“供不應(yīng)求”一直是開發(fā)商解釋房?jī)r(jià)邪漲的理由。事實(shí)上，政府提供的土地規(guī)劃還是非常充足的，人們要想買到適合自己的房子本應(yīng)該不是一個(gè)太大的問(wèn)題。但現(xiàn)實(shí)情況是確實(shí)看到售樓處攢動(dòng)的人群，那么“供不應(yīng)求”從何而來(lái)呢？
繼4月30個(gè)開盤樓盤計(jì)劃流產(chǎn)后，5月預(yù)計(jì)的51個(gè)項(xiàng)目集中放量的局面又未出現(xiàn)。多數(shù)項(xiàng)目都在推遲入市，有開發(fā)商已經(jīng)明確表示，要看看市場(chǎng)變化再?zèng)Q定何時(shí)開盤。我們可以看到一些項(xiàng)目的樣板間和售樓處已裝修完畢，甚至開盤企劃和廣告也設(shè)計(jì)完畢，但開發(fā)商就是遲遲不辦理預(yù)售許可證。5月樓市供應(yīng)量的預(yù)測(cè)鐵定又落空了。
由于去年的調(diào)控政策影響，人們普遍認(rèn)為2007年北京樓市將出現(xiàn)大放量的局面，5月份應(yīng)該是北京新增供應(yīng)量井噴的時(shí)間。按照往年的銷售情況推測(cè)，2007年北京新增住宅供應(yīng)量的漲幅應(yīng)該可能達(dá)到去年的1.5倍的樣子。市建委的有關(guān)規(guī)定要求房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，必須在3天后開盤銷售，但開發(fā)商為避免受到監(jiān)管，往往就推遲辦理預(yù)售許可證的時(shí)間，這也成了開發(fā)商推遲項(xiàng)目入市的最常用的一個(gè)辦法。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，北京住宅類項(xiàng)目取得預(yù)售許可證的數(shù)量為127個(gè)，其中4月和5月取得預(yù)售許可證的數(shù)量為55個(gè)，前5個(gè)月住宅取得預(yù)售面積為406萬(wàn)平方米左右，與去年同期相比減少了62%。
一些開發(fā)商難得承認(rèn)了目前的市場(chǎng)整體處于一個(gè)比較低迷的階段的現(xiàn)實(shí)，因此開發(fā)商都不愿意在低迷的市場(chǎng)放量，如果大量樓盤在這個(gè)時(shí)候上市，必然引起供求關(guān)系的改變，進(jìn)一步強(qiáng)化人們持幣待購(gòu)的觀望態(tài)度，如果降低開盤價(jià)格，從長(zhǎng)期來(lái)看不利于開發(fā)商們整體的利益。開發(fā)商和購(gòu)房人在房?jī)r(jià)升與降問(wèn)題上的角力時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，開發(fā)商不會(huì)滿足9%的增長(zhǎng)幅度，而買房人逐步意識(shí)到了房?jī)r(jià)已經(jīng)到了頂天的高度。
我們不難發(fā)現(xiàn)，目前北京銷售價(jià)格較低的樓盤，每次開盤銷售前總能排出上千個(gè)號(hào)，開發(fā)商將開盤演化成為購(gòu)房者搖號(hào)熱搶住宅的鬧劇，而導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)的原因，正是開發(fā)商捂盤惜售的結(jié)果。這個(gè)結(jié)果的目的就是給購(gòu)房者制造嚴(yán)重的心理暗示，那就是房子好賣，供不應(yīng)求，但購(gòu)房者卻不知道，上千個(gè)排隊(duì)的房號(hào)，是開發(fā)商故意延遲開盤后人為制造的市場(chǎng)策劃行為。
但是，市場(chǎng)畢竟是有限的，不可能被無(wú)限放大，高價(jià)格也是受到人們收入的制約的。在四五環(huán)的期房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到每平方米萬(wàn)元以上的今天，人們還能有多大的購(gòu)買能力呢？去年全國(guó)職工的平均工資達(dá)到21001元，而北京市的平均工資為36097元，北京的平均工資雖然高出全國(guó)平均水平70%的樣子，但北京的房?jī)r(jià)卻是全國(guó)平均水平的好幾倍。
市場(chǎng)的規(guī)律不可能總被強(qiáng)勢(shì)控制，最近股市的大牛沖天，就給房市的調(diào)整制造了一次絕佳的機(jī)會(huì)，大量資金從房市退出，讓高房?jī)r(jià)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)真真正正地顯示出了有價(jià)無(wú)市的蕭條景象。一位朋友最近終于出手了一套在二手房市場(chǎng)掛了將近半年的一套房子，價(jià)格卻比同地段房屋標(biāo)價(jià)低了8%左右。朋友這次的投資計(jì)劃基本上也是以略有盈余宣告結(jié)束，但這筆資金再投入房市的可能性幾乎為零。
實(shí)際上，當(dāng)前買房投資的人已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸下降的趨勢(shì)，很多人已經(jīng)在討論2008年之后房?jī)r(jià)下跌后的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避辦法。捂盤惜售早晚得售，囤地捂地也早晚得開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商雖然手里有太多的房子和地塊，但開發(fā)商也不能拿房子和土地當(dāng)飯吃，捂盤也好、囤地也好，無(wú)非是一個(gè)目的，那就是把房子的價(jià)格搞上來(lái)，掙得更高的利潤(rùn)。這樣的考慮不僅一般的購(gòu)房人在考慮，那些投資房產(chǎn)的投機(jī)客也在考慮，開發(fā)商們當(dāng)然不可能不考慮。
北京市場(chǎng)近幾個(gè)月來(lái)連續(xù)出現(xiàn)的成交量逐步下降的數(shù)據(jù)就是需求已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的標(biāo)志，開發(fā)商繼續(xù)捂盤只怕會(huì)爛在自己的手里了。只有有人認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，開發(fā)商大量拋售的可能就會(huì)變成現(xiàn)實(shí)。捂盤不可怕，可怕的是誰(shuí)能堅(jiān)持下去，誰(shuí)就會(huì)成為最后的贏家。(馬躍成）
