建設(shè)銀行廣東分行于上周末執(zhí)行新政策，將居民購(gòu)買第二套住房的按揭首付提高至四成。廣州多家發(fā)展商表示，首付提高可能會(huì)抑制部分買家近期的購(gòu)房意愿，但對(duì)于樓市全局影響并不大，也不會(huì)對(duì)樓價(jià)造成劇烈影響。
主流買家對(duì)首付提高不敏感
據(jù)了解，“房貸首付將調(diào)高”的傳聞在此前已經(jīng)傳開，發(fā)展商對(duì)于此次建行率先調(diào)高第二套房的首付比例普遍認(rèn)為在意料之中。廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事、廣州工程總承包集團(tuán)總經(jīng)理助理杜慕群表示，從三成提高到四成的幅度不會(huì)改變大多數(shù)買家的購(gòu)買意愿，除非房貸首付比例提高至五成以上影響才會(huì)增大。他認(rèn)為，目前樓市供應(yīng)總量仍然偏少，加之市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期仍然看漲，即便難以支付四成首付，有真實(shí)自住需求的買家靠借錢也會(huì)買房。
另一家發(fā)展商負(fù)責(zé)人也表示，目前廣州商品房總價(jià)動(dòng)輒上百萬(wàn)元，有實(shí)力在當(dāng)前的房?jī)r(jià)下買房的購(gòu)房者往往資金充裕，手頭的購(gòu)房資金普遍超過(guò)三成首付，他們所考慮的問(wèn)題只是如何配置這些資金：是一次性付款，還是先用一部分錢去投資股市或其他投資品種，或者預(yù)留一部分資金用于裝修裝飾。以改善居住條件為目的購(gòu)房者往往不會(huì)在意首付比例是三成還是四成。
短期影響部分買家換房意愿
廣州目前的購(gòu)房主力，正是那些已經(jīng)擁有住房、并有改善居住條件兼投資目的的換房群體。而即將到來(lái)的“十一”黃金周一直是發(fā)展商推售樓盤的旺季，因此也有部分謹(jǐn)慎的發(fā)展商認(rèn)為該項(xiàng)房貸政策的調(diào)整，在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)樓市銷售帶來(lái)一定影響。
一位不愿透露姓名的發(fā)展商表示，第二套房首付比例提高一成，可能會(huì)影響一小部分準(zhǔn)備購(gòu)房、但資金稍有不足的換房者的購(gòu)房意愿，但對(duì)于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會(huì)有影響。
廣州最大的房產(chǎn)銷售代理企業(yè)合富輝煌集團(tuán)首席分析師黎文江認(rèn)為，第二套房房貸首付提高一成，將直接影響那些收入一般、正在供樓、又需要換房的人群。這部分人原本希望通過(guò)出租原有住房“以租養(yǎng)供”，新政策出臺(tái)后可能面臨著是賣掉舊房減輕首付壓力，還是放棄買房的選擇。
提高房貸首付一直被認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最猛的一劑“藥”。在臺(tái)灣，房?jī)r(jià)經(jīng)歷三輪火爆上漲后一度上漲了3.8倍，但首付比例提高至5成后，樓市持續(xù)低迷了13年。但黎文江也認(rèn)為，此次建行只是提高第二套房房貸首付，并沒有提高個(gè)人購(gòu)買第一套房的首付比例，因此不應(yīng)視為是抑制購(gòu)房需求的調(diào)控措施，而應(yīng)理解為銀行因逼近放貸額度而主動(dòng)控制貸款發(fā)放的調(diào)節(jié)措施。
二手房炒賣行為有望受抑制
與建行房貸新政剛剛落地相比，廣州二手房貸款其實(shí)已經(jīng)有所收緊。占據(jù)廣州二手房貸市場(chǎng)較大份額的匯瀚按揭公司營(yíng)運(yùn)總監(jiān)江慧玲向記者透露，目前各銀行已經(jīng)采取不同的收緊措施，如暫停受理住房抵押貸款和部分消費(fèi)性貸款。房貸方面，商鋪、寫字樓等商用物業(yè)，樓齡較長(zhǎng)的住宅以及別墅等非普通住宅的貸款已經(jīng)被個(gè)別銀行叫停。
據(jù)江慧玲介紹，廣州上半年成交的每筆二手房貸的按揭額平均比去年同期上升5萬(wàn)元以上，并且因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲，越來(lái)越多的二手房買家希望可以貸足七成。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，第二套房首付比例提高至四成，會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)帶來(lái)較大波動(dòng)，特別是對(duì)于那些炒賣二手房的投機(jī)行為會(huì)有一定的抑制作用。（王昊）
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如何界定第二套房尚無(wú)定論
銀行業(yè)人士指出，如果建行不對(duì)借款人第二套住房進(jìn)行具體界定，則一般家庭購(gòu)買第二套住房，只要不使用同一人名義，就可避免首付和利率被銀行提高。這樣一來(lái)，對(duì)房貸市場(chǎng)影響就很小。
“一刀切”不公平
關(guān)于第二套住房的判斷標(biāo)準(zhǔn)一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，由于難以界定標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)銀行實(shí)際操作也難以嚴(yán)格執(zhí)行。
據(jù)悉，關(guān)于第二套住房界定標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議，主要存在于三點(diǎn)：一是當(dāng)時(shí)銀行聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)尚未建成，跨行跨地區(qū)的借款人貸款難以調(diào)查，不過(guò)隨著個(gè)人征信系統(tǒng)的建成，這已不存在技術(shù)障礙；二是夫妻雙方用各自名字購(gòu)買住房，同一家庭內(nèi)的子女和父母分別以不同人的名義購(gòu)買的第二套住房，是否視同為同一人住房貸款。如果不視同，那么執(zhí)行第二套住房提高首付意義不大；如果視同，對(duì)于那些因?yàn)榧彝ト丝谠黾佣枰_實(shí)提高居住生活環(huán)境質(zhì)量的家庭來(lái)說(shuō)并不公平；三是如果借款人購(gòu)買的第一套住房是用自有資金購(gòu)買，或者貸款但已還清，又或者是單位分配的房屋，這些情況下，如果仍然按第二套住房來(lái)執(zhí)行首付，則令借款人難以接受。
建行廣東分行稱尚未界定
據(jù)建行廣東分行人士反映，總行近日要求將第二套住房貸款執(zhí)行四成首付的規(guī)定，目前尚未了解界定的具體標(biāo)準(zhǔn)。
其他銀行被訪人士認(rèn)為，建行對(duì)所謂第二套住房提高首付，只是針對(duì)明顯的投資炒樓者。如果建行不對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行具體界定，則一般家庭購(gòu)買第二套住房，只要不使用同一人名義就可避免首付和利率被銀行提高。這樣一來(lái)，對(duì)房貸和房地產(chǎn)影響就很小。
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