房地產(chǎn)投資過(guò)熱是導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)投資過(guò)熱、信貸過(guò)熱及流動(dòng)性過(guò)剩的根源之一，在現(xiàn)行土地制度無(wú)法立即得到改變的情況下，此次出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，將有可能會(huì)改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期，并將會(huì)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化產(chǎn)生重大影響。目前的關(guān)鍵問(wèn)題是如何落實(shí)與執(zhí)行好住房信貸新政策。
為了完善對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于9月27日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱為927文件)。由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的兩大核心問(wèn)題是土地與金融問(wèn)題，在現(xiàn)行土地制度無(wú)法立即得到改變的情況下，此次房貸新政的出臺(tái)，將會(huì)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化產(chǎn)生重大影響。
首先，與2003年出臺(tái)的121文件不同， 927文件不易為房地產(chǎn)開發(fā)商所要挾而失去政策效應(yīng)。因?yàn)�，這個(gè)文件的基本精神是建立在2006年37號(hào)文件及最近24號(hào)文件基礎(chǔ)上的，另從927文件內(nèi)容來(lái)看，它不僅基本上堅(jiān)持了121文件的全部?jī)?nèi)容，而且對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新問(wèn)題提出了有針對(duì)性的對(duì)策與規(guī)定。
其次，927文件的新意在于對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的消費(fèi)與投資作了一個(gè)嚴(yán)格區(qū)分。因此，鼓勵(lì)個(gè)人自住性購(gòu)房，在某種程度上要限制投資性購(gòu)房，將是新住房消費(fèi)信貸政策的一個(gè)基本要義。也就是說(shuō)，新住房信貸政策要保護(hù)及鼓勵(lì)城市居民的住房消費(fèi)，如仍采取較低的住房貸款按揭比例(如90平方米下的住房按揭比例為20%)，以及房貸利率仍實(shí)行優(yōu)惠利率。但是，這類住房消費(fèi)必須是自住性質(zhì)的，而且是第一套住房消費(fèi)貸款。
在該文件頒布之后，有一些言論認(rèn)為，新的住房信貸政策會(huì)讓更多的中低收入民眾更加買不起房子，其實(shí)這是不值得一駁的，只要大家仔細(xì)看一下927文件，就可以認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。
至于對(duì)購(gòu)買第二套住房或第二套以上住房的銀行信貸，新住房信貸政策不僅要求首付比例提高到40%以上，而且房貸利率也將是目前基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。也就是說(shuō)，個(gè)人必須以市場(chǎng)利率進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并難以便利地利用銀行的金融杠桿了，這比購(gòu)買第一套住房的房貸利率水平上漲了30%。試想投資者的炒房成本增加了30%以上，那么房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)判斷、價(jià)格預(yù)期仍會(huì)如以前那樣嗎？我想，這些投資者需要理解新住房信貸政策及重新判斷市場(chǎng)了，需要考慮其投資房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)了。
中國(guó)有句老話，“水能載舟、水也能覆舟”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展與繁榮，基本上是商業(yè)銀行的信貸及金融產(chǎn)品創(chuàng)新的支持結(jié)果。盡管目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司在大量上市后，又是圈錢又是圈地，但這只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)因素，而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)更為重要的因素則是看有沒(méi)有人參與房地產(chǎn)炒作。哪個(gè)城市的房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象越嚴(yán)重，其房地產(chǎn)價(jià)格就越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就越表面繁榮。就目前來(lái)看，銀行的住房消費(fèi)信貸規(guī)模估計(jì)已上升到5萬(wàn)億左右(今年二季度達(dá)4.3萬(wàn)億)，加上住房公積金信貸5000億，共計(jì)約有5.5萬(wàn)億貸款。也就是說(shuō)，在一年多時(shí)間里，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)了一倍以上，這段時(shí)間也正是國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快的時(shí)期。
現(xiàn)在市場(chǎng)流行著一種觀點(diǎn)，就是說(shuō)銀行的信貸新政策對(duì)有錢人沒(méi)有用，針對(duì)的只是錢不多的人，甚至有人說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下為什么不讓有錢人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資呢？其實(shí)，這里有幾個(gè)問(wèn)題需要加以澄清。
一是就目前政策來(lái)看，除了對(duì)外國(guó)人進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)房有限制外，有錢人投資房產(chǎn)不需要借錢，所以他們也就不受信貸政策限制了。從根本上講，有錢人購(gòu)房與新住房信貸政策相關(guān)性較弱。
二是凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者或炒作者，他們不會(huì)真的有那么多錢用來(lái)炒作房地產(chǎn)，肯定是利用了銀行的便利金融杠桿，否則他們就不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。另外，即使這些人有錢，他們也不會(huì)把自己的錢用來(lái)炒作高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)，肯定也會(huì)向銀行借錢。為什么要這樣做？他們是想把這種投資的高風(fēng)險(xiǎn)讓整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)�；谶@一原因，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。
還有，927文件并非僅是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一方，通過(guò)市場(chǎng)化工具來(lái)遏制過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有一些新的規(guī)定。比如，對(duì)項(xiàng)目自有資金的要求，對(duì)囤地或囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對(duì)其發(fā)放貸款的要求，只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款等。這些政策都表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸可能會(huì)全面收縮。盡管現(xiàn)在有不少房地產(chǎn)企業(yè)到股市上融資，但這部分融資仍相當(dāng)有限。如果商業(yè)銀行的住房信貸一旦收緊，必然會(huì)對(duì)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。
可以說(shuō)，如果央行與銀監(jiān)會(huì)能夠進(jìn)一步細(xì)化927文件，制定出更為詳細(xì)的執(zhí)行規(guī)則，那么就有可能會(huì)改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。
由于房地產(chǎn)投資過(guò)熱是導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)投資過(guò)熱、信貸過(guò)熱及流動(dòng)性過(guò)剩的根源之一，如果對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的預(yù)期能得到改變，那么中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就會(huì)出現(xiàn)新的變化。目前的關(guān)鍵問(wèn)題是如何落實(shí)與執(zhí)行927文件。這還有待于進(jìn)一步觀察。 (易憲容 作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員)
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