正如恩格斯所指出的那樣，社會需求比任何力量更有效地推動了學術研究。在2000年~2004年期間，除了日本和德國之外，西方各國房價大幅度上揚，使得房價研究再度成為熱點。
人們記憶猶新，在1985年以后，隨著日元大幅度升值，日本的房價漲了好幾倍。在很短時間內(nèi)日本人似乎變得非常富裕�？墒牵谏鲜兰o90年代，日本的泡沫經(jīng)濟突然崩潰，至今還沒能從衰退的泥淖中掙扎出來。
日本的教訓使得經(jīng)濟學家們非常警惕，他們普遍認為，房價快速上漲會導致泡沫經(jīng)濟，隨之而來的可能是一場意料不到的災難。有鑒于1990年日本的泡沫經(jīng)濟崩潰和1997年東亞遭遇金融危機的慘痛教訓，許多學者把注意力集中于研究房地產(chǎn)市場投機活動上，分析投機需求如何導致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，剖析房地產(chǎn)投機和金融危機之間的聯(lián)系。許多學者研究了形成推動房價上漲的基本要素。另一些學者則試圖解答目前北美高速上漲的房價和泡沫經(jīng)濟的內(nèi)在聯(lián)系。這些研究正在繼續(xù)之中，并且取得了不少階段性成果，為深入探討當前中國房價飛漲的內(nèi)在機制提供了很好的參照體系。
推動房價上升的力量
在判斷房價變化態(tài)勢之前，有必要探討一下導致房價上升或下降的原因。
除了需求方面的原因之外，目前推動房地產(chǎn)價格上升的力量還來自于以下幾個方面：
第一，房地產(chǎn)與一般商品不同，屬于耐久性商品。一般住房的壽命可達50年以上，折舊率很低。在許多情況下，人們往往出于擔心未來房價繼續(xù)上漲而提前購買住宅。購房者盡管抱怨房價太高，實際上仍然希望在購房之后，房價繼續(xù)上漲。因此，作為需求方的購房者非但不會對房價的漲勢起到遏制作用，反而會推波助瀾。
第二，住房是一般人的核心資產(chǎn)，在固定資產(chǎn)中占有相當大的比重。當房價上漲的時候，人們會感到他們的資產(chǎn)總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房價上升過程中他們也會享受到財富增值的愉快。根據(jù)理性預期理論，人們對未來的預期有著一種自我實現(xiàn)的作用。如果人們都預期某種事情會出現(xiàn)，這種事情出現(xiàn)的概率就會越來越大。
第三，房價上升會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外的利潤，毫無疑問，他們是推動房價上升的主要動力。由于目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負債率大約為75%。也就是說，只有1/4的資金是房地產(chǎn)開發(fā)商自己的，其余都是從銀行借來的或者是商品房的預售款。只要房價上升一個百分點，開發(fā)商的資本回報率就上升三個百分點。
如果房地產(chǎn)商沒有立即將已經(jīng)落成的住宅出售，他們需要支付占有資金的成本和閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此，折舊成本對住宅銷售的影響并不大。當住宅完工之后，開發(fā)商面臨的選擇是，如果他們預期住宅價格上漲帶來的好處大于他們的資金成本，那么，他們何必急于把住宅賣出去呢？對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，最佳策略是將一部分住宅的價格盡可能標得高一些，以此來推動住宅價格上漲。提高空置率恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)商增加利潤的一個手段。
某些大房地產(chǎn)商財大氣粗，相互勾結，往往擁有一定操控市場的能力。除非限制大房地產(chǎn)公司占有的市場份額，鼓勵市場競爭，否則任何調(diào)整利息，控制土地審批等措施都無濟于事。只要房地產(chǎn)商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給了購房者。指望房地產(chǎn)商主動降低房價，更無異于與虎謀皮。
第四，地方政府官員往往把房地產(chǎn)價格上升當做經(jīng)濟繁榮的指標。同時，房地產(chǎn)市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂于見到房地產(chǎn)價格上漲。
從目前中國的普遍狀況來看，促使房價上升的幾條原因都存在，使得房價上升的壓力越來越大。
導致房價下降的原因
再看看問題的另外一個方面。一般來說，除了產(chǎn)業(yè)轉移、災害、經(jīng)濟蕭條時期，遭遇金融危機等因素外，房價可能下降的原因還來自以下幾個方面：
第一，如果基本經(jīng)濟要素惡化，例如長期真實利率出乎意料上升，或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導致房價下跌。在房價飛漲之際，中國人民銀行曾經(jīng)數(shù)次調(diào)整利率，可惜房地產(chǎn)市場對此的反應并不敏感。中國的稅制改革嚴重落后，有關房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都不完善。
第二，如果放寬土地控制，增加房地產(chǎn)用地供給，有可能在短期內(nèi)壓低房價上揚趨勢。為了應對房價增速過高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力起了一定作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的時間，在短期內(nèi)可能還不能發(fā)揮作用，并且，中國東南沿海地區(qū)人多地少，增加土地供應的空間極為有限。
第三，實踐證明，在房地產(chǎn)過熱時，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對房地產(chǎn)投機活動的稅收政策，或者直接規(guī)定房價漲幅，都能夠在短期內(nèi)比較明顯地壓抑房價。但是，政府政策能不能長期壓制房價？經(jīng)濟理論早已證明，除非政府直接設定房價(如同在計劃經(jīng)濟體制下的價格管理)，無論是采取貨幣政策或財政政策都只能在一段時間內(nèi)壓抑房價。從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。
例如，我國臺灣地區(qū)的房價曾經(jīng)出現(xiàn)三次暴漲。在1972年和1973年期間房價上升幅度分別為24.24%和26.83%。臺灣當局采取限價措施之后在1974年把房價壓了下來，房價降低了3.85%�？墒�，5年以后，房價再度飆升，在1979年和1980年房價漲幅分別為26.79%和23.94%。臺灣當局再次動用各種手段來壓抑房價，1981年房價增幅為-6.82%。以后的5年之內(nèi)在政府管制之下房價一直處于下降狀態(tài)�？墒牵捎跊]有從根本上采取措施防范泡沫經(jīng)濟，終于從1987年開始，臺灣連續(xù)4年房價飛漲，最后導致了房地產(chǎn)市場的崩潰。
房價變化的主要矛盾
在列舉了上述各種影響房價變動的要素之后，必然產(chǎn)生這樣的問題：到底哪些要素對房價變動的影響最大？如果像開中藥店那樣列舉所有可能影響房價的因素而不加分析，在很多情況下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人無所適從。
從國外的經(jīng)驗來看，挪威的房價從1992年以來上漲了3倍。在世界各國當中，挪威的房價上升之快可以說是個典型。許多人關注，在挪威是否出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟？挪威的經(jīng)濟學家利用計量經(jīng)濟模型分析了影響挪威房價的各種要素，得出了一些非常有意義的結論。他們使用的計量經(jīng)濟模型并不十分復雜，卻包含了許多變量。
這個研究使用挪威近30年的房價數(shù)據(jù)分析了各種經(jīng)濟變量和房價的關系，最終得出結論：影響房價的最主要的因素是利率、住宅存量、失業(yè)率和家庭收入。其中，利率的變化對房價的影響尤其重要。家庭債務負擔對房價的影響甚微。人口移動或者地理要素的變遷起碼在短期內(nèi)對于房價的影響并不顯著。同時，房價的長期趨勢和家庭收入的變化高度相關。
挪威地處北歐，實行高社會福利制度。挪威的國情和其他歐洲、北美國家不盡相同，因此不能將針對挪威的研究結論輕易搬到其他國家。挪威和中國的國情相差更遠，也不能用挪威的結論來套中國的房地產(chǎn)市場。但是，挪威經(jīng)濟學家采用的研究方法很值得借鑒。
若要分析中國房價走勢，絕對不能單憑個人的偏好隨意做出判斷。影響中國房價的要素和其他國家未必一致，利率、稅率等基本要素對房價的作用機理和其他國家相差甚遠。因此，必須針對中國特殊的國情建立經(jīng)濟模型，定量分析房價的走勢。在得出結論之前需要做大量非常艱苦的數(shù)據(jù)收集、整理工作，要掌握確切的第一手資料。
判斷中國房價漲跌原因?qū)τ诮∪鸵?guī)范房地產(chǎn)市場、防范金融危機具有絕對不可低估的重要意義。當務之急是創(chuàng)建一所獨立的高質(zhì)量的研究機構。只有堅持不懈地收集必要的數(shù)據(jù)，認真地推進房地產(chǎn)市場研究才能結束當前房地產(chǎn)市場上“濫言”的混亂狀態(tài)。只有進行嚴肅的經(jīng)濟分析，才能為制訂房地產(chǎn)和金融政策提供堅實可信的依據(jù)。
雖然我們還不能就中國各地房價的變化態(tài)勢做出比較準確的判斷，但是從整體上來看，不僅推動房價上升的幾個因素都存在，而且相當強勁，導致房價下跌的因素卻都不明顯。因此，我們可以比較有把握地判斷，在近期內(nèi)房價還將處于上升通道。
面對房價飛漲，政府的作用應該是規(guī)范市場競爭秩序，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機行為，減緩房價上升速度。對于經(jīng)濟基本面的各個要素，政府只能順勢引導，而不宜過多干預。(徐滇慶 作者為長城金融研究所所長、第九屆(1994年-1995年)中國留美學者經(jīng)濟學會會長、加拿大西安大略大學終身教授、北京大學中國經(jīng)濟研究中心兼職教授)
