種種跡象表明，銀行正在收緊房貸。8月15日，有媒體報(bào)道說(shuō)，建行深圳分行已暫停辦理二手房貸款。北京某銀行負(fù)責(zé)人亦表示，如果下半年北京地區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)飛漲態(tài)勢(shì)，他們肯定也會(huì)出臺(tái)“停辦二手房貸款”等舉措。北京地區(qū)多家股份制銀行已經(jīng)抬高了個(gè)人住房抵押貸款門(mén)檻。除此之外，上海、武漢、杭州等城市的商業(yè)銀行也都不約而同地收緊了個(gè)人房貸按揭業(yè)務(wù)，如提高多套房貸款的首付比例、對(duì)申請(qǐng)人資質(zhì)要求從嚴(yán)，以及下調(diào)二手房評(píng)估價(jià)等。
銀行收緊房貸是不得已選擇。首先，目前，銀監(jiān)會(huì)正全力以赴控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，相關(guān)銀行不得不配合，收緊房貸。更重要的是，銀行的貸款額度提前用完了。今年上半年，國(guó)內(nèi)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)4到5成。以深圳市為例，今年上半年深圳個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期也才增加121.2億元。其中，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。上海情況也大致差不多。今年6月份上海市個(gè)人住房貸款增加45.43億元，比5月份增長(zhǎng)4.3倍。由于過(guò)分透支貸款額度，導(dǎo)致了今天銀行無(wú)額度可貸的狀況。
其次，貸款違約率在快速上升，讓銀行開(kāi)始正視風(fēng)險(xiǎn)。從2006年下半年開(kāi)始，上海個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢(shì)明顯，連續(xù)三個(gè)月以上違約的房貸客戶(hù)超過(guò)一萬(wàn)多人，個(gè)人住房貸款違約金額接近2億元，房貸違約量一下子增加了五成。上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，截至6月末，中資商業(yè)銀行的住房開(kāi)發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個(gè)百分點(diǎn)。上半年新發(fā)生住房開(kāi)發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)過(guò)展期到期后再形成不良貸款。
根據(jù)美國(guó)總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)，貸款發(fā)放后的3—5年一般是違約高發(fā)期，而多數(shù)城市的個(gè)人住房抵押貸款是最近幾年才開(kāi)始大量發(fā)放的，這意味著，接下來(lái)，房貸違約量可能進(jìn)一步增多。住房貸款違約率與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)高度相關(guān)，美國(guó)1975-1993年的數(shù)據(jù)充分證明了這一點(diǎn)。在目前房?jī)r(jià)仍處于上升通道的情況下，違約率就開(kāi)始上升，一旦房?jī)r(jià)下跌，違約情況將更不樂(lè)觀(guān)。
目前，銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中90%以上是抵押貸款，首付比例以20%居多，一旦房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%，按揭買(mǎi)房者就可能失去還貸的動(dòng)力而選擇違約，這就意味著銀行不得不收回房屋進(jìn)行拍賣(mài)，像這次美國(guó)的次級(jí)抵押貸款危機(jī)，就有“150萬(wàn)戶(hù)美國(guó)房貸戶(hù)的房子可能遭沒(méi)收”。銀行收回房屋拍賣(mài)有兩個(gè)難以克服的弊端：
一，中國(guó)人自古有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的傳統(tǒng)，在房?jī)r(jià)明顯下跌的過(guò)程中，銀行即使通過(guò)拍賣(mài)也難以將房屋變現(xiàn)，銀行的資金鏈條可能斷裂。二，當(dāng)銀行收回房屋拍賣(mài)時(shí)，意味著更大的供應(yīng)量投向市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌，而下跌必然導(dǎo)致銀行掌握的房屋資產(chǎn)縮水，給銀行造成難以估量的損失和難以預(yù)料的嚴(yán)重后果。至于那些價(jià)值被高估的住房情況可能更糟，銀行將不得不為此付出更大代價(jià)。
美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)為我國(guó)銀行敲響了警鐘，美國(guó)次級(jí)按揭客戶(hù)的償付保障不是建立在客戶(hù)本身的還款能力基礎(chǔ)上，而是建立在房?jī)r(jià)不斷上漲的假設(shè)之上。世界上沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)，一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道并不是一朝一夕所能挽回的，因而，其損失也可能不斷放大。以美國(guó)為例，花旗集團(tuán)分析師8月13日發(fā)布的一份報(bào)告指出，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)造成的各類(lèi)投資損失累計(jì)在550億到1000億美元水平。
美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)之所以造成如此嚴(yán)重后果，是由于在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，各類(lèi)住房信貸金融機(jī)構(gòu)往往通過(guò)降低購(gòu)房者的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、降低門(mén)檻來(lái)實(shí)現(xiàn)信貸規(guī)模的擴(kuò)張。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)又何嘗不是如此？事實(shí)上，美國(guó)次級(jí)抵押貸款方面的不少問(wèn)題，也能在我國(guó)的房貸領(lǐng)域找到相似之處。可怕之處正在這里。
從這個(gè)角度來(lái)看，銀行現(xiàn)在收緊房貸是不得已的選擇，同時(shí)，也算得上是個(gè)明智選擇。(陳予軍)
