廣州市長(zhǎng)張廣寧2月起就強(qiáng)調(diào)廣州中小戶型房?jī)r(jià)一定降，接著出臺(tái)“廣七條”力控房?jī)r(jià)，“降價(jià)承諾“終于初見成效。昨天，市國(guó)土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》(簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示：上月，廣州十區(qū)一手住宅首次出現(xiàn)最大降幅，每平方米下跌700元，而中小戶型方面更是比2月下降887元/m2。
《報(bào)告》顯示：上月，廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目共107個(gè)，與去年同期相比增長(zhǎng)365.22%，其中供貨量排前三名的是花都、海珠、番禺，而老城區(qū)越秀、荔灣新貨供量縮為0。1至3月，十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目166個(gè)，可預(yù)售商品房16267套，與去年同期相比減少8.79%。
上月，廣州十區(qū)一手樓除海珠上漲120元/m2外，其他“降”聲一片，均價(jià)為7029元/m2，降700元/m2。這是繼去年以來最大降幅，約達(dá)9%。而十區(qū)90平方米以下的中小戶型方面，降887元/m2，均價(jià)5476元/m2。二手住宅價(jià)格基本保持穩(wěn)定，每平方米小升14元，為3936元/m2。
成交量方面，上月十區(qū)一手住宅成交面積為59.75萬平方米，降幅近兩成，是今年以來樓市成交量首度下滑。中心城區(qū)(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔)新建商品住宅交易面積為35.8萬平方米，同比減少41.6%。
三大原因促房?jī)r(jià)下降
“廣七條”已初顯成效
有關(guān)人士表示，廣州一手住宅房?jī)r(jià)3月跳水，一方面是廣州出臺(tái)力控房?jī)r(jià)“廣七條”已經(jīng)初見成效。而廣州合富輝煌首席分析師黎文江則說，一手住宅與股市、基金近期看好有關(guān)。
上月，天河、越秀、荔灣等均價(jià)較高區(qū)域，成交量有所下降，而花都等均價(jià)較低區(qū)域，成交量大幅上漲，區(qū)域均價(jià)高的成交比例下降，對(duì)全市均價(jià)有所拉低。主要原因是購(gòu)買高價(jià)位的換房一族，因看好股市、基金，將資金轉(zhuǎn)入這些區(qū)域，而對(duì)房子采取觀望態(tài)度。部分投資中小戶型中的高價(jià)位房公寓的人士也將錢轉(zhuǎn)投股市，可能是中小戶型均價(jià)大幅下降的原因之一。
而市國(guó)土房管局分析，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“國(guó)六條”，尤其是廣州出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)“廣七條”之后，市場(chǎng)需求得到抑制，尤其是中心城區(qū)新建商品住宅交易量顯著減少，整體上拉低全市均價(jià)水平。
中小戶型明年供過于求
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)趙卓文認(rèn)為， 廣州在去年推出的“雙限雙競(jìng)”用地項(xiàng)目在未來1～2年推出市場(chǎng)，今年下半年開始將可陸續(xù)提供4500多套中小戶型單位，將起到抑制樓價(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)作用。這將極大地改變目前廣州市大戶型占七成、中小戶型占三成的“倒三七”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，中小戶型的供應(yīng)大大增加。
未來7成的中小戶型將使供不應(yīng)求的局面發(fā)生變化，市場(chǎng)回復(fù)買方市場(chǎng)，未來中小戶型是肯定會(huì)降價(jià)的。因?yàn)樵趶V州，中產(chǎn)以上階層的房子都會(huì)在90平方米以上，他們不會(huì)“玩”中小戶型，投資客不會(huì)“玩”中小戶型(除非公寓)，客戶面將收窄。發(fā)展商所謂的產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化將無濟(jì)于事，都無法改變中小戶型市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重、客戶數(shù)量不足的矛盾。
車位因搶賣量升價(jià)跌
上月，廣州十區(qū)一手停車場(chǎng)和二手停車場(chǎng)成交量小幅上升，但一手停車場(chǎng)均價(jià)卻大降995元/平方米，二手停車場(chǎng)均價(jià)下降404元/平方米。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，停車場(chǎng)均價(jià)下降是《物權(quán)法》頒布后，開發(fā)商急賣車位以收回投資成本有關(guān)。《物權(quán)法》規(guī)定，今年10月1日起，小區(qū)停車位按當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定。若樓盤有業(yè)委會(huì)，估計(jì)多數(shù)業(yè)委會(huì)會(huì)約定出租方式，但物價(jià)局對(duì)開發(fā)商租車位設(shè)400元/月上限，對(duì)開發(fā)商極其不利。10年以來，廣州市8成以上開發(fā)商經(jīng)營(yíng)車位是虧本，因此自然想趕緊把車位耍出去，盡量回本。由于急賣，不少開發(fā)商都有促銷，導(dǎo)致均價(jià)有所下降。而個(gè)人投資車位租金不受物價(jià)局限制，不少人愿意購(gòu)進(jìn)車位，因此車位成交量有所上升。(記者 田桂丹 實(shí)習(xí)生 黃穎雅 通訊員 穗房宣)
