(qū)劃影響而發(fā)展緩慢的地區(qū)，隨著行政區(qū)劃限制的逐步被打破，將擁有良好的開發(fā)前景。
4、外向型的商業(yè)貿(mào)易房地產(chǎn)在我國將是一個(gè)大方向。中國目前在很多領(lǐng)域已經(jīng)成為世界工廠，但高污染、低成本、低質(zhì)量制造的特征非常明顯，大量的利潤(rùn)被來自國外的經(jīng)銷商攫取。所以今后企業(yè)品牌建設(shè)日益重要。在目前國營外貿(mào)公司名存實(shí)亡的格局下，擁有自身品牌、來自本土私營勢(shì)力的外貿(mào)公司將可能成為世界國家與中國進(jìn)行貿(mào)易的強(qiáng)大力量，它們將逐步打破外國經(jīng)銷商壟斷其本國市場(chǎng)的勢(shì)力。因此，今后基于中國工業(yè)品貿(mào)易的博覽會(huì)、展示大廳、論壇等房地產(chǎn)形式將越來越多，這是一個(gè)大方向。
5、科技研發(fā)類、設(shè)計(jì)類、咨詢類、市場(chǎng)研究類等創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)具有良好的發(fā)展前景。創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)最大的特點(diǎn)是資源空間占用小、環(huán)境保護(hù)好，但附加值極高，對(duì)文化的要求很高，非常適合把大城市老城區(qū)工業(yè)化時(shí)代遺留下來的老廠房和老倉庫，經(jīng)過藝術(shù)設(shè)計(jì)和改造，演變?yōu)檫m合現(xiàn)代人工作和交流的場(chǎng)所，成為歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代元素相結(jié)合的具有獨(dú)特魅力的房地產(chǎn)。例如上海市就按照市場(chǎng)化方式，保護(hù)性開發(fā)了一批老洋房、老大樓、老廠房、老倉庫，相繼建成了一批具有較高知名度的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，吸引了大批世界各地的創(chuàng)意型企業(yè)和具有創(chuàng)新思維的優(yōu)秀人才在上海創(chuàng)業(yè)發(fā)展，成為時(shí)尚品牌發(fā)布、專業(yè)展覽、商務(wù)交流的重要成所，為上海大都市發(fā)展注入了新的活力、魅力和動(dòng)力。(曹建海)
