上周傳來(lái)消息,我省將在重點(diǎn)城區(qū)分地段定期或不定期公布各類住宅價(jià)格社會(huì)平均水平,進(jìn)一步明確進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目!」忌唐贩砍杀,能使房?jī)r(jià)透明嗎?對(duì)平抑房?jī)r(jià)會(huì)起到什么樣的作用?
南京自建房發(fā)起人邵角,曾公開(kāi)過(guò)南京上百家樓盤(pán)的建筑成本,是民間公開(kāi)商品房成本清單第一人。“公布商品房成本完全可行,商品房成本主要包括土地成本、土建和安裝成本、政府規(guī)費(fèi)、開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本,前面3項(xiàng)都可以公開(kāi),難于公開(kāi)的就是開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,涉及到企業(yè)的商業(yè)秘密。”邵角稱。
采訪中,記者聽(tīng)到的并不是“一邊倒”的叫好聲。
“公布商品房成本意思不大!碧K鼎房地產(chǎn)研究中心主任宋堅(jiān)稱,主要原因是,房?jī)r(jià)與建房成本的關(guān)聯(lián)并不緊密。房?jī)r(jià)的構(gòu)成,已不是過(guò)去的成本加合理利潤(rùn)這樣簡(jiǎn)單了,替代的定價(jià)方式是“想賣(mài)多少就賣(mài)多少”,定價(jià)標(biāo)桿則來(lái)源于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。
一家開(kāi)發(fā)商交給記者的“××地塊可行性報(bào)告”顯示:這幅位于南京城東的地塊,樓面地價(jià)2650元/平方米,建安、管理、營(yíng)銷(xiāo)等成本3000-3500元/平方米,簡(jiǎn)單測(cè)算房?jī)r(jià)為6000多元/平方米,但開(kāi)發(fā)商在參考周邊樓盤(pán)價(jià)格后,擬定的價(jià)格為8500-11500元/平方米,每平方米利潤(rùn)達(dá)3000-4000元。
極力主張公開(kāi)商品房成本的邵角也坦承,公布的數(shù)據(jù)“僅供參考”:如果是開(kāi)發(fā)商提供的成本數(shù)據(jù),其中定有不合理的成本列支;如果是物價(jià)部門(mén)審核后得出的數(shù)據(jù),也做不到準(zhǔn)確,比如土地成本,就如同“迷宮”,真實(shí)成本難以考量。
拿南京來(lái)說(shuō),該市對(duì)土地作價(jià)定出的最新規(guī)定是:取得使用權(quán)3年以上的土地,方可按評(píng)估方式測(cè)算地價(jià)進(jìn)入住房?jī)r(jià)格的成本。就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)后,3年內(nèi)開(kāi)發(fā)的房子,土地成本應(yīng)該是相同的;到3年后,才會(huì)對(duì)土地成本重新評(píng)估核價(jià)。
“目前南京在售樓盤(pán),多數(shù)是2004年左右拿的地,土地使用權(quán)多不滿3年,按規(guī)定,它們的地價(jià)應(yīng)該相同。問(wèn)題是,在同一個(gè)行政區(qū)內(nèi)、同一時(shí)間段里拿地,各地塊的房屋建筑安裝費(fèi)用雖大致無(wú)異,但得地成本、拆遷成本卻迥然不同。這樣的作價(jià)方式,不科學(xué)!鄙劢钦f(shuō)。
還有一些在售項(xiàng)目的土地,是以前協(xié)議劃撥的,成本很少,但這些樓盤(pán)公布出來(lái)的成本卻可能和高地價(jià)樓盤(pán)成本不相上下。有開(kāi)發(fā)商就透露說(shuō),不會(huì)按真實(shí)地價(jià)算成本的,大不了增加一些名目,“很多時(shí)候存在人為操作!
顯然,當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)不需要真實(shí)成本作為依托時(shí),公布所謂的“成本”,也就失去了意義。
政府公布房?jī)r(jià)成本在我省已有先例。去年9月,鹽城市物價(jià)局出臺(tái)了國(guó)內(nèi)首個(gè)“官方版”房?jī)r(jià)構(gòu)成清單,希望藉此讓商品房定價(jià)更接近成本,有效遏制房?jī)r(jià)虛高。當(dāng)?shù)氐淖龇ㄊ牵合茸岄_(kāi)發(fā)商將各種成本數(shù)據(jù)報(bào)上來(lái),然后舉行商品房定價(jià)集體會(huì)議,對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自報(bào)成本進(jìn)行監(jiān)審,剔除其中的虛頭,然后,物價(jià)部門(mén)再與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,將監(jiān)審后的商品房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格公之于眾。
應(yīng)該說(shuō),這樣的成本開(kāi)支數(shù)據(jù),對(duì)老百姓“明白消費(fèi)”是有幫助的。但是,由于其中依然難以避免的人為因素,“成本公布”對(duì)房?jī)r(jià)的平抑作用尚難顯現(xiàn)。
邵角稱,從短期看,公布房?jī)r(jià)成本,并不能平抑房?jī)r(jià)!澳壳暗恼呦翊笥碇嗡,更多的是在‘堵’,而不是在‘疏’。但要讓房?jī)r(jià)高水位降下來(lái),不應(yīng)是‘堵’,而應(yīng)是‘疏’!倍@個(gè)“疏”,他認(rèn)為就是允許市場(chǎng)存在普通商品房、單位集資建房、民間合作建房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種住房形式存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分了,價(jià)格就更透明了。
有專家建議,政府應(yīng)更多采取合理引導(dǎo)需求與適當(dāng)擴(kuò)大供給“雙管齊下”的方式,緩解當(dāng)前緊張的供需矛盾,達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的,“用這樣的思路來(lái)替代公布商品房成本的做法,可能效果更好!(汪曉霞)