中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)［2007］359號(hào))已于9月27日正式發(fā)布了。
鑒于美國次級(jí)按揭危機(jī)震動(dòng)世界金融市場(chǎng)，在主要金融機(jī)構(gòu)(包括政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款已占人民幣中長(zhǎng)期貸款的15.1%(中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》)的背景下，此舉對(duì)遏制房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投資者的過度投機(jī)傾向、抑制房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)自有其積極意義。但在資本市場(chǎng)火爆、房地產(chǎn)又是其中最火爆板塊之一的今天，要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)還必須對(duì)資本市場(chǎng)給予更多關(guān)注。
必須盯緊融資渠道
無疑，在房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)資本高度密集行業(yè)，要遏制其過熱和過度投機(jī)傾向，就必須從融資渠道下手，而調(diào)控的效力又取決于能否有效擊中房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最主要的融資渠道。房地產(chǎn)融資渠道依其性質(zhì)可劃分為債務(wù)融資和股權(quán)融資，依據(jù)其是否經(jīng)過金融中介可以劃分為直接融資和間接融資，依據(jù)融資方向可以劃分為買方融資(即購房者的預(yù)付款和按揭)和賣方融資(包括房地產(chǎn)開發(fā)信貸和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資)。
自從問世至今，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資渠道的主要特點(diǎn)是債務(wù)融資為主、間接融資為輔，以至于高負(fù)債率成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的普遍特點(diǎn)。根據(jù)中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組2005年8月5日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上；在房地產(chǎn)市場(chǎng)多年獨(dú)領(lǐng)中國內(nèi)地之風(fēng)騷的北京，2000年～2002年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率竟然高達(dá)81.2%。由于自有資本嚴(yán)重不足，多年來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度依賴各類銀行融資。
然而，在2004年前后政府加大力度緊縮信貸以抑制房地產(chǎn)投資過熱，中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金緊張局面。在中國股市新一輪牛市啟動(dòng)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必然更多地轉(zhuǎn)向股權(quán)融資；房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲又使得房地產(chǎn)公司成為資本市場(chǎng)的寵兒。
根據(jù)已經(jīng)公布的上市公司中報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年有38家A股和在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司通過增發(fā)等手段融資逾1100億元。與此相對(duì)應(yīng)的是，上半年滬深兩市共有106家公司完成股市融資(其中45家公司完成新股首次發(fā)行)，籌資總額1879.57億元。而證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)2007年9月29日舉行的2007年第143次會(huì)議又審核通過了名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司和億城集團(tuán)股份有限公司的增發(fā)申請(qǐng)。
與此同時(shí)，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中的地位出現(xiàn)下降。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金15618 億元，同比增長(zhǎng)27.8%，比去年同期下降1.3 個(gè)百分點(diǎn)；其中自籌資金和其他資金合計(jì)占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%；國內(nèi)貸款占比22.1%，增長(zhǎng)25.9%，增幅比去年同期下降30.5 個(gè)百分點(diǎn)(中國人民銀行：《2007年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方，在擁有股市這條快速套現(xiàn)渠道的情況下，投資者有能力、也有意愿承受更高的房地產(chǎn)收購價(jià)格；在房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方，依靠從資本市場(chǎng)籌集的巨額資金，房地產(chǎn)上市公司不僅有了足夠的資金實(shí)施捂盤抬價(jià)策略，而且得以實(shí)施新的經(jīng)營模式，即“資本市場(chǎng)募集資金——高價(jià)拿地——利用高額土地儲(chǔ)備題材抬高股價(jià)——再融資——再拿地……”其結(jié)果是今年以來各地頻頻涌現(xiàn)天價(jià)“地王”，出現(xiàn)增量土地地塊樓板價(jià)逼近乃至超過區(qū)域房?jī)r(jià)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象，媒體對(duì)此報(bào)道已經(jīng)相當(dāng)充分。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則助推房?jī)r(jià)
就總體而言，居住用地交易價(jià)格漲幅超過了同期房?jī)r(jià)漲幅，蘊(yùn)藏著未來房?jī)r(jià)進(jìn)一步加快上漲的壓力。
今年6月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.4%(國家發(fā)改委：《2007年1—8月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》)；相比之下，2007年第二季度土地交易價(jià)格同比上漲13.5%，漲幅比一季度高3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中居住用地交易價(jià)格上漲16.2個(gè)百分點(diǎn)，漲幅比一季度提高7.3個(gè)百分點(diǎn)之多(中國人民銀行研究局專題課題組：《當(dāng)前價(jià)格與未來趨勢(shì)分析(2007年9月)》)。
令人擔(dān)憂的是，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的調(diào)整可以提高房地產(chǎn)上市公司賬面凈資產(chǎn)和當(dāng)期盈利，房地產(chǎn)公司完全有可能運(yùn)用這項(xiàng)至今尚未運(yùn)用的題材進(jìn)一步延續(xù)其“資本市場(chǎng)募集資金——高價(jià)拿地——利用高額土地儲(chǔ)備題材抬高股價(jià)——再融資——再拿地……”模式。新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》已于2006年2月公布，自2007年1月1日起施行。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定會(huì)計(jì)報(bào)表中須單列“投資性房產(chǎn)”項(xiàng)目，其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第十條和第十一條規(guī)定，會(huì)計(jì)報(bào)表中須單列“投資性房產(chǎn)”項(xiàng)目，處理可以采用成本模式或者公允價(jià)值模式，在有活躍市場(chǎng)、能確定公允價(jià)值并能可靠計(jì)量的情況下可采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種模式下不計(jì)提折舊或減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值與原賬面值之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。近幾年我國房地產(chǎn)升值幅度之大有目共睹，上市公司一旦采用公允價(jià)值法計(jì)量其前些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其賬面凈資產(chǎn)和當(dāng)期盈利；而在2006年年報(bào)中，只有極少數(shù)上市公司選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司并未采取公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。
在這種情況下，難道我們不應(yīng)當(dāng)投入更多力量限制房地產(chǎn)公司在境內(nèi)外證券市場(chǎng)的融資行為嗎？(梅新育 作者為商務(wù)部研究員)
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