房價繼續(xù)在上漲！
7月23日國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.0%。
這組數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)未完成，特別是主要目標(biāo)，即商品住房的結(jié)構(gòu)問題和價格問題一個也沒有完全解決。商品住房價格繼續(xù)上漲的原因很多，其中有一個未被重視的原因就是，調(diào)控中未抓住并解決結(jié)構(gòu)性矛盾，從而造成供求錯位和有效供給的不足。
國家發(fā)改委日前公布的數(shù)據(jù)顯示：90平方米以下普通商品住房僅占商品住房投資的17.2%。這必然使市場上中低價位、中小套型商品住房有效供給嚴(yán)重不足。這是當(dāng)前房價繼續(xù)上漲的一個主要原因。
從這一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控過程和當(dāng)前房價上漲的態(tài)勢看，房地產(chǎn)市場的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾，即廣大人民群眾需要的中低價位、中小套型普通商品住房供給嚴(yán)重不足，而豪華和大套型(90平方米以上)的高檔商品住房供應(yīng)又偏多。目前這兩者之間的比約為3：7，而居民中，中低收入者與高收入者的比約為8：2。住房套型結(jié)構(gòu)比與居民收入結(jié)構(gòu)比剛好相反，兩者嚴(yán)重錯位，不僅造成有效供給不足，而且也推動了房價的快速上漲。
從這兩年多宏觀調(diào)控實踐看，房地產(chǎn)市場存在多種問題和矛盾，如投資過熱、房價偏高、上漲過快、投機和腐敗問題等，商品住房結(jié)構(gòu)性矛盾則是主要矛盾。
住房結(jié)構(gòu)性矛盾的正確處理，可以比較有效地遏制房價過快上漲的問題。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求形勢看，大中城市，特別是大城市和特大城市中心城區(qū)的房價近年已上漲了一倍、兩倍甚至更高，要使這部分已經(jīng)漲上去的房價(盡管其中有很多不合理的因素)降到原有的水平是有困難的。這是因為中心城區(qū)房價的上漲部分是合理的，如城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，區(qū)位條件的改善和中心城區(qū)地價的合理上漲等。
當(dāng)然也有不合理的，如開發(fā)商對土地及其房產(chǎn)的壟斷，投機炒賣和哄抬房價等。這部分要降下來也不容易，而且與前述合理因素難分開。在最好的情況下，也只能局部地稍稍下降，所以要從根本上解決房價偏高、上漲過快的問題，只能通住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即增加中低價位、中小套型商品住房的供應(yīng)比重，使房價的相對價格水平降下來。隨著中低價位中小套型商品住房比重的增加，市場上住房的有效供給將快速增加，從而有可能使過快上漲的房價降下來，降到合理的水平。
住房結(jié)構(gòu)性矛盾還跟地產(chǎn)投資過熱密切相關(guān)。目前過熱的房地產(chǎn)投資雖已下來，但這個成果是初步的，要鞏固這個成果，就要根據(jù)商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整相應(yīng)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，即中低價位、中小套型商品住房投資不低于總投資的70%。這樣就能從制度上規(guī)定房地產(chǎn)投資比例，從而較好解決投資過熱的問題。
最后，中低價位、中小套型商品住房制度的推行，將有利于打擊投機活動，因為中低價位中小套型商品住房將占投資總量的70%，而且其規(guī)劃、生產(chǎn)、銷售包括土地的供給、房價的形成和銷售對象的確定等是嚴(yán)格受政府和社會監(jiān)控的。目前這類商品住房占的比重雖然不大，但隨著“90/70”新政策的實施，它將由少變多，由小變大，上升為商品住房供應(yīng)中占支配的部分。那時，我國房地產(chǎn)業(yè)將走向成熟并健康發(fā)展，成為既為社會富裕人群服務(wù)，也為廣大中低收入者服務(wù)的新型產(chǎn)業(yè)。(王克忠 作者為復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授）
