10月10日，有媒體報道稱，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”。但當天，國土資源部有關(guān)部門負責人即表示，這種理解不確切，如果不違反合同約定，開發(fā)商拿地還可以“分期付款”，但不可以分期拿證。有開發(fā)商表示，這一政策不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。
開發(fā)商囤積土地是造成房價持續(xù)暴漲的根源之一。那么，不準分期拿證能否有效抑制開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，并對房價產(chǎn)生影響呢？
筆者認為，相關(guān)措施可能會有效果，但不可以過分樂觀。道理很簡單，開發(fā)商之所以敢冒著法律風險和政策風險囤地，地價之所以飛漲，是由兩個方面的因素決定著的，一是地方政府，二是房地產(chǎn)開發(fā)商。作為土地價格上漲的最大受益者，地方政府出于自身利益的考慮，常常為開發(fā)商囤積居奇大開綠燈，它們會不會像過去那樣，用“變通”措施將不準分期拿證的限制給化解掉？
我們知道，我國于1994年實行“分稅制”后，土地出讓金一直是地方政府的一項重要收入。土地出讓金收入約占地方政府預(yù)算外收入的60%以上，這部分資金大都沒有納入政府預(yù)算管理，地方政府自由支配空間很大。這本身就決定著，地方政府抬高土地價格以獲取更高收益的動力非常強烈。
地方政府和開發(fā)商在利益方面存在著一定的重疊性。地方政府為了得到更多的土地出讓金，會主動給開發(fā)商提供一些“方便”，違規(guī)支持分期拿證即是一個明顯的例子。國土資源部此前發(fā)布的11號令第二十三條就曾明確規(guī)定：受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。
但是在實際操作過程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況，不準分期拿證的限制形同虛設(shè)。這種“寬容”使得開發(fā)商敢于頂著法律、政策帶來的壓力，投入更多的資金從政府手中高價拿地，這樣，地方政府與開發(fā)商之間就形成了一種互利互惠的利益鏈。
能否取得建設(shè)用地使用權(quán)證書，主要還是取決于開發(fā)商的資金狀況，對于那些資金充足的開發(fā)商，資金不成問題，不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的限制就難以發(fā)揮威力。今年出現(xiàn)的“地王”幾乎全被上市公司包攬，至今鮮有非上市公司的身影出現(xiàn)。而上市公司通過股市得到的廉價資本，足以支持其化解掉資金壓力，不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的限制對這些財大氣粗的房地產(chǎn)公司而言，根本不足以構(gòu)成阻礙。
實際上，即使對于那些自有資金不足的開發(fā)商，不準分期拿證也未必有大的影響。盡管我國對開發(fā)商拿地貸款有重重限制，但是，一些神通廣大的開發(fā)商總能找到突破口，獲得銀行的資金支持。最近幾年，地價比房價升值速度更快，這使得地價的估值結(jié)果更讓銀行樂觀，由于銀行自己也有著強烈的逐利沖動，很容易與開發(fā)商一拍即合，為開發(fā)商提供資金，以分享土地升值的收益。倘若這個漏洞不堵住，不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的限制也很難對開發(fā)商囤地產(chǎn)生抑制作用。
而且，招拍掛制度為地方政府獲取更高土地出讓金提供了條件，而此次國土資源部正式發(fā)布的39號令，明確規(guī)定國有建設(shè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，也就是說，開發(fā)商通過激烈競爭拿地的局面并未有根本改善，在僧多粥少競爭激烈的情況下，地價是很難真正降下去的，而地價下降是房價下降的一個重要前提。
因此，單純依靠不準分期拿證的限制，很難有效打擊土地囤積現(xiàn)象，也很難對地價和房價產(chǎn)生大的影響，還需要其他調(diào)控措施的配合。(馮玉國)
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