“不少人認(rèn)為隨著物權(quán)法出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利被全面肯定，‘小產(chǎn)權(quán)’房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。其實(shí)這是對(duì)物權(quán)法的誤解，目前下定論還為時(shí)過(guò)早�！贬槍�(duì)目前極為惹眼的“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題，中國(guó)政法大學(xué)房地產(chǎn)法教授趙紅梅，今天向記者表明了自己的觀點(diǎn)。
記者了解到，隨著建設(shè)部不久前叫�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房建設(shè)，由此產(chǎn)生的一系列法律問(wèn)題，正困擾著那些已經(jīng)和準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)”房的人們，他們期望此次整頓最終能讓“小產(chǎn)權(quán)”房順勢(shì)合法化。
而針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)換低房?jī)r(jià)帶來(lái)的重重法律疑問(wèn)，相當(dāng)一部分學(xué)者基于我國(guó)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，認(rèn)為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調(diào)節(jié)問(wèn)題，應(yīng)謹(jǐn)慎從事。
“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷(xiāo)背后法律疑問(wèn)重重
北京的“小產(chǎn)權(quán)”房最近似乎特別惹眼。先是一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)驚呼，北京四百多個(gè)在售樓盤(pán)中，“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目面積已約占可售總面積的三分之一，供銷(xiāo)兩旺；6月18日，作為國(guó)家房地產(chǎn)主管行政部門(mén)，建設(shè)部正式發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示：“小產(chǎn)權(quán)”房屋無(wú)法辦理權(quán)屬證明，不受法律保護(hù)；6月25日，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛又公開(kāi)表示，北京已開(kāi)始全面調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)”房屋，違規(guī)項(xiàng)目要停工停售。
就像誰(shuí)都知道股市有風(fēng)險(xiǎn)，炒股依然充滿(mǎn)誘惑一樣，在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站房產(chǎn)頻道不斷閃爍的那句“分清小產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房需謹(jǐn)慎”的標(biāo)語(yǔ)下，各式各樣的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán)廣告仍光鮮耀人，樓盤(pán)展示、交通介紹、戶(hù)型推薦、業(yè)主論壇一應(yīng)俱全，大批的留言記錄著市民們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的熱情關(guān)注。
一邊是熱銷(xiāo)，一邊是停售警告，北京“小產(chǎn)權(quán)”房以非法之身熱賣(mài)，遮掩不了背后重重法律疑問(wèn)。
風(fēng)險(xiǎn)意料之中？
高風(fēng)險(xiǎn)換來(lái)低房?jī)r(jià)的選擇
明年就要退休的老張，正琢磨著買(mǎi)個(gè)新房。眼見(jiàn)房?jī)r(jià)一路飆升，現(xiàn)在居住的兩居室又要留給兒子結(jié)婚，老兩口想來(lái)想去決定到近郊買(mǎi)個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”房，反正退休了養(yǎng)老，郊區(qū)空氣也比城里好。最關(guān)鍵的是，手頭攢的三四十萬(wàn)塊錢(qián)，五環(huán)之內(nèi)連個(gè)客廳也買(mǎi)不下，而“小產(chǎn)權(quán)”房則可以買(mǎi)到上百平米。
“購(gòu)買(mǎi)理由就是兩個(gè)字：便宜。”北京知名房地產(chǎn)律師秦兵在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“居住是公民的基本需求，當(dāng)一部分人無(wú)法承擔(dān)過(guò)高房?jī)r(jià)時(shí)，就只能選擇雖然風(fēng)險(xiǎn)高但價(jià)格低的‘小產(chǎn)權(quán)’房來(lái)‘自救’了。”
建設(shè)部辦公廳一位工作人員告訴記者，雖然建設(shè)部正式發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示，但這并不意味著建設(shè)部承認(rèn)了“小產(chǎn)權(quán)”房的法律地位，“小產(chǎn)權(quán)”只是民間的一種約定俗成的說(shuō)法。
據(jù)了解，目前社會(huì)上對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房有不同的解釋?zhuān)钔ǔ５恼f(shuō)法是按房屋權(quán)屬證明的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分。即由國(guó)家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”房；由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)私自制作發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”甚至“榮譽(yù)村民證書(shū)”的，則被稱(chēng)作“小產(chǎn)權(quán)”房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“村產(chǎn)權(quán)”。
中國(guó)政法大學(xué)房地產(chǎn)法教授趙紅梅介紹說(shuō)，按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸村集體所有，其中，村民經(jīng)依法審批可獲取宅基地修建房屋居住，但僅限農(nóng)民自住，或者轉(zhuǎn)讓給本村符合建房申請(qǐng)宅基地條件的其他村民。如果要在農(nóng)村集體土地上興建商品房并出售，則必須先經(jīng)由國(guó)家征收，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再由國(guó)家出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)，最后建房后出售給購(gòu)房人。
但是，現(xiàn)在相當(dāng)一部分村集體以舊村改造的名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，以超過(guò)村民實(shí)際家庭數(shù)多得多的數(shù)量申請(qǐng)宅基地用地指標(biāo)，然后將多建造出的村民住宅拿到市場(chǎng)上公開(kāi)出售。還有些開(kāi)發(fā)商直接從村集體手中買(mǎi)取宅基地用地指標(biāo)，建造住宅后，以商品房的名義在市場(chǎng)上公開(kāi)出售。
“‘小產(chǎn)權(quán)’房就這樣形成了。這些住宅因沒(méi)有依法向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金、城市設(shè)施配套費(fèi)(俗稱(chēng)大市政費(fèi))和其他稅費(fèi)，因而價(jià)格相比真正的商品房便宜很多。”趙紅梅說(shuō)。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)的新高。北京的新房?jī)r(jià)格漲幅連續(xù)數(shù)月超過(guò)10%。北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分析認(rèn)為，一年前北京周邊郊區(qū)的商品房?jī)r(jià)格也不過(guò)每平方米兩三千元，比“小產(chǎn)權(quán)”房高不了多少；而一年后的今天，商品房?jī)r(jià)格急劇攀升、二手房交易稅費(fèi)逐漸完善，“小產(chǎn)權(quán)”房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)一下子就凸顯了出來(lái)。
“對(duì)大部分購(gòu)買(mǎi)‘小產(chǎn)權(quán)’房的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)根本就是意料之中的。”秦兵認(rèn)為，“如果同地段產(chǎn)權(quán)完整的商品房同樣價(jià)格，‘小產(chǎn)權(quán)’房自然會(huì)銷(xiāo)聲匿跡。”
法不責(zé)眾？
尚無(wú)一起沒(méi)收違法所得信息
買(mǎi)薈萃園的決定一直讓王芳(化名)很懊悔，這個(gè)北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)大馬莊村開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán)，不僅項(xiàng)目資金被挪用導(dǎo)致工程停工，業(yè)主們遲遲不能入住，而且“小產(chǎn)權(quán)”的性質(zhì)讓他們的維權(quán)也處處碰壁。當(dāng)時(shí)她還不知道，“小產(chǎn)權(quán)”房不是商品房，不能買(mǎi)賣(mài)，所謂的“產(chǎn)權(quán)證”也不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力，出售者并不具有進(jìn)行合法交易的主體資格。
按照城市房地產(chǎn)管理法第三十八條和第四十四條的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)”房的銷(xiāo)售沒(méi)有法律依據(jù)。同時(shí)，土地管理法第六十三條明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。這就為認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)”房銷(xiāo)售違法提供了法律依據(jù)。
不僅如此，我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)出售“小產(chǎn)權(quán)”房的處罰也有明確規(guī)定，至少要沒(méi)收違法所得。但時(shí)至今日，尚未有一起因出售“小產(chǎn)權(quán)”房而遭沒(méi)收違法所得的公開(kāi)報(bào)道見(jiàn)諸媒體。趙紅梅認(rèn)為，對(duì)于目前已蔚然成風(fēng)的“小產(chǎn)權(quán)”房買(mǎi)賣(mài)，確實(shí)存在著因所謂的“法不責(zé)眾”而不了了之的現(xiàn)象。
她認(rèn)為，解決“小產(chǎn)權(quán)”房的問(wèn)題，單靠政府監(jiān)管還不行，需要很多方面的配套工作。當(dāng)然，嚴(yán)格依法行政、嚴(yán)格司法，將規(guī)制土地違法行為視為公權(quán)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)必須履行的職權(quán)與職責(zé)，而不是可自由行使的權(quán)利，是遏制違法行為的主要手段。
然而，對(duì)于北京市國(guó)土資源局將對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房停工停售的嚴(yán)厲表態(tài)，業(yè)內(nèi)也有爭(zhēng)議。秦兵表示，“小產(chǎn)權(quán)”房的根源還在于市場(chǎng)需求，加劇商品房?jī)r(jià)格高漲的違法違規(guī)問(wèn)題更值得人們深思，政府單純要求“小產(chǎn)權(quán)”房停工停售，并不能解決根本問(wèn)題。
甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前大多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)”房的購(gòu)房者只是自住的中低收入者而非炒家，他們寧愿以低價(jià)、產(chǎn)權(quán)殘缺的方式，換回一套合適的住房�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的公開(kāi)交易已有相當(dāng)規(guī)模，一旦合法渠道遭禁，很可能會(huì)被地下市場(chǎng)取而代之，以買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)可的潛規(guī)則繼續(xù)交易。
買(mǎi)了活該？
已購(gòu)房者權(quán)益難以得到保障
趙紅梅建議，應(yīng)當(dāng)從不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)認(rèn)識(shí)“小產(chǎn)權(quán)”房的危害性。國(guó)家應(yīng)盡快修改反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法，使交了稅費(fèi)、取得正當(dāng)合法手續(xù)的開(kāi)發(fā)商，能夠基于維護(hù)其團(tuán)體共同利益、進(jìn)而維護(hù)社會(huì)公共利益，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的銷(xiāo)售者提起公益訴訟。
不過(guò)，相對(duì)合法開(kāi)發(fā)商而言，人們現(xiàn)在更為關(guān)心的是那些已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了“小產(chǎn)權(quán)”房的消費(fèi)者權(quán)益如何保障。
網(wǎng)友“賣(mài)房客”就遇到了這樣的問(wèn)題，為了孩子上學(xué)方便，他決定把房子賣(mài)掉去學(xué)校附近買(mǎi)個(gè)二手房，可是和買(mǎi)主都談妥了他才發(fā)現(xiàn)，自己的房子因?yàn)槭恰靶‘a(chǎn)權(quán)”不能更名。
秦兵告訴記者，購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)”房的法律風(fēng)險(xiǎn)主要包括拿不到國(guó)家房產(chǎn)部門(mén)發(fā)放的、能夠得到法律保護(hù)的房屋所有權(quán)證；房屋不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)、交易；沒(méi)有房屋質(zhì)量等的售后保證；開(kāi)發(fā)商資金可能因無(wú)銀行等機(jī)構(gòu)監(jiān)管而流失，從而造成房屋交付延遲4個(gè)方面。
事實(shí)上，“賣(mài)房客”的遭遇并非特例，有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán)延遲交房、難以轉(zhuǎn)讓、質(zhì)量缺乏保證等糾紛的報(bào)道時(shí)�？梢�(jiàn)。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的一位工作人員告訴記者，“小產(chǎn)權(quán)”房的情況非常復(fù)雜，一般正規(guī)的房地產(chǎn)中介都不會(huì)接受“小產(chǎn)權(quán)”的房源，也不會(huì)為“小產(chǎn)權(quán)”二手房提供中介服務(wù)。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效�！�
而一旦認(rèn)定合同無(wú)效，按照我國(guó)合同法第五十八條的規(guī)定，出售者因無(wú)效合同取得的房款，應(yīng)當(dāng)返還給購(gòu)房者；出售者一方對(duì)于締結(jié)合同有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房者因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
“因此，一旦‘小產(chǎn)權(quán)’房購(gòu)房者與出售方產(chǎn)生糾紛，起訴至法院或提起仲裁，要注意把握好時(shí)機(jī)�！壁w紅梅建議，在起訴或提起仲裁時(shí)，出售者未取得商品房預(yù)售許可證明的，雙方締結(jié)的買(mǎi)賣(mài)合同都將被認(rèn)定為無(wú)效合同。
如果購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)被隱瞞了“小產(chǎn)權(quán)”的事實(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條則規(guī)定，出售者故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，雙方簽訂了無(wú)效合同的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求雙倍返還購(gòu)房款。
終將合法化？
專(zhuān)家稱(chēng)只是一種愿望而已
買(mǎi)了“小產(chǎn)權(quán)”房，將來(lái)會(huì)怎么樣？秦兵認(rèn)為，即將實(shí)施的物權(quán)法給土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人設(shè)定了相當(dāng)大的權(quán)限，“小產(chǎn)權(quán)”房轉(zhuǎn)為真正擁有產(chǎn)權(quán)的房屋將是大勢(shì)所趨。
這種觀點(diǎn)得到相當(dāng)一部分“小產(chǎn)權(quán)”房購(gòu)房者的認(rèn)同，不少人在采訪(fǎng)中表示，政府不會(huì)坐視這么多沒(méi)產(chǎn)權(quán)的房子不管，大家都是花了血汗錢(qián)買(mǎi)的，總有一天政府會(huì)給產(chǎn)權(quán)。還有的觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)可以吸取美國(guó)二戰(zhàn)后建造萊維特小鎮(zhèn)的經(jīng)驗(yàn)，順勢(shì)讓這些近郊的“小產(chǎn)權(quán)”房盡快合法化。
即將實(shí)施的物權(quán)法第四十二條是關(guān)于國(guó)家征收集體土地的規(guī)定。趙紅梅說(shuō)，相比于現(xiàn)有法律，第四十二條并未對(duì)國(guó)家征收集體土地設(shè)定哪些新的門(mén)檻，對(duì)土地征收“公共利益”的表述，也和現(xiàn)有法律一樣仍比較抽象和籠統(tǒng)。因此，“集體土地入市很可能是下一步將被考慮的問(wèn)題”的結(jié)論，并不能從物權(quán)法中得出，而只是一些人的愿望而已。
據(jù)介紹，目前一些學(xué)者主張推動(dòng)中國(guó)城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)村土地市場(chǎng)化進(jìn)程，效仿西方，修訂有關(guān)法律，采取嚴(yán)格的、狹義的“公共利益”概念，控制政府行使土地征收權(quán)的范圍。同時(shí)主張非公共利益的用地配置，由市場(chǎng)機(jī)制加以解決，讓用地者自己跟農(nóng)民通過(guò)談判達(dá)成交易。
但也有相當(dāng)一部分學(xué)者基于我國(guó)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，認(rèn)為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調(diào)節(jié)問(wèn)題，比如集體土地所有權(quán)的地位、性質(zhì)，集體土地溢價(jià)緣由與歸屬(本村農(nóng)民還是全社會(huì))，不同地區(qū)、不同用途農(nóng)民土地利益差別，農(nóng)民權(quán)利保護(hù)與社會(huì)公平、整體效率的沖突等等，應(yīng)謹(jǐn)慎從事。
“不少人認(rèn)為隨著物權(quán)法出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利被全面肯定，‘小產(chǎn)權(quán)’房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。其實(shí)這是對(duì)物權(quán)法的誤解，目前下定論還為時(shí)過(guò)早�！壁w紅梅表示。
編后
一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，“小產(chǎn)權(quán)”房在高房?jī)r(jià)的大環(huán)境下，冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，在法律夾縫中滋生起來(lái)了。購(gòu)房者住上了便宜、寬敞的房子；鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)民的腰包鼓了；合作開(kāi)發(fā)商可以按比例分成；增加了物業(yè)管理方面的就業(yè)機(jī)會(huì)……
然而，“小產(chǎn)權(quán)”房“多贏”的背后卻存在著隱患：購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)了此類(lèi)住宅，將面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)，一是土地征收。未來(lái)如果涉及到道路、市政等規(guī)劃變更，國(guó)家要對(duì)該片土地進(jìn)行征收，只能對(duì)土地的實(shí)際所有人——當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)做出補(bǔ)償，而不對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償；二是此類(lèi)購(gòu)房合同或協(xié)議不受目前的法律保護(hù)，村委會(huì)若要收回房子，購(gòu)房者得不到法律的支持。
叫停“小產(chǎn)權(quán)”房只是個(gè)暫時(shí)辦法，問(wèn)題的根源還在于如何引導(dǎo)消費(fèi)者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來(lái)。比如加大經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房等具有保障性用房地塊的供應(yīng)。
“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題不僅考驗(yàn)了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的能力，同時(shí)，也將進(jìn)一步督促土地制度的改革。（陳晶晶）
