日前財(cái)政部啟動(dòng)了物業(yè)稅的第二輪模擬試點(diǎn)，自此物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)由六個(gè)城市擴(kuò)大到了十個(gè)。有關(guān)專家稱，這表明物業(yè)稅有望從明年起由“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為“實(shí)轉(zhuǎn)”，并可能從少數(shù)幾個(gè)中小城市開始試點(diǎn)，但全面開征仍需時(shí)間，兩年內(nèi)估計(jì)難以成行。
而對(duì)于漸行漸近的物業(yè)稅最終將帶來(lái)怎樣的政策效果，專家們認(rèn)為，物業(yè)稅本身并不針對(duì)房?jī)r(jià)，它的出臺(tái)更多是為了完善我國(guó)的財(cái)稅體系；此外，物業(yè)稅出臺(tái)可能導(dǎo)致短期內(nèi)出現(xiàn)觀望情緒，但考慮到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾在于供求關(guān)系，因此其政策威力可能會(huì)低于預(yù)期。
在日前召開的國(guó)家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)稱，一項(xiàng)稅法的出臺(tái)，走完全部程序，最短也需要兩年。
事實(shí)上，物業(yè)稅的出臺(tái)還面臨著諸多困難，其中一個(gè)難點(diǎn)就在于如何對(duì)房屋進(jìn)行估值。中國(guó)稅法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)安體富在接受記者采訪時(shí)稱，物業(yè)稅需要按照房屋的現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，但目前我國(guó)缺乏一套科學(xué)的方法對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)。而即使在國(guó)外，房屋價(jià)值評(píng)估的合理與公平性也會(huì)經(jīng)常引起居民的爭(zhēng)議。
申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師江征雁表示，物業(yè)稅是一項(xiàng)全新的稅種，而房地產(chǎn)又牽涉太多的利益，國(guó)家必然會(huì)考慮新稅種出臺(tái)后對(duì)社會(huì)方方面面造成的影響。因此，先從中小城市進(jìn)行試點(diǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
對(duì)此，上述國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人坦言，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，而目前國(guó)家只對(duì)土地征稅，卻沒有對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)征稅的先例，因此能否對(duì)個(gè)人征收財(cái)產(chǎn)稅是目前面臨的主要問題。此外，由于目前物業(yè)費(fèi)作用與物業(yè)稅性質(zhì)類似，因此兩者之間的矛盾也將成為難點(diǎn)。
專家們稱，物業(yè)稅并非為了打壓房?jī)r(jià)而設(shè)計(jì)，稅制的設(shè)計(jì)更多的是為了完善國(guó)家財(cái)稅體系�？紤]到開征物業(yè)稅將增加住房持有人的成本，因此政策可能對(duì)房?jī)r(jià)有一定的阻止作用，但由于當(dāng)前市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此政策效果可能低于預(yù)期。
安體富表示，在理論上，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但影響房?jī)r(jià)的主因還是在于供求關(guān)系。事實(shí)上，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，它的主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇說(shuō)，物業(yè)稅是以抑制需求為主線的調(diào)控政策。但房?jī)r(jià)的上升是在房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的背景下，由高漲的開發(fā)成本，長(zhǎng)期的供應(yīng)短缺和強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求共同引起的。而其中房地產(chǎn)需求主要是自住性需求，因此受物業(yè)稅的影響比較有限。
江征雁也表示，中國(guó)住宅市場(chǎng)的供需矛盾長(zhǎng)期存在，物業(yè)稅的開征只能改變房?jī)r(jià)上漲的速度，而無(wú)法改變房?jī)r(jià)絕對(duì)值的變化。物業(yè)稅出臺(tái)可能導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒產(chǎn)生，成交量萎縮，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)住房?jī)r(jià)格上漲的基本趨勢(shì)和格局。
“此外，物業(yè)稅征收成本大，并可能對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響，因此地方政府的執(zhí)行意愿未必積極；與此同時(shí)，物業(yè)稅征收需要耗費(fèi)大量人力物力，因此政策實(shí)際執(zhí)行力度和效果很可能小于預(yù)期�！苯餮阏f(shuō)。(記者 周榮祥)
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