如果說(shuō)房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的開(kāi)征對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)關(guān)痛癢，那么此次國(guó)稅總局嚴(yán)征土地增值稅，則是打中了開(kāi)發(fā)商的“七寸”。與以往此稅種寬松征收的“好日子”相比，一旦國(guó)稅總局此次文件得以落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)中最為人所詬病的暴利，可能會(huì)漸漸遠(yuǎn)離這個(gè)行業(yè)。
專家指出，土地增值稅的征收是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中的增值額征收的，目標(biāo)直指開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，而累進(jìn)稅率的設(shè)置，則使得開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越高，所需交納的土地增值稅就越多，最高時(shí)納稅額會(huì)達(dá)到開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的60%。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會(huì)有效遏制開(kāi)發(fā)商爆炒房?jī)r(jià)的沖動(dòng)，使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。
野馬套上籠頭
中國(guó)的房?jī)r(jià)，近年來(lái)如脫韁的野馬，一路狂奔，雖幾經(jīng)宏觀調(diào)控，卻沒(méi)有止步的念頭。高企的房?jī)r(jià)不僅給國(guó)民經(jīng)濟(jì)制造著危險(xiǎn)的泡沫，也給社會(huì)和諧制造著巨大的壓力。但在種種因素的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻可以無(wú)視泡沫的風(fēng)險(xiǎn)和百姓的憤怒，仍在瘋狂圈地，抬拉房?jī)r(jià)。
當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商之所以熱衷于推高房?jī)r(jià)，根本原因是牟取暴利的驅(qū)動(dòng)。開(kāi)發(fā)商喜歡用總投入產(chǎn)出比來(lái)計(jì)算自己的利潤(rùn)，以此作為房地產(chǎn)業(yè)并非暴利的證據(jù)。但事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作通常是運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，僅用少量資金就可“撬動(dòng)”投資額巨大的項(xiàng)目。
據(jù)此測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際投入產(chǎn)出比相當(dāng)驚人，100%的回報(bào)率實(shí)屬稀松平常。這種“借雞生蛋”的暴利空間是開(kāi)發(fā)商們敢于蔑視宏觀調(diào)控的動(dòng)力所在。而土地增值稅的嚴(yán)征將給這匹“野馬”套上籠頭。
從土地增值稅的征收方式上來(lái)看，征收對(duì)象為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中的增值額，也就是我們俗稱的開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。
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