在消化原有閑置物業(yè)以及新一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，酒店業(yè)力量當(dāng)然不可小覷。隨著國內(nèi)旅游、商務(wù)活動發(fā)展迅猛，以及奧運、世博等概念刺激，國內(nèi)酒店業(yè)本身就面臨著良好的發(fā)展勢頭。
“酒店業(yè)與地產(chǎn)雙方顯然是相輔相成的關(guān)系。爛尾樓和閑置物業(yè)的存在能間接給酒店業(yè)談判項目提供機會，同時地產(chǎn)商的多元化發(fā)展趨勢也直接導(dǎo)致了一輪酒店開發(fā)熱潮。”在華南嶄露頭角的經(jīng)濟型酒店品牌“7天”的CEO鄭南雁認(rèn)為。
經(jīng)濟型酒店造勢
“7天”從立足珠三角開始起步，一年內(nèi)的簽約酒店數(shù)字已超過15家�！�7天”背后的投資背景令人關(guān)注。其北京的兩個店目前已經(jīng)進場裝修，而洽談這兩個項目鄭南雁僅僅用了兩個星期。但他解釋說，并不是所有的項目談判都會如此順利，有的選點可能延續(xù)半年以上的時間。
“我們目前屬于租賃經(jīng)營，符合經(jīng)濟型品牌酒店經(jīng)營的項目必須位于一個適合的區(qū)域，面積必須在3000平方米~6000平方米之間，屬于商用物業(yè)。選擇有可能是產(chǎn)權(quán)清晰的舊樓或者是經(jīng)營不善的低星級酒店，抑或就是爛尾樓等�！编嵞涎憬榻B道，“盡管目前商業(yè)開發(fā)特別熱，總量很大，但相對于經(jīng)濟型酒店的開發(fā)目標(biāo)，適合的商業(yè)物業(yè)仍然很緊缺，畢竟經(jīng)濟型酒店最在乎的就是選點正確。”
錦江之星東莞店則是承租麥德隆的土地，自己新建的一幢樓�！俺龞|莞店外，我們在華南區(qū)域海口店也是買的樓。與大多數(shù)經(jīng)濟型酒店以租賃經(jīng)營不同，我們采取收購、租賃和加盟三種形式經(jīng)營。”錦江之星南方分公司總經(jīng)理徐祥根告訴《第一財經(jīng)日報》。
華南是錦江之星今年的開拓重點，徐祥根手頭有10家店的增量目標(biāo)，而他目前正為物業(yè)選址發(fā)愁�！澳阌袥]有合適的物業(yè)可以介紹？”他開起玩笑，“目前在華南我們的預(yù)定酒店規(guī)模大約是6000平方米左右，前期投入最好能控制在2000元~2500元/平方米之間，也就是1萬平方米250萬元的水平，但現(xiàn)在華南價位高得出奇。而且我們希望的租賃期最好是在20年，最低不能低于15年，但現(xiàn)在碰到的合適物業(yè)都是10年的合同，這也成為一定的制約因素。另外經(jīng)濟型酒店之所以擴張迅速，實際上是投資回報率比較明顯。一般維持15%以上的投資收益率，前期投入必須控制。”
據(jù)記者了解，各大品牌今年正在拉長戰(zhàn)線開始全國布局。錦江之星將開業(yè)酒店數(shù)指向200家,計劃在5年內(nèi)達到1000家。一直與錦江之星分庭抗禮的如家也提出了相同目標(biāo)。
在外資品牌方面，一直堅持直營的雅高集團旗下經(jīng)濟型酒店品牌宜必思，其第一家店的投資就高達3000萬元，創(chuàng)下經(jīng)濟型酒店投資之最。宜必思的推進速度并不快，但雅高集團計劃2008年之前，在中國建立50家宜必思品牌酒店，總投資額將達到2.5億美元。
而洲際酒店快捷假日則和房地產(chǎn)公司合作輸出管理，或以授權(quán)經(jīng)營為主，在選址方面并沒有宜必思要求的這么嚴(yán)格，其宣布在兩年內(nèi)，將在中國的酒店數(shù)量擴充至200家。
業(yè)內(nèi)人士同時介紹，目前也有很多的海外投資基金正在國內(nèi)物色經(jīng)濟型酒店開發(fā)項目，不論爛尾樓、現(xiàn)有物業(yè)，還是經(jīng)營中的一、二星級酒店等等，都將成為他們的收購目標(biāo)。
房產(chǎn)和高星級酒店互動
目前，房地產(chǎn)商包括保利、上海綠城等都開始加大對酒店的開發(fā)力度。以華南為例，目前在建的五星級酒店多達15家以上，而其中80%掩藏的都是房地產(chǎn)商身影。
城建集團在未來5年，會興建5個五星級酒店項目(包括城建索菲特大酒店)，加上南沙濱�；▓@的海的城酒店，到2010年共有6個酒店項目同時營運。富力地產(chǎn)在天河這個未來的廣州金融中心，已經(jīng)落實投資15億~17億元,建設(shè)富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店，分別由凱悅集團及萬豪集團管理。僑鑫集團出手20億元在珠江新城建設(shè)超五星級酒店。此外，規(guī)劃或在建中的酒店還有由萬豪管理的正佳萬豪酒店，由新中酒進行管理的美林大酒店、太古匯香格里拉酒店及天譽花園配套的五星級酒店等。
另一方面，不少樓盤的配套中也把四星級或五星級酒店作為重要內(nèi)容。海景花園一擲8億元準(zhǔn)備與洲際集團合作開發(fā)皇冠假日酒店；美林海岸花園斥資數(shù)億元建設(shè)四星級酒店，由新中酒集團管理；保利林語山莊在小區(qū)內(nèi)建設(shè)7層半山酒店，在南海千燈湖項目投資6億元建設(shè)五星級的保利洲際酒店等等。
鄭南雁認(rèn)為，當(dāng)城市土地資源日益稀缺，開發(fā)商在積累了原始資本后，希望將以往的粗放經(jīng)營改為長遠的多元化發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長線經(jīng)營回報。其次，房地產(chǎn)商也希望通過高檔酒店的影響力，帶動房地產(chǎn)項目升值。
而白天鵝賓館有關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，高星級酒店投資巨大，而且回報周期往往超過10年�！暗禺a(chǎn)企業(yè)在酒店經(jīng)營上存在缺失。如果沒有引入富有經(jīng)驗的酒店管理公司及擁有雄厚的資金后盾，酒店開發(fā)如此集中，房地產(chǎn)開發(fā)商難免會在酒店業(yè)中出現(xiàn)敗走麥城的現(xiàn)象。”
浙江開元旅業(yè)則一開始就堅持房產(chǎn)與酒店互動的開發(fā)模式，且酒店項目開發(fā)目標(biāo)非常清晰，只專注于五星級和四星級酒店開發(fā)。
開元酒店市場部總監(jiān)郁國剛解釋道：“投資回報有兩種算法，一是算凈利潤，二就是算現(xiàn)金流。如我們千島湖酒店投資2.5個億，開業(yè)時有2個億來自賣掉別墅的資金，而另外加了5000萬元建立酒店。一年之后，經(jīng)過評估這個酒店價值4個多億，中間如果通過銀行貸款意味著起碼可以貸3個多億�！�
“其實就算經(jīng)營上沒有增加收入，但現(xiàn)金流上就可以多出一個多億�！庇魢鴦偨榻B，“酒店開發(fā)和建設(shè)與房地產(chǎn)互動可以解決資金來源�！�
(來源：第一財經(jīng)日報，作者：鐘晨)
