新聞背景:
5月18日，中國人民銀行宣布，從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，調整后執(zhí)行3.06%的利率標準；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，調整后執(zhí)行6.57%的利率標準；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。
這是近10年來中國首次同時宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率。就上調存貸款基準利率而言，這是央行自2004年以來第5次動用調整基準利率。作為上調存款準備金率，這是央行自2006年以來第8次上調存款準備金率，今年第5次動用這一貨幣政策工具。這次調整后，普通存款類金融機構將執(zhí)行11.5%的存款準備金率標準。
央行稱，本次小幅上調金融機構人民幣準備金率和存貸款基準利率，旨在加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸和投資合理增長，保持物價水平的基本穩(wěn)定。
那么，對于目前的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生什么樣的影響呢？記者為此采訪了北京房地產(chǎn)市場中的有關業(yè)內人士。
對于本次加息，國內著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構“我愛我家”的新聞發(fā)言人胡景暉接受記者采訪時說：加息和上調存款準備金率對于給宏觀經(jīng)濟降溫，穩(wěn)定物價，抑制股市和樓市泡沫化短期內會產(chǎn)生一定的作用，但是解決不了當前中國樓市和股市的根本問題。
●加息將抑制二手房價過快上漲
本次加息對于樓市的影響，“我愛我家”的胡景暉認為，作用一定會是積極和多方面的，但解決不了當前中國房地產(chǎn)市場的根本問題。他分析說，連續(xù)加息會抑制房產(chǎn)的投資型購買需求，減少在新房市場和二手房市場的投資性購買。但由于在加息前，新房市場的投資型購買需求已經(jīng)明顯衰減，而二手房市場的投資型購買本來就不足10%，所以此次加息對于房產(chǎn)投資的抑制作用是有限的。但對于已經(jīng)購房投資的業(yè)主，由于房價上漲已經(jīng)到達高位，加之房屋租金整體水平的穩(wěn)定和高檔物業(yè)租金價格的持續(xù)走低，物業(yè)持有稅增收在即，而加息后其持有成本會進一步增加,所以一部分已經(jīng)購房投資的業(yè)主會因為本次加息而選擇出售手里持有的投資型房產(chǎn)，從而增加二手房的房源供給，緩解二手房房價過快上漲的勢頭。
●加息后，緊湊型戶型和低總價房產(chǎn)將受青睞
本次加息對自住型需求幾乎起不到抑制作用。自2005年宏觀調控以來，房地產(chǎn)自住需求仍然呈現(xiàn)出剛性狀態(tài)。2007年和2008年這兩年進入新一輪婚育高峰期，自住型需求會更加強烈。
此次加息后，15年期20萬元房產(chǎn)按揭貸款的月供負擔才增加8.29元，可見加息對自住購房群體的影響不大。當然，連續(xù)加息會影響到自住型購房的傾向。許多自住型購房者會傾向選擇購買緊湊型戶型和低總價房產(chǎn)，從而盡量少貸款或不貸款，以減輕或避免貸款的利息負擔，中小戶型房產(chǎn)會進一步受到購房人青睞。
●適應加息周期的房貸產(chǎn)品將受購房者歡迎
胡景暉還分析說，本次加息會進一步加劇銀行間房產(chǎn)貸款的競爭格局。在經(jīng)歷了連續(xù)加息的心理洗禮后，此次加息應該不會引發(fā)大規(guī)模的提前還款。但連續(xù)加息后，購房人會傾向于選擇固定利率貸款，能夠減輕還款壓力的房貸產(chǎn)品———如雙周供以及與提前還款對接的房貸產(chǎn)品———如氣球貸等等。所以，能夠推出更多適應加息周期的房貸產(chǎn)品的銀行將占得市場先機。本次加息中，雖然個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點，但住房公積金貸款相比商業(yè)貸款的低利率優(yōu)勢仍然明顯，相當一批購房人還要傾向于使用公積金貸款。
●房價上漲過快等樓市根本問題尚無法解決
雖然，加息對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一系列積極影響，但仍然無法徹底解決房價上漲過快，供應結構不合理，廣大中低收入階層居住困難等根本問題。加快建立保障性住房機制，增加中低價房屋的供應量，大力發(fā)展存量房市場和增加二手房房源的有效供給才是出路所在。
●此次加息后股市的“牛勁兒”不會就此消退
胡景暉還給記者分析說，本次加息也難以降低股票市場的熱度，防止A股市場泡沫化應該采取其他措施。
存款利率和貸款利率的同時上調雖然直接增加了投資股票和基金市場的直接成本和機會成本，但是，相比于股價的快速上漲，這點資金成本的增加幾乎是微不足道的。而且，自從2006年股市進入牛市以來，已經(jīng)實施的3次加息都帶來股市的進一步上漲。所以，此次加息后，股市的“牛勁兒”恐怕不會就此消退。防止A股市場泡沫化應該加快優(yōu)質企業(yè)的境內上市步伐，讓已經(jīng)在境外上市的企業(yè)回歸A股市場，盡快剝離中小企業(yè)板轉而成立中國自己的創(chuàng)業(yè)板市場(地點可以選在天津)，增加QDII的境外投資額度等等。
●連續(xù)加息會進一步推高房價
胡景暉還提出了自己的觀點：加息作為常規(guī)調控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調整的大背景下不宜過于頻繁的使用。
對此，他進而解釋說，加息作為常規(guī)調控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調整的大背景下不宜過于頻繁的使用。加息雖然對宏觀經(jīng)濟降溫和穩(wěn)定物價有直接作用，但也是一把雙刃劍，由于目前人民幣升值的壓力巨大，連續(xù)加息會進一步增加人民幣升值的壓力和預期，加劇熱錢的涌入，從而進一步推高房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)的價格，加速泡沫化進程，所以加息不能過于頻繁。目前，“為錢找出路”才是解決“流動性過�！眴栴}的良方。為此，胡景暉提出幾個方式，比如：加快壟斷行業(yè)向民營資本開放，加速股票市場擴容和優(yōu)質企業(yè)上市，大力發(fā)展企業(yè)債券市場，開發(fā)和創(chuàng)新更多的金融衍生投資產(chǎn)品，鼓勵民間資本參與國家重大基礎設施建設，適度引導國內資金海外投資等都是可以采用的方式。(徐曼)
