政府該不該插手商品房市場(chǎng)
兩個(gè)70%和90平方米這三個(gè)數(shù)字是“九部門十五條”中最惹人注目的硬指標(biāo)，其能否得到貫徹落實(shí)，既關(guān)系到“九部門十五條”的成敗，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)日后的健康發(fā)展。
對(duì)于這三個(gè)指標(biāo)，各方激烈爭論的首先是手段問題。此番“九部門十五條”是九部門聯(lián)合發(fā)布的，相對(duì)于“國八條”，監(jiān)察部門等加入其中，而且加上了地方政府負(fù)責(zé)的字眼，還劃定了兩個(gè)70%的比例標(biāo)準(zhǔn)，行政命令的色彩躍然紙上。
對(duì)此，顧云昌認(rèn)為，“國六條”及“九部門十五條”更多的是使用了行政手段，這對(duì)緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出問題是必要的，效果可能也會(huì)更迅速，但從根本上看，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)更多地還是應(yīng)該用市場(chǎng)手段，如稅收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面積標(biāo)準(zhǔn)制定不同的消費(fèi)稅率，由市場(chǎng)去判斷調(diào)節(jié)。
他認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行行政調(diào)控有很大的難度，而且效率也不高。例如，“新建商品住房中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”一條，即便現(xiàn)在的傾向是總量占70%即可，但這一標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中的原則是什么，哪些項(xiàng)目該是在70%比重里的，有什么判斷標(biāo)準(zhǔn)，由誰來審核，如果處理不當(dāng)，不但解決不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，還會(huì)造成尋租。
在他看來，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，差異性很大，全國660個(gè)城市，每一個(gè)的情況都不一樣，應(yīng)該讓地方政府根據(jù)各地的情況制定標(biāo)準(zhǔn)，這樣更符合市場(chǎng)實(shí)際。而前幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從金融、稅收等方面進(jìn)行的調(diào)控，并不是手段錯(cuò)誤，只是有些政策措施沒有得到認(rèn)真執(zhí)行。例如，4年前，北京市曾出臺(tái)以120平方米為界執(zhí)行不同契稅征收標(biāo)準(zhǔn)政策，事實(shí)上就起到了一定的調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的作用，只可惜這一政策沒有得到完善并有力地實(shí)施。
包宗華則認(rèn)為政府通過行政手段介入住房問題是在行使“份內(nèi)之事”，如果政府不介入住房問題，而按對(duì)待一般商品的辦法，任憑市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，就解決不好住房問題，特別是廣大中低收入者的住房問題。
在他看來，1998年推行住房分類供應(yīng)制度以來，在取得巨大改革成就的同時(shí)，也產(chǎn)生了一種傾向，就是任憑市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)過多，政府介入過少。因此，“九部門十五條”是履行政府介入住房職能的“份內(nèi)之事”，是應(yīng)盡之責(zé)，決不是有些人說的是超過政府職能的干預(yù)過多和“越位”。
但是，包宗華也認(rèn)為，盡管政府應(yīng)該介入到住房問題，但在具體的手段上可以采取市場(chǎng)的方法，以紐約市的廉租房為例，政府制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，低收入家庭是到市場(chǎng)上去租住符合他們條件的住房。
兩個(gè)70%和90平方米的硬指標(biāo)出臺(tái)后，一些專家學(xué)者對(duì)它們能否得到執(zhí)行表示憂慮。
從管理機(jī)構(gòu)來看，城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理機(jī)構(gòu)可謂是五花八門，發(fā)改委、建委、規(guī)劃委、國土局、銀行等各管一塊，誰都不能夠全管，政策的執(zhí)行難度很大。
從目前的商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，要實(shí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，難度也不小。以經(jīng)濟(jì)適用住房為例，盡管國家宏觀調(diào)控多次提到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，不少地方政府也多次做出增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的承諾，但形勢(shì)不容樂觀。
據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
從目前的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，以北京為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套數(shù)有99707套，面積為13964385平方米，平均每套為140平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為18058套，面積為3040344平方米，平均每套為168平方米，要實(shí)現(xiàn)90平方米以下住宅占總量的70%以上這一比例，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)恐怕得動(dòng)“大手術(shù)”。
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