美國次級房貸市場危機(jī)爆發(fā)以來，社會各界對國內(nèi)住房按揭貸款市場給予了高度關(guān)注。學(xué)術(shù)界和研究機(jī)構(gòu)的悲觀傾向較濃，有學(xué)者認(rèn)為我國房貸也有美國次級貸款風(fēng)險(xiǎn)特征，蘊(yùn)含著較大的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，我們必須以理性的態(tài)度來評價國內(nèi)住房按揭貸款市場的風(fēng)險(xiǎn)，既不能低估，更不能就一些表象而推演高估。整體上看，市場發(fā)展積極健康，貸款風(fēng)險(xiǎn)在可容忍的范圍內(nèi)，未來一段時期內(nèi)不會發(fā)生類似美國的住貸危機(jī)。
首先，國內(nèi)住房按揭貸款市場具有良好的市場基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是住房按揭貸款市場穩(wěn)健運(yùn)行的市場基礎(chǔ)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場最近二、三年在發(fā)展過程中的確暴露出一些需要高度警惕的問題，但市場的基本面還是積極正向的。在投資拉動型的宏觀經(jīng)濟(jì)增長模式下，房地產(chǎn)投資對我國經(jīng)濟(jì)增長具有舉足輕重的作用。同時，基于城市化、工業(yè)化和住房體制改革進(jìn)程的不斷加快，再加上國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展長期以來受到抑制，所以，在一段時期內(nèi)保持較快發(fā)展是合理的。
其次，國內(nèi)住房按揭貸款市場具有良好的制度基礎(chǔ)。相對于美國次級貸款市場，國內(nèi)住房按揭貸款市場的運(yùn)作規(guī)則比較規(guī)范、健全。我國銀行對住房按揭貸款制定的條件比較嚴(yán)格，制度安排在利率上升期容易引發(fā)還款危機(jī)。
第三，國內(nèi)住房按揭貸款市場具有良好的技術(shù)基礎(chǔ)。一般認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)銀行比，國內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識、風(fēng)險(xiǎn)管理體制、風(fēng)險(xiǎn)管理方法、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)都存在較大差距。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這是不爭事實(shí)。但是，也應(yīng)當(dāng)看到，近些年來，國內(nèi)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理特別是信用風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和能力方面都有了較大提升，信用風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的體制、方法和技術(shù)已逐漸成熟。
以上三個方面確保了我國住房按揭市場目前的總體運(yùn)行是健康良好的，使住房按揭貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。迄今為止，全國銀行類金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款的不良率始終保持在低于2%水平。當(dāng)然，這并不是說我國的住房按揭貸款市場沒有風(fēng)險(xiǎn)。
在流動性過剩、部分地區(qū)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)下，我們必須客觀理性地審視我國住房按揭貸款市場的風(fēng)險(xiǎn)。歷史事實(shí)反復(fù)證明，任何一次的繁榮都會埋下緊隨其后的衰退的種子，美國次級貸款危機(jī)的爆發(fā)為我們敲響了警鐘，政府部門、金融監(jiān)管部門和商業(yè)銀行都必須對這個問題高度重視。政府部門一方面要從制度和政策方面努力為房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行創(chuàng)造條件，另一方面應(yīng)該不遺余力地幫助中低收入者置業(yè)，嚴(yán)控房價非理性暴漲。金融監(jiān)管部門除了要加強(qiáng)對商業(yè)銀行住房按揭貸款的控制和監(jiān)管外，更要加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸市場運(yùn)行的預(yù)警和指導(dǎo)。對于商業(yè)銀行來講，必須密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)與金融市場變化，強(qiáng)化宏觀風(fēng)險(xiǎn)研究，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)走勢；積極對待房貸證券化；嚴(yán)格把握住房按揭貸款條件，堅(jiān)決杜絕零首付。
(葛兆強(qiáng) 作者系招商銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
