全市優(yōu)質(zhì)房源可售量大幅下滑，是導(dǎo)致7月以來成交量下滑的主要原因。至今，開發(fā)商漲價(jià)的勢頭并未見停止，抬高的報(bào)價(jià)還將于未來一段時(shí)間在成交數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)表明，7月以來的成交量持續(xù)下滑，“高燒”了一個(gè)春季的樓市已現(xiàn)乏力之勢。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本周(7月5日~11日)上海共成交商品房(不記動(dòng)遷、配套房，下同)63.85萬平方米，在上周下滑4.8%的基礎(chǔ)上，本周又下滑了10.2%，但還是遠(yuǎn)高于今年以來的每周平均水平。外環(huán)外優(yōu)質(zhì)房源經(jīng)過6月的熱銷之后，全市優(yōu)質(zhì)房源可售量大幅下滑，是導(dǎo)致7月以來成交量下滑的主要原因。
房價(jià)相對低廉的外環(huán)外成交量下滑。低價(jià)房源成交比重的下降是平均房價(jià)上升的主要原因，但今年普遍出現(xiàn)的開發(fā)商上調(diào)報(bào)價(jià)，且逐步在成交數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)也是不可忽視的原因之一。至今，開發(fā)商漲價(jià)的勢頭并未見停止，抬高的報(bào)價(jià)還將于未來一段時(shí)間在成交數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來。
其中，最受市民關(guān)注的商品住宅市場表現(xiàn)得更為劇烈。本周，商品住宅成交量下滑到52.6萬平方米，且在這批成交房源中，很難看到新盤的身影，而是原先熱銷樓盤的后續(xù)房源支持了大量需求。如此數(shù)據(jù)不得不令人擔(dān)憂未來房價(jià)的走勢。
從市調(diào)數(shù)據(jù)來看，大部分項(xiàng)目都把開盤日期推到9、10月份。這可能會加劇7、8月份優(yōu)質(zhì)房源的緊缺度，使得樓市的總成交量進(jìn)一步下滑，到9、10月這些房源和“90/70”房源一起大量上市的時(shí)候，將重新激活市場。
對于廣受市場期待的“90/70”房源，人們已經(jīng)看到第一個(gè)項(xiàng)目“上海奧林匹克花園”的熱銷。但是我們知道，敢于在“90/70”政策后開發(fā)新項(xiàng)目的主要是萬科、華潤、合生創(chuàng)展這樣的大開發(fā)商，他們的產(chǎn)品在市場上一直很受歡迎。所以這些樓盤熱銷的原因，可能更多的要?dú)w功于開發(fā)商品牌，而不是小戶型。
近一周的成交數(shù)據(jù)顯示，6000元/平方米以下的成交房源中平均戶型面積為114平方米，6000~10000元/平方米的為109.6平方米，10000~16000元/平方米的為121.3平方米，16000~22000元/平方米的為129.6平方米，22000元/平方米以上的高價(jià)房套均面積則接近150平方米。
其中，6000~10000元/平方米價(jià)格段的成交量最大，套均面積最小，其對應(yīng)的是購買力為總價(jià)80萬元左右的主力購房群體。如果要主力購房群體放棄109.6平方米的房型，去購買“90/70”規(guī)劃的小戶型房源，單從價(jià)格上考慮，房價(jià)可能要上調(diào)到每平方米10000~12000的價(jià)格區(qū)間，這與目前的價(jià)格還有20%以上的差距。
從目前熱銷的一些個(gè)案也可以看出這一跡象。位于三林的萬科金色國際公寓，主力戶型就是87~99平方米的二房，其平均成交價(jià)格就高達(dá)13769元/平方米；即將推出的萬科新里程新一批房源，也是按“90/70”規(guī)劃開發(fā)的小戶型，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)14000元/平方米，比原先該案非“90/70”規(guī)劃的房源11000元/平方米的價(jià)格也要高出20%以上。
年初以來報(bào)價(jià)為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經(jīng)算是九亭最貴的樓盤之一，但是其7月7日推出的按“90/70”規(guī)劃建設(shè)的三期房源，報(bào)價(jià)竟高達(dá)9000元/平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。可見市場對這批房源價(jià)格的接受程度之高。(薛建雄 作者系佑威房地產(chǎn)究中心主任)
