人民銀行最近發(fā)布的一份調(diào)查報告顯示，中國城鎮(zhèn)居民消費意愿已連續(xù)三個季度下滑，今年一季度更是跌至歷史新低，同時，居民購房意愿也跌至歷史新低。調(diào)查顯示，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%，并創(chuàng)歷史新低。從調(diào)查的7個大城市看，居民購買住房的欲望，除重慶和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海三個直轄市的居民購房的意愿明顯下降。
2005年國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果并不理想
現(xiàn)在要問的是，國內(nèi)居民購房的欲望為什么會降低？是居民的住房條件改善，住房需求減弱？是居民的收入水平降低，其購買房子支付能力下降？還是有其他方面的原因？
正如不少報告指出過的那樣，對于發(fā)展中的中國來說，對于住房制度貨幣化改革剛邁步僅幾年的中國來說，對于快速城市化、農(nóng)村大量人口流入城市的中國來說，在未來的幾十年內(nèi)，國內(nèi)居民住房的潛在需求永遠(yuǎn)是一個巨大的量，居民潛在的住房購買欲望在短期內(nèi)是難以滿足的。
還有，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，盡管居民收入的增長幅度可能趕不上GDP的增長幅度，盡管國內(nèi)居民的收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重，但是，平心而論，多數(shù)國內(nèi)居民的收入水平、生活條件還是在不斷改善。目前并沒有出現(xiàn)居民收入水平今不如昔的局面。
而國內(nèi)居民住房消費欲望之所以下降，最大的問題可能就在于，在2005年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)投資過熱、房價快速上漲、房地產(chǎn)市場炒作嚴(yán)重的情況有所改善，但是由于國內(nèi)宏觀調(diào)控的工具過于行政主導(dǎo)，宏觀調(diào)控市場化工具運用不自如(如利率與稅收)，因此，2005年國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果并不理想。
房價高企是購房意愿下降的主要原因
根據(jù)我們的研究表明，2005年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房價比等指標(biāo)早就超過國際警戒線。比如，2004年城鎮(zhèn)居民的收入房價比，如果以戶均75平方米計算為8.2倍(一般國際標(biāo)準(zhǔn)為3-6倍)，以戶均100平方米計算為10.9倍，而上海及北京這樣的大城市收入房價比在12倍以上，有些地方甚至更高。目前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫不是僅限以往的局部地區(qū)，而是開始向中部與西部地區(qū)蔓延。在這種情況下，房價必然在高位運行。如北京這樣的城市，去年1-11月房價的上漲幅度竟達(dá)到25%以上。
房價的快速上漲(如2005年下半年的廣州與深圳)，或居高不下，一方面會把那些中低收入民眾完全排除在房地產(chǎn)市場之外，因為他們根本就沒有支付能力進(jìn)入這種過高的房地產(chǎn)市場；另一方面，也會把那些本來希望改善住房條件的民眾排除在房地產(chǎn)市場之外。
更為重要的是，隨著近年來對房地產(chǎn)市場的各種討論，國內(nèi)民眾增加了對房地產(chǎn)各種信息與知識的了解與把握，增加了對房地產(chǎn)市場的了解。在這種情況下，早幾年那種民眾蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場的局面得以改觀，那種購買就一步到位的觀念也完全被打破。據(jù)了解，目前國內(nèi)不少民眾，如果一定要買房，也會根據(jù)自己的財務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)收入以及對自己未來收入的預(yù)期來選擇買什么樣的房和支付方式。
進(jìn)行房地產(chǎn)投資的風(fēng)險越來越大
還有，對于計劃進(jìn)行房地產(chǎn)投資的民眾來說，當(dāng)房價迅速飆升時，其進(jìn)入市場的風(fēng)險也就越來越大。有國內(nèi)股市的前車之鑒，沒有任何一個投資者愿意接房地產(chǎn)市場高價的最后一棒。如從央行上海總部2月份貨幣信貸運行情況報告所顯示的情況來看，上海個人消費貸款月末余額2748.13億元，比上月減少40.24億元，其中，個人住房貸款減少36億元。個人住房消費貸款下跌就表明上海民眾已經(jīng)不看好上海的房地產(chǎn)投資。
總之，根據(jù)我自己設(shè)定的三條標(biāo)準(zhǔn)，即住房收入比(3-6倍之間)、住房按揭月供與收入比(小于35%)、家庭總負(fù)債率(小于50%)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格早就超出各地民眾能夠承受的支付能力，即國內(nèi)房價過高。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，對于消費者來說，民眾沒有相應(yīng)的支付承受能力；對于投資者來說，則是風(fēng)險過高。面對這種局面，國內(nèi)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場的意愿自然會大大降低。也就是說，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格不能夠得到一定的調(diào)整，一直保持在高位運行的話，要鼓勵民眾的住房消費是極其困難的。
(來源：新京報 作者：易憲容)
