買房多付了十幾萬？物業(yè)費、稅費怎么收？多地住建部門回應(yīng)購房“取消公攤”

　　由于購房后公攤面積的不透明，以及實際使用面積的模糊性，近日，多地官宣商品房將實行按套內(nèi)面積計價銷售后，“取消公攤”再度成為熱搜關(guān)鍵詞。

　　與此同時，對購房成本和用房成本的影響也再度被討論，有購房者疑惑，“之前買的是不是多交錢了？”“物業(yè)費、采暖費會怎么收？”

　　澎湃新聞為此采訪了多地住建部門，各地住建部門人士表示，該政策用意并非取消公攤，而是計價方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購房者在購買房屋時能夠更清晰地了解所購居住空間的實際大小，有助于購房者分辨出商品房的性價比。對于“物業(yè)費”、“采暖費”、“稅費”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。

　　買房多付了十幾萬？多地住建部門回應(yīng)：“取消公攤”并非不計公攤

　　12月17日，張家口市住建局等4部門近日印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，通知指出，將鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

　　12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住建局、市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，該市行政區(qū)域內(nèi)商品房將實行按套內(nèi)建筑面積計價銷售。

　　對大部分購房者而言，由于公攤面積無從測量、無從計算，因此，政策發(fā)布后，“取消公攤”的呼聲再起。部分購房者將“按套內(nèi)建筑面積計價銷售”簡單等于取消公攤，并直言“買了房的怎么辦，能退嗎”。

　　對此，張家口市住建局相關(guān)工作人員對澎湃新聞表示，“取消公攤”的意思是鼓勵房企按套內(nèi)建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本，只是計價方式的變化，讓消費者消費得明明白白。

　　其實，早在衡陽和張家口之前，已有多地提出可按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

　　今年9月，湘潭市發(fā)布《湘潭市促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的18條措施，在優(yōu)化住房銷售方式方面提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積(不含公攤面積)計價宣傳銷售。

　　廣東肇慶市則于今年5月出臺相關(guān)規(guī)定，明確從2024年5月1日起全市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

　　更早之前，合肥于去年7月召開全市房地產(chǎn)工作專題會議，也提出“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價?！?/p>

　　從探索實施“按套內(nèi)面積計價銷售”的城市來看，多地住建部門工作人員表示，“按套內(nèi)面積計價銷售”并非直接取消公攤，更多的是計價方式和宣傳口徑的一個變化。

　　肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員對澎湃新聞表示，按套內(nèi)面積計價銷售，對開發(fā)企業(yè)而言購房總價并沒有太大影響，只是宣傳口徑的變化。按套內(nèi)面積計價銷售后，購房者看得更直觀，得房率高的項目自然更受歡迎。

　　有地方住建局人士提及，政策發(fā)布后一些購房者打電話問，按套內(nèi)面積計價是不是說之前買的房子多交了十幾萬？其實是沒有的，還是會折合住房的公攤成本，按套內(nèi)面積計算的單價會比以建筑面積計算的單價高。舉例來說，對購房者而言，按套內(nèi)面積計價的情況下，花1萬元買1平方米，就是你住的那一平方米，而按建筑面積來算單價可能是8000元，只是計價方式的變化。

　　事實上，“取消公攤”并非取消業(yè)主共同分攤的公用建筑面積，而是在住房交易環(huán)節(jié)調(diào)整為按套內(nèi)面積計價銷售。

　　麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪表示，按套內(nèi)建筑面積計價并不等于取消公攤。按套內(nèi)面積計價是指在房屋銷售時，以房屋實際可使用的面積(即套內(nèi)面積)為基準進行計價，而不包括公共部分(如樓道、電梯、設(shè)備房等)的面積；而“取消公攤”則是指完全去除公共部分面積的概念，這在實際操作中很難實現(xiàn)。

　　從衡陽發(fā)布的政策就不難看出，公攤?cè)钥陀^存在。政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前，應(yīng)當公示有資質(zhì)的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積；(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分攤系數(shù)；(三)不分攤的共用部位。

　　同時，衡陽市住建局在今年8月發(fā)布的政策解讀中提及，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時，應(yīng)與購房人約定按套內(nèi)建筑面積(專有建筑面積)計算商品房價款。購房者辦理的不動產(chǎn)權(quán)證書仍會體現(xiàn)房屋建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積三個數(shù)據(jù)。

　　物業(yè)費、稅費怎么收？目前仍按建筑面積執(zhí)行

　　值得一提的是，目前，物業(yè)費、采暖費，稅費大多是按建筑面積來計算，多地宣布“按套內(nèi)面積計價銷售”后，也有網(wǎng)友疑惑后續(xù)是否會換作以套內(nèi)面積進行計算。

　　在業(yè)內(nèi)看來，若未來物業(yè)費、采暖費等均依據(jù)套內(nèi)面積計算，不僅能降低購房者的居住成本，還能激發(fā)其購房意愿，有望助力房地產(chǎn)市場在連續(xù)多年成交量下滑的趨勢中企穩(wěn)，甚至實現(xiàn)回升。

　　不過，從張家口、肇慶等出臺政策的城市來看，相關(guān)用房成本的調(diào)整尚未跟進。

　　以肇慶為例，在新規(guī)出臺后，肇慶城投·星悅四季項目采取按套內(nèi)面積計價和按照建筑面積計價兩種方式。據(jù)樓盤工作人員介紹，兩種計算方式的單價有所不同，但總價是相同的。對于物業(yè)管理費的收取問題，項目工作人員表示，目前仍按建筑面積計算。

　　肇慶市住建局工作人員表示，目前僅計價方式作出調(diào)整，其他收費仍按原政策執(zhí)行。

　　張家口市住建局工作人員也坦言，物業(yè)、供熱、稅費等問題都需要多部門共同出臺政策才能實施調(diào)整，部分事權(quán)也不在地方，需要上級層面來制定。

　　另據(jù)房企內(nèi)部人士介紹，該企業(yè)在衡陽的項目尚未在執(zhí)行層面做出具體調(diào)整，“按套內(nèi)面積計價銷售”政策尚未傳導(dǎo)至項目層面。

　　從房產(chǎn)交易稅費來看，陸騎麟指出，在稅費方面與面積掛鉤的主要是契稅和房產(chǎn)稅。若按套內(nèi)面積計算，短期內(nèi)契稅所受的影響最為直接且顯著。

　　房產(chǎn)稅方面，目前，上海、重慶等地試點房產(chǎn)稅政策與建筑面積掛鉤，(上海的免征點為家庭人均60平方米，重慶則針對180平米以上高檔住房征稅)。長遠來看，若房產(chǎn)稅全面鋪開，則將受到更大的影響。

　　契稅方面，據(jù)今年11月12日財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　澎湃新聞注意到，公告并未明確面積為建筑面積還是套內(nèi)面積。

　　有央企營銷人士對記者表示，目前來看“按套內(nèi)面積銷售”僅是計價口徑的問題，若后續(xù)有根本性的政策扭轉(zhuǎn)，則需要更多的配套政策來完善，包括對于過去的所有存量項目、在售項目如何解決聯(lián)動問題等，是比較復(fù)雜的。

　　在陸騎麟看來，按套內(nèi)面積計價銷售正逐漸成為未來的主流趨勢。不過，一旦政策廣泛實施，也將引發(fā)一系列新問題，如新老住宅面積計算標準的差異可能導(dǎo)致房屋買賣中稅費計算復(fù)雜化等。因此，政府在推動政策時，不僅要著眼于短期內(nèi)刺激樓市回暖，還需制定配套措施，以全面應(yīng)對并解決可能產(chǎn)生的后續(xù)問題。

　　“取消公攤”對買房會造成什么影響？

　　“取消公攤”熱搜背后，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認為，當前公眾不滿的焦點在于購房后公攤面積的不透明，以及實際使用面積的模糊性，按套內(nèi)面積進行計價將使購房者消費更加清晰透明。

　　在陸騎麟看來，好房子與公攤面積的概念其實并非相互排斥。從現(xiàn)狀來看，部分高端住宅項目由于配備了豪華的會所、氣派的入戶大堂及豐富的公共活動空間，這些設(shè)施雖計入公攤面積，卻并未妨礙它們成為品質(zhì)住宅的代表。

　　業(yè)內(nèi)認為，公攤面積一定程度上是客觀存在的?！耙蕴變?nèi)面積計價宣傳銷售”也并非“取消公攤”。無論是以建筑面積計算還是以套內(nèi)使用面積計算，無非是購房單價有所不同。不過，將商品房改為按套內(nèi)面積計價并非多此一舉，對于提高房屋面積透明度等方面有著積極意義。

　　肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責人此前提到，政策文件中在“按套內(nèi)面積計價宣傳銷售”前有一句話：“推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率”。以套內(nèi)面積計價宣傳的形式，既可以對實打?qū)嵉玫降莫毾砻娣e計價情況進行自我考慮，也可以兼顧考慮公攤面積情況，以便分辨出商品房的性價比。

　　衡陽市住建局也指出，相較于按建筑面積計價，按套內(nèi)建筑面積計價方式對購房者來說，能夠更直觀地了解實際購買的居住空間大小，即“得房率”，有利于購房者對房屋價值的判斷。

　　關(guān)榮雪指出，除上述所說的按套內(nèi)面積計價有助于購房者更直觀地了解所購住房的實際價格，減少因信息不對稱所引發(fā)的糾紛，提升市場透明度的影響外，長期來看，這一政策也有助于房地產(chǎn)市場更加公平合理地發(fā)展，使得購房者能更容易接受房屋的定價，可能帶動市場活躍度的提高。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進進一步提到，現(xiàn)在購房者都相對理性，購房時對得房率指標的關(guān)注也較高，得房率低的房子競爭力相對較差，所以，開發(fā)商基本不會故意做大公攤面積、降低得房率。

　　業(yè)內(nèi)認為，“取消公攤”的討論其實由來已久，大家普遍在討論其對于購房成本和用房成本的影響。目前來看，以建筑面積或是以套內(nèi)面積來進行交易對購房總價或沒有太大影響，但長遠而言，若物業(yè)、供熱、稅費等計價模式作出調(diào)整，則可進一步影響購房者的用房成本。(澎湃新聞記者 計思敏)