于凌罡這位合作建房的實踐者，在找地、找項目的艱難中對于現有的土地制度和房地產交易規(guī)則有著切身體會和獨特了解。近日，他在接受中國經濟時報記者專訪時，對近來全國“地王”頻出，地價瘋漲，對招拍掛制度的質疑聲四起等問題發(fā)表了自己的看法。
“地王”并不能增加政府財政收入
中國經濟時報：進入下半年許多城市土地供應量加大，招拍掛使天價“地王”頻出，地方政府“偷著樂”，因為他們“以地生財”了，大發(fā)了一筆，您怎么看待這個事情？
于凌罡：我認為，凡是出現“地王”的地方，政府財政收入必然銳減。
中國經濟時報：為什么？
于凌罡：如果有一塊地賣得很貴，必然導致其它地賣得很慢，土地成交的總量和價值會減少。一種商品價格有高有低，這是規(guī)律。即便開發(fā)商在天價地上把房子蓋起來，最后有沒有人買單還是兩說，上海的“湯成一品”就是很好的例子，這么多年它都沒賣出幾套。這些空置著的房屋造成土地等資源的嚴重浪費，根本不可能增加財政收入。再加上一些開發(fā)商捂盤不賣，想方設法偷稅漏稅，政府的財政收入更不可能提高。
中國經濟時報：你這樣說有什么依據？
于凌罡：首先，從來沒有人說房地產開發(fā)商是納稅巨人，盡管誰都知道他們暴利。雖然開發(fā)商的賬本捂住不給老百姓看，但有一些賬目他們捂不住，國土局和土地儲備中心每年都會公布一些統(tǒng)計數據，我們可以通過這些數據去判斷。
2006年北京市國土局公布開發(fā)商建成2287.8萬平方米的房子，成交額高達2011.4億元，這兩個數據表明房地產開發(fā)商有很高的利潤，而與之相對應的是2006年北京市的稅收只有160.8億元，這些還不全是房地產商交納的稅。
北京市今年上半年土地出讓的收益是27.7億元，2006年對外公布的土地出讓收益是80個億，但這80億并沒有完全收上來，開發(fā)商欠繳的款很多。就以北京市土地出讓收益最高的年份2006年的數據與北京市當年的GDP相比，你會發(fā)現極不相稱。一些開發(fā)商銷售房子價格達到21000萬／平米，但稅收才交了700元／平米。
“地王”導致囤地
中國經濟時報：有人認為很多土地都被開發(fā)商囤積起來，特別是開發(fā)商天價拍得土地更愿意把它囤積起來，待價而沽或者拖很長時間“待價”開發(fā)。
于凌罡：事實就是如此。我們在合作建房找地的過程中發(fā)現，好多開發(fā)商買了地不開發(fā)，就北京而言，開發(fā)商囤地的規(guī)模已經達到8000萬平米，這是官方數據。據我所知，開發(fā)商在北京的囤地規(guī)模相比外地還要好一些。這些被開發(fā)商囤積的土地對房地產市場造成的負面影響并不比爛尾地、爛尾樓小多少。
中國經濟時報：開發(fā)商為何如此熱衷于囤地﹖
于凌罡：現在房價上漲速度這么快，開發(fā)商把地囤積起來，等上半年、一年再賣，肯定升值。所以，開發(fā)商絕對不會一拿到地后就馬上開發(fā)。囤地達到一定規(guī)模后結果必然是，受苦的是買房人，挨罵的是政府，吃虧的是財政，連累的是銀行，惟一笑的是開發(fā)商。
中國經濟時報：政府也有一些政策規(guī)定禁止開發(fā)商囤地，但這種現象為什么會屢禁不止呢？
于凌罡：這和現在實行的土地制度有關，除了政府劃撥土地外，現在的商業(yè)用地和住宅用地大部分采用招拍掛的方式。招拍掛無法解決土地的囤積和土地價值流失這兩個根本問題。
土地招牌掛制度有三個劣勢：第一，土地一級開發(fā)資金投入很大，如果單純依靠政府財政投入，很可能出現政府投入很大，產出卻很小的情況。第二，實行招拍掛后，土地使用權轉讓給開發(fā)商，政府再想收回被其囤積的地就變得很困難。第三，開發(fā)商投資建樓，先替老百姓支付地價款，開發(fā)商除了要獲取高額利潤，更是為了囤積和炒賣地皮，這不僅會增加爛尾和囤積風險，還將導致房價過快增長。我認為必須采取新的方式才能解決這些問題。
房價地價分離
中國經濟時報：是什么方式﹖
于凌罡：房價地價分離。這就是政府依然做房地產的一級開發(fā)，但并不把地推向市場，賣給開發(fā)商。而是將土地供應和住宅建設情況公示給老百姓，老百姓可以排隊購買，政府再向開發(fā)商招標建設，開發(fā)商向政府交納一定數量的保證金以確保兩年內能將房子蓋完。政府只需在兩年后驗收即可，如果開發(fā)商不能準時交房就要支付罰金給政府，政府有權收回項目。等房子建好后，人們根據自己在銀行交錢的次序排號，買房子。這對開發(fā)商而言也是好事，他們開發(fā)成本會相對降低。
中國經濟時報：具體怎么操作？
于凌罡：簡單地說，就是政府先讓買房人到銀行存錢解決土地一級開發(fā)的資金問題。比如，按北京平均樓面地價3000元／平米，政府可設定不同區(qū)域的樓面地價。想買房子的人，可以先去預存三成地價款，然后登記申請排隊。
銀行替政府代收老百姓交來的三成地價款，并按月將這些資金直接劃入政府財政收入。剩下的七成地價款以劃撥款的形式提供給土地整理部門，用于土地的一級開發(fā)。隨后，土地儲備中心按照年度供地任務，通過招標，將土地交給開發(fā)商開發(fā)。開發(fā)商通過“售價上限、進度、設計方案”，競標取得開發(fā)權。
由于實行房價地價分離，土地招標只是讓開發(fā)商從事土地的開發(fā)工作，土地的使用權不再通過出售形式轉讓給開發(fā)商，開發(fā)商只有開發(fā)權，因此開發(fā)商不需要向相關部門支付地價款。
如此一來，作為買房人的老百姓可以直接將土地出讓金交納給國家，開發(fā)商很難再通過先行支付地價款來獲取高額利潤，同時也降低了開發(fā)商的成本。(謝光飛 張一鳴)
