房地產(chǎn)業(yè)所謂“金九銀十”的規(guī)律在今年國慶黃金周中被無情地打破，國內(nèi)不少城市的樓市交易在黃金周期間都出現(xiàn)萎縮。在上半年房價(jià)飆升的深圳，國慶7天的新房成交僅為82套，平均每天不到12套。在上海，樓市交易同樣是相當(dāng)清淡，二手房客戶的看房量和意向簽約人數(shù)均只有半年前的50%左右。
導(dǎo)致“十一”黃金周房產(chǎn)交易萎縮的直接動因是節(jié)前出臺的房貸新政。9月27日夜，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求第二套住房首付提高至40%，并明確貸款利率同時(shí)提高10%。雖然目前市場還在等待相關(guān)實(shí)施細(xì)則以厘清“第二套住房”的概念，但不少買房者已經(jīng)產(chǎn)生了惜買觀望的心理。同時(shí)，一些商業(yè)銀行也已經(jīng)從市場內(nèi)部感受到了房價(jià)“高處不勝寒”的風(fēng)險(xiǎn)，試圖通過緊縮銀根實(shí)現(xiàn)自保，這兩方面的因素綜合作用，導(dǎo)致了市場交易的萎縮。
就長期而言，隨著中國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房價(jià)上漲是一個(gè)大趨勢，但如果房價(jià)上漲過快，超出了國民經(jīng)濟(jì)和民眾的承受能力，反而會傷害整體經(jīng)濟(jì)的活力和可持續(xù)性。事實(shí)上，房價(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基本面過快上漲的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，今年4月、5月、6月、7月和8月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，房價(jià)漲幅逐月加快。因此，如何讓房市“軟著陸”，就成為宏觀調(diào)控不得不面對的難題。
綜合來看，“高位縮量”本身就已經(jīng)是令投資者擔(dān)憂的市場信號，而商業(yè)銀行出于自保的目的，不排除有進(jìn)一步緊縮銀根的措施(深圳部分銀行已經(jīng)開始停止發(fā)放二手房貸款)，這將進(jìn)一步加大房價(jià)下跌的壓力。因此在目前的政策背景和市場狀況下，出現(xiàn)房價(jià)下跌的可能性已然存在。一旦下跌趨勢得以確認(rèn)，由于賣方拋售和購買觀望的共同作用，就有可能形成房價(jià)的硬著陸。因此，無論具體的調(diào)控政策成效如何，當(dāng)下房市出現(xiàn)的“縮量盤整”局面都應(yīng)該引起政策制定者的高度關(guān)注：未來的房價(jià)趨勢將如何演化？政策調(diào)控又該如何避免市場價(jià)格的大起大落，以實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的調(diào)控目標(biāo)？
一般而言，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“軟著陸”有兩個(gè)前提條件：一是繼續(xù)保持宏觀調(diào)控的連續(xù)性，也就是要保持緊縮政策態(tài)勢、抑制房價(jià)飆升的調(diào)控方向不動搖；二是在調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)的同時(shí)，配套推進(jìn)改革措施，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場定位的合理矯正，這兩個(gè)方面相輔相成，不可或缺。從實(shí)現(xiàn)“軟著陸”目標(biāo)的難度看，后者要更加重要和關(guān)鍵。
事實(shí)上，歷次房產(chǎn)調(diào)控政策之所以出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的尷尬局面，與調(diào)控政策“投鼠忌器”的心態(tài)不無關(guān)系，由于擔(dān)心房產(chǎn)蕭條引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退而讓調(diào)控措施無法到位。但如今，超高的房價(jià)讓調(diào)控部門不得不面對一道兩難的選擇題：是選擇畸高房價(jià)下的經(jīng)濟(jì)繁榮，還是選擇持久的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力。兩者間的抉擇問題其實(shí)就是推進(jìn)改革的要害所在。
一些世界知名大城市，如紐約、東京、香港等地，也都是房價(jià)高企的地區(qū)，但這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒有因此受到影響。所以會如此，原因有二：一是房價(jià)未在短期內(nèi)出現(xiàn)非理性暴漲，二是房價(jià)上漲與城市居民收入上漲成比例。從具體政策看，及時(shí)的微調(diào)銀行貸款利率、寬松靈活的土地供給制度、給予公眾對房價(jià)和收入更大話語權(quán)等等，都是我國內(nèi)地未來改革房地產(chǎn)市場定位所應(yīng)該考慮的具體政策措施。
因此，要通過科學(xué)的政策設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)房價(jià)走勢與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的平衡，這樣不僅能夠讓畸高的房產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)軟著陸，同時(shí)也才能避免房價(jià)大幅波動給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的危害。(馬紅漫)
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