由于土地增值稅的稅率較高，在30%—60%之間，并且實行累進稅率，開發(fā)利潤與開發(fā)成本之比越高(也就是投入產(chǎn)出比越高)，利潤被國家征收的比例就越高，投入產(chǎn)出比達到200%以上，開發(fā)商的利潤蛋糕中就有60%被切走。如果按照開發(fā)商們樂于承認的房地產(chǎn)行業(yè)30%利潤來計算，交納土地增值稅后，利潤空間就變成了12%—21%，如果按照開發(fā)商的實際投入產(chǎn)出比來計算，這個利潤空間的下滑幅度更是驚人。這樣一來，盡管推動房價上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經(jīng)開始變得稀薄。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風險行業(yè)，對時間和資金尤其敏感，房價上漲存在拉長銷售周期和造成資金緊張的風險，在推高房價所獲利潤難以對應所導致的高風險情況下，從理性的角度上講，開發(fā)商勢必會重新考慮價格戰(zhàn)略。
除了重新思考價格戰(zhàn)略之外，土地增值稅還會給開發(fā)商的經(jīng)營行為套上一個“籠頭”。
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)將儲備大量土地作為一個慣性行為，并且希望通過時間的推移獲取土地升值的超額利潤，其中就有不少的投機炒作成分在其中。但在土地增值稅嚴格征收之后，這種情況可能會有所改觀。由于高額土地增值稅的存在，使得開發(fā)商在儲備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考，因為大量土地儲備占用資金的成本很高，如果因為高額土地增值稅的征收，大幅降低了利潤，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值稅嚴征的政策得到落實，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價的現(xiàn)象，開發(fā)商的經(jīng)營行為也會更加理性和規(guī)范化。而這也恰恰是土地增值稅的嚴征意義所在：規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，并借此抑制房地產(chǎn)投機和炒賣活動。
行業(yè)洗牌加劇
業(yè)內(nèi)人士分析，在宏觀調(diào)控政策下，土地增值稅的嚴征，將會使房地產(chǎn)業(yè)洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴征，勢必降低房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率，從而降低對投資資金的吸引力，這就大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻。可以預見是，未來只有資金實力雄厚，可以在低利潤率情況下靠規(guī)模取得較好效益的企業(yè)，才會有興趣進入房地產(chǎn)行業(yè)，而那些期望通過拿一兩塊地開發(fā)獲取暴利的小企業(yè)，將會被清洗出局。從這個角度來講，通過土地增值稅的嚴征，可以達到房地產(chǎn)行業(yè)資源重新優(yōu)化配置的效果，也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。
另一個比利潤下降還要讓一些開發(fā)商緊張的事是，土地增值稅的征收方式和條件的改變，很有可能讓他們面臨著需要馬上籌集大量資金納稅的狀況，這對于資金鏈已經(jīng)緊繃的開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。
根據(jù)此次國稅總局的文件，土地增值稅的清算將一改以往均為整體項目結(jié)束后再清算納稅的方式，對于分期開發(fā)的項目，將按分期項目清算，同時，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的也將進行土地增值稅清算。這對于一些已經(jīng)符合清算條件需要從2月份開始清算，而手頭資金緊張的開發(fā)商而言，是一件棘手的事情。
“如果土地增值稅真的能夠嚴征，這會進一步加劇大開發(fā)商和中小開發(fā)商的實力懸殊，中小開發(fā)商由于資金問題被迫退出行業(yè)或者被并購的可能性進加大，房地產(chǎn)行業(yè)中大魚吃小魚的現(xiàn)象會更多。”上海一位業(yè)界資深人士這樣認為。
稿件來源：中國證券報，作者：李良
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