中新網(wǎng)4月17日電 據(jù)《江南時(shí)報(bào)》報(bào)道，“無息貸款？有這事嗎？”世界銀行中國代表處的對(duì)外事務(wù)官員李麗對(duì)記者的咨詢甚為奇怪。這是一樁陳年舊事，上個(gè)世紀(jì)的90年代初，世行曾經(jīng)向中國提供過10億美元的長期無息貸款以支持中國的住房改革。配合這個(gè)貸款項(xiàng)目的是世行一個(gè)專門研究中國住房改革的報(bào)告《中國城鎮(zhèn)住房改革：問題與可供選擇的方案》。
追尋歷史是件頗為吃力的事情但好處在于你總是會(huì)發(fā)現(xiàn)歷史與現(xiàn)實(shí)有相似之處，而我們并非總是能夠吃一塹長一智。當(dāng)宏觀調(diào)控之后的北京繼續(xù)保持17%以上的高速房價(jià)增長，上海房價(jià)開始死灰復(fù)燃之時(shí)，人們已經(jīng)不太相信依靠一兩個(gè)政策就能控制住局面。
16年前的提醒
一度身為國務(wù)院住房改革研究小組成員和世行顧問的王育琨曾歷經(jīng)下海和多次轉(zhuǎn)行，已經(jīng)不再是個(gè)專職的房地產(chǎn)研究者，他現(xiàn)在的身份是首鋼發(fā)展研究院企業(yè)研究所所長。但從年初起，王育琨突然恢復(fù)了對(duì)房地產(chǎn)的研究熱情�？雌饋�，讓王育琨恢復(fù)熱情的是年初以來北京節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)。
北京房價(jià)17%的增長速度并非歷史最高點(diǎn)，它引起人們關(guān)注的所在卻不是速度本身，而是與尚未結(jié)束的宏觀調(diào)控政策的反差和對(duì)未來的預(yù)示。主流的意見有多種，但都不約而同地在承認(rèn)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求�！霸寡允裁磫栴}都解決不了”，社科院金融所副所長王國剛提醒記者要認(rèn)識(shí)現(xiàn)實(shí)，按照他的測算，到2025年，中國尚缺160億平米的住宅面積。很明顯，住宅需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于實(shí)際供應(yīng)，北京作為中心城市情況就要更嚴(yán)重。
與眾不同的是，王育琨的觀點(diǎn)與大部分研究愛好者的風(fēng)格迥異，他并不喜歡太多討論供需關(guān)系和數(shù)據(jù)，而是鮮明了當(dāng)?shù)卣J(rèn)為，中國的住房需求膨脹超越了國力�！艾F(xiàn)在看來，我們在十幾年前的研究成果仍然是有用的”，王育琨說。
20世紀(jì)80年代住房改革已經(jīng)列上中國經(jīng)濟(jì)體制改革的頭等位置，王育琨便身處這一課題研究的核心機(jī)構(gòu)之中。王育琨去了解住宅的基本屬性，他將住宅視為商品，住宅市場分為住宅消費(fèi)和住宅投資兩個(gè)市場。針對(duì)住宅消費(fèi)的是住宅服務(wù)，既可以是買也可以是租，而投資則是作為資產(chǎn)的投入以求升值。
兩個(gè)市場的區(qū)分當(dāng)然不是王育琨的創(chuàng)舉，翻開任何一本西方的教科書它都理直氣壯地躺在那里。王育琨相關(guān)論文也被編入國務(wù)院發(fā)展研究中心的城市課題研究集冊中。
按照這樣的分類，住宅消費(fèi)需求和住宅投資需求是兩個(gè)不同的概念，所謂市場化并非僅僅指住宅作為投資品出售的市場化，而所謂政府住宅保障顯然是針對(duì)消費(fèi)需求而非投資需求。就此而言，上個(gè)世紀(jì)的80年代末與目前的情形亦有相同之處。雖然當(dāng)時(shí)的住房還是福利性質(zhì)，需求源于單位購買，但由于各個(gè)單位競相攀比，住房規(guī)模龐大和價(jià)格高漲成為當(dāng)時(shí)政府的難題。包括煙臺(tái)在內(nèi)的多個(gè)城市開始出售公房以求實(shí)現(xiàn)市場化和資金回籠改善財(cái)政，但效果卻與設(shè)想背道而馳。
盡管世行關(guān)于中國住房改革的報(bào)告目的是推動(dòng)中國住宅改革走向市場化道路，但它還是令人驚異地在16年前的當(dāng)時(shí)批評(píng)煙臺(tái)等地的出售公房行動(dòng)，提醒中國政府不要指望倚靠住房自有化來解決住房問題。報(bào)告認(rèn)為，“政府應(yīng)該抵制全力推行住房自有的企圖”。世行給出的解決辦法是在中國各個(gè)城市建立中小型住房出租公司而非簡單的開發(fā)與出售。
歷史的回歸
吸取了出售公房的教訓(xùn)，1991年國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)住房制度改革的意見》以逐步提高公房租金，首先實(shí)現(xiàn)租金市場化為主要任務(wù)。在出售住房的問題上指出：出售對(duì)象是高收入者而不是一般職工。與此同時(shí)，世行開始履行貸款計(jì)劃，全國包括北京在內(nèi)的各個(gè)城市都積極競爭以獲得世行貸款。捎帶提一下，后來得到世行無息貸款的煙臺(tái)市房屋銀行行長自殺，上海的相關(guān)負(fù)責(zé)人也被捕入獄，這也許是現(xiàn)在大部分人壓根不知道有世行的合作計(jì)劃和世行對(duì)中國住房改革建議這么回事的原因之一。
應(yīng)該說，當(dāng)時(shí)中國對(duì)住房改革的研究和實(shí)際成果受到了全世界的重視。王育琨回憶，一位首長在接見世行代表時(shí)說過，“我們要去申請(qǐng)諾貝爾獎(jiǎng)，中國解決了十幾億人的住房問題�！�
但是按照眼下的情況，中國要獲得住宅改革的諾貝爾獎(jiǎng)已經(jīng)沒有希望。開放后的北京和上海住宅保障被限制在極小的范圍內(nèi)，樓市被潮水般涌進(jìn)來的人群和財(cái)富撐破，無論窮人還是富人，高收入者還是一般職工，解決住房問題只能依靠購買自有住房。“政府總是在住宅投資和住宅消費(fèi)兩個(gè)市場搖擺，用投資品市場去解決住宅消費(fèi)問題，用調(diào)控投資市場的手段去解決住宅消費(fèi)和保障問題，用調(diào)控消費(fèi)市場的手段去解決投資市場的問題”，王育琨的分析解釋了十幾年前的研究成果仍然沒有過時(shí)的原因。
這是一個(gè)令人迷惑不解的問題，為什么十幾年前在理論上就已經(jīng)相當(dāng)清楚的問題，在十幾年后依舊重蹈覆轍。
“政府不僅沒有鼓勵(lì)租賃市場還阻礙其發(fā)展”，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)研究所研究員況偉大認(rèn)為，北京租賃市場被征收過多的稅費(fèi)讓很多人感覺租不如買。為了避稅，北京的租賃市場事實(shí)上就是一個(gè)地下黑市，人們被迫擠向本已擁擠的購買市場�！爱�(dāng)然，把消費(fèi)需求推向住宅投資市場會(huì)讓一些人高興”，況偉大分析，住宅消費(fèi)需求是必需的，沒有彈性，把它推向投資市場將進(jìn)一步助長投機(jī)需求。而投機(jī)的增長意味著房價(jià)和地價(jià)的攀升，哪些人高興不言自明。這再次印證了歷史和現(xiàn)實(shí)的相似，相關(guān)政府研究機(jī)構(gòu)在上個(gè)世紀(jì)90年代的實(shí)物地租調(diào)查研究表明，在土地沒有實(shí)現(xiàn)有償使用的時(shí)候，地方政府已經(jīng)掌握如何將地租轉(zhuǎn)讓到房價(jià)中去，以避免和中央財(cái)政的分成。
最令人難忘的是親眼見識(shí)印尼18平米住滿了一家人的廉租房，王育琨表示，他對(duì)純粹住宅投資市場的漲跌并不在意，漲也是必然的，但主動(dòng)鼓動(dòng)普通消費(fèi)者需求卻難以理解。王育琨了解過美國至今仍有17%的人住在廉租房里香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米中國的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到25平方米。在上個(gè)世紀(jì)80年代，鄧小平說過，希望到2000年時(shí)中國人均居住面積能達(dá)到8平方米，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)大大超越了他的設(shè)想。
鼓舞消費(fèi)者購房是不可否認(rèn)的事實(shí)�！熬诱哂衅湮荨�、“住房消費(fèi)年”的口號(hào)不是來自民間而是來自政府。北京市政府在宏觀調(diào)控前后一直認(rèn)為，北京房地產(chǎn)沒有大問題。上海市雖然嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)，但從不承認(rèn)房價(jià)下降，而且現(xiàn)在已經(jīng)不再重提當(dāng)初把房價(jià)壓下來的“兩個(gè)1000萬”政策，“如無特殊情況，不再提及”。
在眾多利益集團(tuán)追逐短期利益的作用下，超越基本住房需求的住房狂熱，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的引擎。王育琨說：“當(dāng)一國居民把財(cái)富都凝聚在住房上的時(shí)候，這個(gè)國家的居民就危險(xiǎn)了�！�(姜洪橋)
