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樓市供不應(yīng)求面紗下 開(kāi)發(fā)商何以能囤積居奇?

2006年05月08日 11:16


傳說(shuō)中的售罄(圖片來(lái)源:新華網(wǎng))

  中新網(wǎng)5月8日電 據(jù)新華網(wǎng)消息,據(jù)北京市建委的統(tǒng)計(jì)顯示,截至今年4月30日,北京市可售的期房項(xiàng)目共計(jì)1512個(gè),其中未售住宅109106套,面積為1541.39萬(wàn)平方米;已取得房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目855個(gè),其中未簽約住宅17815套,面積為289.14萬(wàn)平方米。兩者相加待售房面積達(dá)到1830萬(wàn)平方米,占全部可售房面積的60%。

  在樓市供不應(yīng)求的火爆面紗下,北京有“占待銷(xiāo)房總面積六成的住宅尚未賣(mài)出”。這令普通買(mǎi)房人大惑不解:不是一直在說(shuō)房子不多么,怎么一下子冒出“12.7萬(wàn)套住宅沒(méi)賣(mài)”呢?

  其實(shí)不怪,有媒體解釋了:部分開(kāi)發(fā)商在制造“虛假繁榮”騙買(mǎi)房者趕緊購(gòu)買(mǎi),一些開(kāi)發(fā)商又故意囤積房屋醞釀漲價(jià)。一句話(huà),有人在囤積居奇,制造“房荒”,從中漁利。

  誰(shuí)在掌控樓市供求的核心信息?

  在房地產(chǎn)市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商憑啥就能夠囤積房源,制造“供不應(yīng)求”的假象,以實(shí)現(xiàn)“奇貨可居”的目的?

  一個(gè)極為重要的原因在于開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市供求核心信息的排他性掌控。一切維系開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)狀的行為,客觀上都是在為開(kāi)發(fā)商囤積房源提供便利。

  信息不對(duì)稱(chēng)是個(gè)老話(huà)題了,F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺少什么?比土地、房子更為稀缺的是客觀、公正、及時(shí)的樓市信息——不是開(kāi)發(fā)商所釋放的某個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售了多少套房子或房?jī)r(jià)漲跌多少的小道消息,而是由公共部門(mén)權(quán)威發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對(duì)數(shù)據(jù)的客觀解釋性分析。

  但現(xiàn)在,在很多城市,對(duì)于普通老百姓而言,這樣的信息太匱乏了,獲取這類(lèi)信息太難了。關(guān)于房地產(chǎn)的各種評(píng)價(jià)滿(mǎn)天飛,政府說(shuō)一套,開(kāi)發(fā)商說(shuō)一套,投資者說(shuō)一套,專(zhuān)家學(xué)者們又說(shuō)一套。“誰(shuí)都不敢信”“誰(shuí)都不可信”成了眼下人們對(duì)于房市的普遍心態(tài),而這,正是房地產(chǎn)市場(chǎng)公信力缺失的典型表征。

  如果信息對(duì)稱(chēng),市場(chǎng)前景是可預(yù)期的,人們的市場(chǎng)行為會(huì)趨于穩(wěn)健、理性,但現(xiàn)在,在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間信息極度不對(duì)稱(chēng),開(kāi)發(fā)商掌控了房源、房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)度、供求比等等對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生決定性影響的核心信息,購(gòu)房人不知道下一個(gè)月甚至下一周,房?jī)r(jià)的供應(yīng)量、需求量,自然也就無(wú)從知曉樓市究竟會(huì)躍上新的臺(tái)階還是真的會(huì)穩(wěn)住。

  在焦灼、迷惘、不可知的心態(tài)下,大道不通,小道流行。而信息最終會(huì)影響市場(chǎng)人氣,主流公信力強(qiáng)的信息一再缺失,市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng),就極有可能出現(xiàn)由迷惘到恐慌的蛻變,要么一窩蜂搶購(gòu),要么一齊持幣觀望。從這個(gè)意義上說(shuō),提供具有普遍公信力的房地產(chǎn)信息,比房?jī)r(jià)漲跌本身更為重要。

  “饑餓銷(xiāo)售法”:壟斷信息漁利的典型伎倆

  其實(shí),樓市充斥虛假信息的城市并非北京一地,去年3月,上海樓市“暴熱”之際,不也是各色虛假信息甚囂塵上之時(shí)嗎?一些樓盤(pán)的“定金合同”中購(gòu)房人的姓名竟叫“沙皇”,住所是“無(wú)可奈何花落去”,身份證號(hào)碼竟有13位。無(wú)論是不久前廣州開(kāi)發(fā)商炮制的“地荒”信息,還是北京開(kāi)發(fā)商營(yíng)造的“房荒”局面,目的都是通過(guò)制造“緊張”的供求關(guān)系來(lái)謀取利益最大化。

  “銷(xiāo)控”就是開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)來(lái)調(diào)節(jié)供求的慣用手法。所謂“銷(xiāo)控”,又稱(chēng)“饑餓銷(xiāo)售法”,如明明有100套房子可售,開(kāi)發(fā)商決不會(huì)一次性拿出來(lái)賣(mài)光,而是第一次先拿出20套位置、房型較差的房子來(lái)出售,在幾番造勢(shì)之后,給外間留下一開(kāi)盤(pán)就告售罄的熱銷(xiāo)印象;第二次再拿出30套,在“供不應(yīng)求”中適時(shí)提價(jià),先前沒(méi)買(mǎi)到房子的人以為“機(jī)不可失”,加價(jià)也接受,因?yàn)椤耙院筮要漲呢”,所以能買(mǎi)到就算賺了。于是,在這股人造“追漲風(fēng)”之下,開(kāi)發(fā)商或暗渡陳倉(cāng),找個(gè)中介聯(lián)手,將剩下的50套房轉(zhuǎn)給中介,變身“二手房”加價(jià)銷(xiāo)售;或者在“沒(méi)房了”的吆喝下,慢條斯理地幾套、十幾套地拆零銷(xiāo)售,讓那些急吼吼的排隊(duì)買(mǎi)房人去哄搶所謂“最后的晚餐”。

  業(yè)內(nèi)人士指出,“銷(xiāo)控”的過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是開(kāi)發(fā)商對(duì)外封鎖樓盤(pán)的真實(shí)信息、別有用心地釋放或利用虛假信息從中漁利的過(guò)程。由于卡住了信息源頭,在供小于求的市場(chǎng)環(huán)境中,開(kāi)發(fā)商這一招屢試不爽。發(fā)展到最后就是哄抬房?jī)r(jià):開(kāi)發(fā)商一般先讓中介雇傭人排隊(duì),制造緊張氣氛;在開(kāi)盤(pán)時(shí),讓中介或內(nèi)部員工高價(jià)簽訂幾套房子,中介以此價(jià)格為“標(biāo)桿”,拉抬房?jī)r(jià);等真正的買(mǎi)房人憋不住“上鉤”后,房?jī)r(jià)已被拉高,開(kāi)發(fā)商再撤銷(xiāo)原訂的高價(jià)合同;最后,開(kāi)發(fā)商大量出貨,中介手中的房子也乘機(jī)出手,而最終埋單的只能是老百姓。

  用什么樣的“道”來(lái)與開(kāi)發(fā)商的“魔法”試比高?

  道高一尺,魔高一丈。用什么樣的“道”來(lái)與開(kāi)發(fā)商囤積居奇的“魔法”試比高呢?

  股票市場(chǎng)已有信息披露,房地產(chǎn)市場(chǎng)為何不能有?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)一樣,容易產(chǎn)生操縱行為,也普遍存在典型示范偏差和羊群效應(yīng),追漲殺跌。開(kāi)發(fā)商利用信息、資金優(yōu)勢(shì),操縱市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮,其行為和股票市場(chǎng)的“做莊”如出一轍。要消除開(kāi)發(fā)商的囤積居奇,首要的是讓真實(shí)的信息在房地產(chǎn)交易中充分暢通。

  在房地產(chǎn)這個(gè)帶有半壟斷色彩(作為一級(jí)市場(chǎng)的土地交易基本是壟斷的)、非充分競(jìng)爭(zhēng)的特殊市場(chǎng)中,單憑消費(fèi)者的個(gè)人努力,恐怕永遠(yuǎn)改變不了信息弱勢(shì)的地位,跳不出核心信息盲區(qū)的圈子——因?yàn)槿思议_(kāi)發(fā)商只要以一句“商業(yè)秘密”為由,就對(duì)你這些消費(fèi)者無(wú)可奉告了。

  但政府就不同了,政府作為管理者,完全可以要求開(kāi)發(fā)商公布其樓盤(pán)的詳細(xì)信息——如在開(kāi)盤(pán)之前,開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售或是銷(xiāo)售許可時(shí),政府可以要求其公布上市的房源套數(shù)、面積、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、預(yù)計(jì)價(jià)格;在銷(xiāo)售中,主管部門(mén)可以要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)公布已售套數(shù)、面積、價(jià)格,以及可售套數(shù)、面積等等,否則,主管部門(mén)有權(quán)拒絕辦理預(yù)售、銷(xiāo)售許可。應(yīng)該看到,不少地方政府部門(mén)正在嘗試加強(qiáng)信息公開(kāi)和監(jiān)管,但這種努力顯然還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

  一位房地產(chǎn)研究者指出,一個(gè)信息不充分的市場(chǎng)必然是發(fā)育不健全的市場(chǎng),一個(gè)信息混亂、“傳聞爆炸”的市場(chǎng),最終也必然是“共輸”的市場(chǎng)——誰(shuí)都無(wú)法在所有的時(shí)間、所有的空間、欺騙所有的人,極端混亂的終極結(jié)果便是對(duì)市場(chǎng)的埋葬。只有當(dāng)向社會(huì)提供普遍認(rèn)可的公共信息成為判定房地產(chǎn)主管部門(mén)盡職與否的重要標(biāo)準(zhǔn)時(shí),開(kāi)發(fā)商的囤積居奇才會(huì)壽終正寢。(徐壽松 蔡國(guó)兆)

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