建設部日前連續(xù)發(fā)布購買小產權房的風險提示。6月19日，建設部明確表示：“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋�！薄澳壳安辉试S集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售�！�6月25日，北京市國土資源局局長安家盛又表示，北京已經部署調查“鄉(xiāng)產權”、“小產權”等違規(guī)土地開發(fā)建設，違規(guī)開發(fā)建設的要停工停售。盡管相關部門發(fā)出了一系列的嚴查小產權房的信號，但是記者在調查中發(fā)現，目前市場上仍有小產權房在繼續(xù)銷售，銷售人員明確表示沒收到過停工停售的通知，并且銷售還非常好。不過，受到政策的影響，不少小產權房已經停售觀望。那么，具有相當風險的小產權房緣何屢禁不止呢？小產權房叫停后就能一了百了了嗎？
多數小產權樓盤停售
受政府嚴查影響，不少小產權樓盤已經停售。
記者調查發(fā)現，位于房山琉璃河鎮(zhèn)的燕趙莊園、秀水新村的銷售人員表示，“前幾天還在賣的，但前天政府檢查了，說是小產權房，所以封盤不讓賣了。”
也有些樓盤選擇暫停銷售，持觀望態(tài)度。位于通州經濟開發(fā)區(qū)張家灣“佑民雅居”的銷售人員表示，目前所有的銷售熱線都由她一個人接聽，但最近看不了房了。她解釋道，最近政策對小產權房進行調控，風聲很緊，雖然佑民雅居的樓盤已封頂，但配套設施沒做完，所以大概要在7月下旬，政策出臺后才能重新開始看房子。
不少樓盤的銷售熱線已是空號或無人接聽。通州區(qū)的“太玉園”，懷柔區(qū)的“嘉合小鎮(zhèn)”，房山區(qū)“城鐵邊上的家”的銷售熱線已無人接聽，而房山區(qū)“翔達苑”、“綠洲晶城”的銷售電話已取消，“峪口新村”的銷售熱線顯示是空號。
仍有少數小產權房在售
記者調查發(fā)現，有些樓盤仍在繼續(xù)進行銷售。
6月30日上午11時許，記者乘車來到房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)“依瀾曉鎮(zhèn)”售樓處。一位銷售人員介紹，依瀾曉鎮(zhèn)共四期，總建筑面積為50萬平方米，目前要銷售的是一期5、6、7、8號樓，共14萬平方米，正在售的是5號樓和6號樓，所剩房源已不多。單價約2500元/平方米，一套120平方米的三居總價約為30萬元。
當記者問起產權時，該銷售人員表示該樓盤是鄉(xiāng)產權，與一些小產權不同的是，這個是鄉(xiāng)政府批準的項目�！拔覀冞@個樓盤就在鎮(zhèn)政府的旁邊，是經過鄉(xiāng)政府批準由洄城村委會合法開發(fā)的�！痹撲N售人員解釋，政府說要停工停售的都是侵占耕地規(guī)劃違規(guī)建設的，但依瀾曉鎮(zhèn)是鄉(xiāng)政府規(guī)劃用地，不屬于違規(guī)。她們也從來沒有收到過停工停售的通知。
她拿出一塊琉璃河鎮(zhèn)政府規(guī)劃用地使用圖，指給記者看說，紅色的是政府批準建設的用地，依瀾曉鎮(zhèn)的圖塊是紅色。“咱們大樓就在政府大樓旁邊，要是真有問題，第一個查的就是我們。”在合同書上，記者看到，甲方開發(fā)商處蓋的是“北京市房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)洄城村委會”的公章。
銷售人員表示，依瀾曉鎮(zhèn)可以拿到房產證，只是房產證是村委會出具的。記者在購買合同書上看到“買房后可以轉讓、出租、繼承、贈送”字樣。銷售人員介紹，如果要轉讓，只需要向村委會提出申請，毀掉原來的合同書，另換一份合同書就行。對于其中的風險，她說，開發(fā)商是村委會，“村委會不像有些開發(fā)商建完房子就跑，它一直都在，絕對有保障�！钡可絽^(qū)建委工作人員明確向記者表示，“依瀾曉鎮(zhèn)”沒有產權也沒有預售許可證，是不合法的，建議消費者千萬不要購買。
除“依瀾曉鎮(zhèn)”外，通州區(qū)“環(huán)湖小鎮(zhèn)”銷售人員也表示沒有收到過停工停售的通知，目前該樓盤還在銷售，不過只剩下頂層的一居了。房山區(qū)周口店“龍香苑”的銷售人員介紹，該樓盤于今年10月統(tǒng)一入住，總共1000多套的樓盤目前只剩40多套房子了，“賣得可火了�！变N售人員表示，每天都可以去看房。
價格便宜是主因
小產權房緣何屢禁不止呢？記者在調查采訪中發(fā)現，很多人買小產權房有幾個原因，價格便宜、環(huán)境好、購房目的多為自住。其中價格便宜是主因。一些出售小產權房的銷售人員介紹，來買小產權房的都是城里人，現在城里的房子都太貴了，很多人買不起。
在依瀾曉鎮(zhèn)售樓處，記者遇到了兩批看房人。一對老年夫婦稱：“城里房子留給孩子了，自己就在這買一套養(yǎng)老吧。”至于風險，“自己住應該沒問題吧�！币晃粍偪戳诵‘a權房“濱水雅園”的曾婆婆表示：“城里是絕對買不起房了。這里房子這么便宜，又安靜，我和老伴住在這里挺好的�！睂τ谛‘a權房，她也表示擔心，但是“總要住啊，這么便宜，再過兩年哪找去？”她覺得就算國家政策調控，不過已經有人入住了，總不能把人趕出來把房子拆了吧？“反正自己住，應該問題不大吧�！币粚o父母買房養(yǎng)老的兄妹則表示雖然因為便宜才來買房，但確實很擔心產權問題，“萬一這是違規(guī)用地，政府把房推了，誰賠償我�。俊敝劣谫I不買，“還是看看吧，總覺得不靠譜�！�
據多個銷售人員介紹，買小產權房的人40%是養(yǎng)老的，40%是投資的，還有20%是在城里買不起房的年輕人。正如紫金瀾庭的銷售人員所說：“這里多便宜啊，20多萬就可以買套大房子，余下的錢還可以買輛車，要在城里連首付都付不起�！�
中大恒基專業(yè)人士認為，另外，目前在售小產權房均價為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價8792元/平方米的38%。可見，小產權房主要的優(yōu)勢在于價格。面對高昂的京城房價，將這部分消費能力較弱，本不應以購買商品房來改善住房條件的中低收入群體推向了小產權房，需求不減為小產權項目的存在創(chuàng)造了空間。另外，我愛我家人士認為，隨著房地產開發(fā)的郊區(qū)化，拉近了商品房和小產權房地理位置上的差異。小產權房一般位于郊區(qū)，以往因為地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。近年來，隨著房地產開發(fā)步伐的加快，以及軌道交通的發(fā)展，小產權房與一般商品房已經連成片，交通條件也大大改善。
處置小產權房意見不一
“雖然我也看到有關小產權房的風險提示，但面對高房價，也只能暫時選擇小產權了�！眲倓偖厴I(yè)的王先生無奈地表示。實際上是，很多購買小產權房的人都是這樣的原因。據中大恒基不動產營銷市場研究中心在3月初的調研數據顯示，目前在售小產權樓盤約占市場總量的18%。如何處置這些小產權房呢？不同的人持不同觀點。
同情派：這部分人認為，小產權房要自救，使其走向合法化。
“‘小產權房’是現實情況下，老百姓尋找自救的一種辦法。我認為，政府應該鼓勵‘小產權房’走向合法化�！北本├砉ご髮W經濟學教授胡星斗日前說。在他看來，“小產權房”可以通過政府的合理規(guī)劃、有效管理，避免占用大量的集體土地而走向合法化。中大恒基的人士認為，對于已經購買這類房屋的購房者來說，與其多次強調其不合法性，不如加強監(jiān)管，并盡快制定出相關規(guī)定給予合理的善后，以保護購房人的利益。
強硬派：這部分人認為小產權房屬于違法占用土地，必須拆除。中原地產華北區(qū)總經理李文杰在其博客中表示，所謂“小產權房”占用的是集體土地或“宅基地”，我國現行法律明確規(guī)定、“這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。承認小產權房合法化，等于承認違法的事實，等于認同違法，所以他認為，已經購買的或者入住的，開發(fā)商應該堅決退款賠償；已經在建的不應以建成所謂“保障性用房”來瞞天過海，應該堅決拆除；籌備中的更不應該實施。
小產權二手房無法過戶
中大恒基市場研究部對北京存量房的分布分析顯示，目前小產權二手房絕大多數分布在遠郊區(qū)縣，占總量的85%。其中房山區(qū)的小產權項目數量最多，占比為30%，其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，占比分別為25%、15%和35%。房山、通州兩區(qū)受到了交通利好的影響，京通快速路、京石高速路將這兩個區(qū)域與城區(qū)連接起來，縮短了往返城區(qū)的時間成本，所以，交通的利好加上購房需求逐漸城市邊緣化的趨勢，使得消費者認為自己如果買了這些地方的房子，沒準升值的潛力會更大。
但是中大恒基過戶部負責人告訴記者，購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者最好不要再將目光集中在這種產權類型的二手房上面。首先，所謂小產權、鄉(xiāng)產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。
如果小產權、鄉(xiāng)產權在國家規(guī)劃用地范圍之內，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。房主沒有權利跟國家討價還價，想當“釘子戶”都沒有機會。中大恒基過戶部負責人還告訴記者，小產權、鄉(xiāng)產權還不如使用權有保障。(趙麗萍 程建蘭）
