所謂的公共性，按照德國(guó)哲學(xué)家哈貝馬斯的看法，就是公共領(lǐng)域——“首先意指我們的社會(huì)生活的一個(gè)領(lǐng)域，在這個(gè)領(lǐng)域中，像公共意見(jiàn)這樣的事物能夠形成�！彼恰敖橛谒饺祟I(lǐng)域和公共權(quán)威之間的一個(gè)領(lǐng)域，是公眾在這一領(lǐng)域?qū)矙?quán)威及其政策和其他共同關(guān)心的問(wèn)題作出評(píng)判�！痹谶@個(gè)公共空間里，它既可以整合和表達(dá)民間要求所形成的觀點(diǎn)并傳播，又能使公共權(quán)力接受來(lái)自民間的監(jiān)督與約束。
那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么是一個(gè)公共性的問(wèn)題？這要從以下三個(gè)方面來(lái)理解：個(gè)人居住權(quán)的天賦性；多數(shù)公民利益相關(guān)性；中國(guó)土地的國(guó)有性。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前提與根本。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非僅是一個(gè)純粹的私人品市場(chǎng)，而且是一個(gè)具有相當(dāng)程度的公共屬性產(chǎn)品的市場(chǎng)。首先，從個(gè)人居住權(quán)的天賦性來(lái)看，房地產(chǎn)的公共性，就是指中國(guó)每一個(gè)公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的公理。因?yàn)椋恳粋�(gè)公民的居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)的基本標(biāo)志，也是每一個(gè)公民的基本權(quán)利。比如，在最近國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入居民問(wèn)題的24號(hào)文件里，也對(duì)此有明確的規(guī)定，同樣肯定了房地產(chǎn)就是一個(gè)重要的民生問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就是要改善居民的居住條件與提高居住的住房福利水平。在這樣的公理體系下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。國(guó)務(wù)院24號(hào)文件是對(duì)以往政策的糾偏，但僅對(duì)城市低收入居民住房保障進(jìn)行制度上的界定還不夠，因?yàn)榫幼?quán)問(wèn)題并非是低收入居民的專利，而且是每一個(gè)中國(guó)公民的權(quán)利。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性還表現(xiàn)在多數(shù)公民的利益上。因?yàn)�，作為社�?huì)主義國(guó)家，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，比如房地產(chǎn)的發(fā)展，并非僅僅是要追求GDP高低，追求房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是要看是否符合絕大多數(shù)人的利益，是否增加全體中國(guó)人的住房水平。如果我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅是富人的市場(chǎng)，僅僅為少數(shù)人服務(wù)，那么就與公眾的利益是完全背離的。比如，目前國(guó)內(nèi)快速飚升的房?jī)r(jià)把80%以上中低收入民眾都推到了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。正如有研究者所指出的那樣，目前中國(guó)的人均收入只有美國(guó)的1／23，卻要承擔(dān)比美國(guó)高數(shù)倍的住房?jī)r(jià)格。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性還在于土地的國(guó)家所有。人民有權(quán)利來(lái)轉(zhuǎn)讓或收回國(guó)有的土地，有權(quán)利來(lái)共同分享土地的增值，也有權(quán)利來(lái)分享土地附屬物的溢價(jià)。但是，就目前的情況來(lái)看，由于中國(guó)的要素市場(chǎng)發(fā)展不成熟，制度規(guī)則對(duì)政府權(quán)力界定不清，土地管理制度存在缺陷，國(guó)有土地成了少數(shù)人謀利的工具，也成了少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。
在當(dāng)前中國(guó)空前的城市化發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過(guò)程中，所有的土地及房地產(chǎn)增值都是非常巨大的，而這些增值與政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)開(kāi)支密不可分，政府的投資被資本化入房地產(chǎn)的價(jià)格中。對(duì)這筆非常巨大的土地及房地產(chǎn)增值，如果不以制度化的方式來(lái)處理與回收，不僅會(huì)造成整個(gè)社會(huì)財(cái)富嚴(yán)重分配不公，也會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)“流失”。
因此，既然住房問(wèn)題首先是一個(gè)重大的民生問(wèn)題，那么政府就要將其當(dāng)做重大的公共問(wèn)題來(lái)思考。房地產(chǎn)問(wèn)題所面對(duì)的是全體的國(guó)人，由于階層、財(cái)富收入水平、對(duì)住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因，如果不采取公共性決策方式，那么其所出臺(tái)的政策要滿足全體人民的不同需求是不可能的。
近幾年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控越來(lái)越多，效果卻越來(lái)越差。關(guān)鍵就在于政府職能部門一直狹隘地把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅看做是一個(gè)私人品市場(chǎng)的問(wèn)題。在這種情況下，房地產(chǎn)政策就不能夠采取民主、科學(xué)的公共政策的議程設(shè)置，而僅是由少數(shù)政府部門的幾個(gè)精英來(lái)確定，甚至于被特殊的利益集團(tuán)所捕獲的少數(shù)精英階層來(lái)設(shè)定。這就使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能達(dá)到相關(guān)利益者的利益關(guān)系平衡。
其次，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性還體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)資本化過(guò)程中巨大的財(cái)富溢價(jià)如何分配的問(wèn)題。這里既有土地的溢價(jià)，也有土地附著物的溢價(jià)。如果把房地產(chǎn)市場(chǎng)僅看做一個(gè)私人品的問(wèn)題，那么這筆本該屬于全國(guó)人民的巨大財(cái)富就會(huì)被看做是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，而輕易地流入少數(shù)人手上。
早些時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠以十分低的價(jià)格從政府手上協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得大量的土地，并將這些土地囤積起來(lái)、甚至于把房產(chǎn)囤積起來(lái)推高房?jī)r(jià)。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，從住房的私人品性質(zhì)來(lái)看，這樣做無(wú)可厚非。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)最大化是其本性。但是問(wèn)題就在于政府忽視了房地產(chǎn)的公共性，沒(méi)有把房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大溢價(jià)看做是全國(guó)人民共有的一筆財(cái)富，從而讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)輕易地獲利�？梢哉f(shuō)，如果沒(méi)有政府大量的基礎(chǔ)投資與服務(wù)投入，那么這筆溢價(jià)是不可能產(chǎn)生的。因此，如果這筆溢價(jià)僅僅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，那么對(duì)全體中國(guó)的居民來(lái)說(shuō)是不公平的。比如，目前一些發(fā)達(dá)地方政府都把土地及土地收入僅作為地方所有，那么它對(duì)國(guó)有土地制度下經(jīng)濟(jì)落后地方來(lái)說(shuō)也是不公平的。
最后，中國(guó)房地產(chǎn)的公共性還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策議程設(shè)置的公共性上。因?yàn)�，在任何社�?huì)中，政府的資源都是有限的。面對(duì)著這有限的資源，在具體決策之前，政府不得不做出抉擇。那么為什么有些房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題會(huì)拿到臺(tái)面上討論，而另一些問(wèn)題則被排斥在外？我們民眾必須了解：政府在制定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策時(shí)，其議程是如何設(shè)置的？誰(shuí)參與這些議程的設(shè)置？
近幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的政策可謂頻繁，但是不少政策不僅內(nèi)容的公共性不足，而且在政策議程設(shè)置上也不具有公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問(wèn)題不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)政策議程設(shè)置。如果連政策議程設(shè)置都無(wú)法進(jìn)入，那么要解決這些問(wèn)題是難有保障的。
總之，公共性是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為重要的方面，房地產(chǎn)的公共性需要研究的內(nèi)容也很多。在此掛一漏萬(wàn)地作一些討論，但愿以此為起點(diǎn)，引起國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界同仁更多的重視。(易憲容)
