近日，備受矚目的上海退房案終于有了說法：法院一審判決開發(fā)商應退還房款，收回價格已大大“縮水”的房屋。有關專家指出，這起近5年來上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無疑給宏觀調控下漸漸吃緊的開發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房價之時，是否也應該對房價下跌的風險有所預期？
退房潮襲擊上海
去年年底，上海地產十強之一的大華公司遇到了大麻煩：它所開發(fā)的樓盤水岸藍橋的89名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時間，上海樓市“風云”乍起，十幾個樓盤先后發(fā)生集體退房事件。
據了解，房價下跌是退房風起的真實原因。2004年下半年，水岸藍橋的房價每平方米還只有五六千元，2005年春節(jié)前后，“瘋漲”到13000元甚至更高�？傻搅�2005年下半年，樓市宏觀調控趨緊，該地區(qū)房價最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是帶新裝修出售。如此一來，買房人房子還沒到手，每套房價格就“縮水”了三四十萬元。與此同時，上海另一個樓盤地杰國際城40余名業(yè)主也要求團退。當初，地杰國際城的房價每一次開盤都要拉一個漲停板，從6200元/平方米開始，第四批已經到了9000多元/平方米。4月國家抑制炒樓的組合拳打出，地杰國際城第四批的購房者中大多數投機者拿到號后最終都沒有買房，很多人放棄了購買權。到了今年10月，新的房源推出，價格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的業(yè)主達到了70多戶。因退房要求未獲開發(fā)商回應，一些業(yè)主將聯(lián)名信送到開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司手中，明確表示將集體停止還貸。
上海業(yè)主們的退房理由當然不能是市場價格，他們找到了交房過程中一些不完善之處。在過去房價上漲期間，嚴重的工程質量問題只會帶來索賠的要求，有的業(yè)主因房價飆升而不敢找開發(fā)商理論；而今房價一跌，業(yè)主開始頻頻借質量問題找開發(fā)商的麻煩，甚至引發(fā)集體退房事件。據稱，目前在積極退房的人中大部分是投資客。這些投資客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中溫州人就扮演著重要角色。
在要求團退的業(yè)主中，很多人把自己的行為叫做“維權”。有趣的是，不少律師并不認同他們的觀點。房產糾紛的裁定標準都是以合同為準。一般來講，只有出現(xiàn)重大工程質量隱患等情況，購房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成為退房的正當理由。對于買房人來說，買了房子以后房屋價格的漲跌應屬于商業(yè)風險。這種風險是隨著購房合同的生效就從開發(fā)商轉由買房人承擔了。除非開發(fā)商在銷售房子時曾對前期業(yè)主做出“購房保價”的承諾，但“購房保價”必須寫進合同。事實上，絕大多數退房的理由都不充分，有的稱銀行貸款辦不出，有的貸款貸出來了買家也拒不簽字，還有的借口開發(fā)商延期交付、配套設施沒跟上等。
開發(fā)商博弈退房潮
目前，要求退房的業(yè)主們最關注的問題是他們的要求能否實現(xiàn)。對此，一位權威人士表示，從法律的角度來講退房很難，因為此前雙方是有購房合同的。根據國務院發(fā)布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，但目前業(yè)主退房的理由僅是價格問題。
近日，備受矚目的上海退房案一審判決開發(fā)商應退還房款，收回價格已大大“縮水”的房屋。分析人士表示，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下，這對于開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。但“瘋狂”總得付出代價。開發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓，是因為在樓市一天一個價的瘋狂日子里，他們壓根兒不曾想到房價下跌的風險，更沒有做好這方面的準備。對于上海涌現(xiàn)的退房潮和最近的判決，使開發(fā)商們感到憂心忡忡，并將希望寄托在政府干預上。“相信政府不會眼看著大家都來退房，畢竟這不利于社會穩(wěn)定，”一位開發(fā)商坦言。
業(yè)內人士認為，上海退房案購房人勝訴，是一個積極的信號。房價只漲不跌那是神話。開發(fā)商不要生活在神話中，更不要指望政府幫忙，樓市調控的最終目標就是要市場健康發(fā)展。
退房背后的信用危機
購房者采取了如拒絕收樓、停止供款、甚至走進法庭等手段要求退房，主要是當事人出于對自身利益的保護和風險規(guī)避動作。但為什么購房者公然的把“違約”來作為規(guī)避經濟風險的手段？并且，這些公然違約的行為能得到了眾多的輿論支持？這才是退房潮背后值得關注和思考的問題。
信用是市場經濟的基石、契約是信用保證的一種形式，但綜觀整個房地產市場，信用危機幾乎無處不在。關于誠信問題，之前大家關注的焦點主要集中在開發(fā)商、中介機構等企業(yè)身上，而忽視了對于其他市場參與主體的洞察。上海退房潮，除了讓我們去檢討地產市場自身存在的體系問題外，也應該重新思考整個社會的信用體系和信用觀念，包括企業(yè)信用、民眾信用以及其他市場參與主體的信用等。
先說企業(yè)信用。自市場化以來，關于房地產方面的投訴一直是3·15熱線最熱門的話題之一。但這么多年，這種局面并沒有得到有效的抑制或改善，如虛假廣告、建筑質量、違規(guī)操作、侵占業(yè)主利益等問題層出不窮。綜觀這些問題的根源，一方面，開發(fā)商在很大程度上能夠把控輿論的話語權；另一方面，市場監(jiān)管和治理力度太弱，企業(yè)違規(guī)成本太低，在這種情況下，企業(yè)信用保證基本無從談起。
再說公眾信用。作為市場最重要的參與者之一的消費者，其購房遭遇固然值得同情，但消費者契約精神的缺失讓人汗顏。在發(fā)達的市場和社會體系中，信用破產讓人寸步難行；而在上海退房潮中違約受到保護并為民眾所認可，這不利于法制社會的健全與發(fā)展。由此可見，作為市場經濟基石的“信用”，在我們眾多的市場參與者的眼中并不是行事的原則，而僅僅是一種利益博弈的工具。而信用體系的缺失，不僅大大增加了流通和交易成本，也為市場經濟埋下了隱患。因此，對于依舊處于發(fā)展中的中國房地產行業(yè)來說，信用危機亦應引起足夠的重視。
來源：中國證券報 記者：林華
