9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱“927新政”)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定。盡管房地產(chǎn)開發(fā)商都在說(shuō)影響不大，又會(huì)成為“空調(diào)”，但是仔細(xì)研讀就會(huì)發(fā)現(xiàn)，“927新政”與2003年的“121文件”有本質(zhì)不同。
它有一個(gè)基本點(diǎn)就是對(duì)住房消費(fèi)與住房投資的區(qū)分。作為消費(fèi)，政府不僅希望通過(guò)保障性住房來(lái)保護(hù)低收入民眾的居住權(quán)，也希望通過(guò)各種優(yōu)惠政策讓更多民眾有能力進(jìn)入商品房市場(chǎng)。作為投資，則提高貸款利率和首付比例，不能享受優(yōu)惠。可以說(shuō)，如果在信貸政策上能夠?qū)ψ》肯M(fèi)與投資做出清楚的界定，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也就邁出了第一步。
更為重要的是，“水能載舟、水也能覆舟”。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新支持的結(jié)果。一方面，開發(fā)商大肆“圈錢”、“圈地”，另一方面則是有不少投資者利用信貸資金或金融杠桿進(jìn)行投機(jī)炒作。目前，銀行住房消費(fèi)信貸估計(jì)已接近5萬(wàn)億(二季度末達(dá)4.3萬(wàn)億)，加上住房公積信貸5000億，共計(jì)有5.5萬(wàn)億貸款(2005年末只有2.27萬(wàn)億)。也就是說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆已并非什么剛性需求，而是投機(jī)炒作的結(jié)果。
有人說(shuō)，“927新政”對(duì)有錢人沒(méi)有用，針對(duì)的只是錢不多的人。其實(shí)，凡是房地產(chǎn)投機(jī)炒作者，都肯定是在利用銀行的便利金融杠桿。即使是有錢人，他們也不會(huì)完全用自己的錢來(lái)炒高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)，之所以要借銀行的錢，根本上就是要把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。如果房?jī)r(jià)上漲，他們就能夠輕易的賺錢；否則，大部分風(fēng)險(xiǎn)就可以讓社會(huì)來(lái)承擔(dān)。
還有人說(shuō)，民眾手上的錢多，在通貨膨脹過(guò)高的情況下，進(jìn)入房地產(chǎn)投資有什么罪？央行為什么要阻止？其實(shí)這種言論完全是不負(fù)責(zé)的。因?yàn)椤?27新政”打擊的是利用銀行金融杠桿的炒房者。如果個(gè)人真的錢多，也不需要向銀行貸款投資，那么“新政”對(duì)他們也就沒(méi)有任何影響。
值得注意的是，購(gòu)買第二套以上住房的信貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上，即投資性住房比購(gòu)買第一套住房的利率上漲了近30%(由目前的優(yōu)惠利率6.66%上漲到8.61%)。那么，投資者就得考慮其面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)了�，F(xiàn)在最為重要的就是：購(gòu)買第二套住房的時(shí)點(diǎn)如何來(lái)確定。希望央行與銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)其細(xì)則，即規(guī)定凡是在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)(比如說(shuō)2008年1月1日)以后還款的銀行第二套住房貸款(請(qǐng)注意這里是“還款”而不是從什么開始“借”)都得采取新的信貸政策。那樣，房地產(chǎn)投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)可就大了。
現(xiàn)在很多人都在根據(jù)自己的需要、以對(duì)自己有利的方式來(lái)解釋“927新政”，但這些解釋很可能與實(shí)際的政策“信號(hào)”是不相符的。我想，要落實(shí)“927新政”首先就要把它當(dāng)做一項(xiàng)公共性政策來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行，而不僅是一種商業(yè)銀行行為，各商業(yè)銀行不得以“利潤(rùn)最大化”為準(zhǔn)則來(lái)討價(jià)還價(jià)。對(duì)于那些不嚴(yán)格執(zhí)行的，央行及銀監(jiān)會(huì)要制定嚴(yán)格的懲罰規(guī)則。比如，就像對(duì)“河北邯鄲農(nóng)行事件”的處理一樣，采取嚴(yán)格的“行長(zhǎng)負(fù)責(zé)制”。
與以往不同的是，“927新政”是用市場(chǎng)化的工具對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。以往調(diào)控的效果之所以不好，最根本的原因就在于采取行政性調(diào)控的方式，必然要通過(guò)行政性方式來(lái)落實(shí)。地方政府就可以用各種方式來(lái)消融中央政府的宏觀調(diào)控，從而使調(diào)控?zé)o效。而市場(chǎng)化的方式是通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)整，地方政府的影響就有限了。比如說(shuō)，銀行利率、信貸政策，地方政府還有能力來(lái)改變嗎？因此，只要走上市場(chǎng)化調(diào)控之路，那么我們相信央行及銀監(jiān)會(huì)是有能力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)控的，也就不會(huì)像有些人說(shuō)的那樣又是“空調(diào)”了。
“927新政”針對(duì)的是“已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含)以上住房的”，首付不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。而對(duì)于購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，則應(yīng)重點(diǎn)支持，無(wú)論按揭成數(shù)上還是利率都采取優(yōu)惠的方式。目前市場(chǎng)上有人說(shuō)，“新政”之后，對(duì)那些購(gòu)買自住房的民眾來(lái)說(shuō)更為不利。可以說(shuō)，這完全是一種謊言。
對(duì)于“第二套（含)以上住房”的界定問(wèn)題，文件規(guī)定還不太清楚，不同的人有不同的理解。比如，第一套住房是以家庭為單位還是以個(gè)人為單位？是以全國(guó)為范圍還是以一個(gè)城市為范圍？是以現(xiàn)“新政”出臺(tái)為時(shí)點(diǎn)還是以購(gòu)買者貸款、還款時(shí)間為時(shí)點(diǎn)？等等。這些模糊之處也很容易減弱政策的執(zhí)行力度與效果。
不過(guò)，文件中也有一些制度安排來(lái)確保第二套住房的認(rèn)定，比如要求商業(yè)銀行應(yīng)提請(qǐng)借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則；借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%；銀行的征信系統(tǒng)管理與建設(shè)。這些規(guī)則都能夠?qū)Φ诙鬃》康慕缍ㄆ鸬讲恍〉淖饔�。就目前的技術(shù)條件及銀行管理要求來(lái)看，只要央行及銀監(jiān)會(huì)做出強(qiáng)制性的要求，查詢購(gòu)買第二套住房的征信體系也容易落實(shí)。當(dāng)然，就如前面所指出懲罰條例一樣，央行與銀監(jiān)會(huì)不僅還得就第二套住房的界定作一個(gè)更清楚的解釋，同時(shí)也得讓各商業(yè)銀行住房信貸信息強(qiáng)制性進(jìn)入央行的征信體系，以免各商業(yè)銀行各行其是。
同時(shí)，“927新政”也并非僅是針對(duì)需求的一方，對(duì)開發(fā)商也有一系列規(guī)定。比如對(duì)項(xiàng)目自有資金的要求；對(duì)具有囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，不得接受其作為貸款抵押物的要求；嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款；只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款……這些政策都表明管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸的全面收縮。
當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，最為重要的還是應(yīng)該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預(yù)售制度。這既是開發(fā)商“捂盤”、“捂地”的根源，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格推高的重要制度根源。一個(gè)完全變化了的市場(chǎng)環(huán)境，一個(gè)成了全國(guó)第一產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，難道還要在這樣一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下制定的制度來(lái)庇護(hù)嗎？
其實(shí)，“927新政”相關(guān)的內(nèi)容還有很多，比房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)及房地產(chǎn)信貸征信體系的確立，這些都能夠?yàn)樯鲜鲆?guī)則執(zhí)行創(chuàng)造條件與基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，市場(chǎng)決不可低估央行及銀監(jiān)會(huì)對(duì)“927新政”執(zhí)行與落實(shí)的決心。我想，只要管理層能夠在一些細(xì)則上作進(jìn)一步的制定安排，“927新政”就能夠真正落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為就會(huì)得到有效遏制�！靶抡辈粌H要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的進(jìn)入者嚴(yán)格限制，而且對(duì)已經(jīng)進(jìn)入者也要進(jìn)行全面清查和嚴(yán)格限制。這樣，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性的日子也就不遠(yuǎn)了。(易憲容)
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