美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)金融也敲響了警鐘。9月末，央行、銀監(jiān)局頒布的關(guān)于提高第二套房貸首付比例和利率的房貸新政，令各地樓市不僅“銀十”銷售遇冷，而且讓各大商業(yè)銀行進(jìn)一步緊縮銀根規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。
“房貸新政的出臺(tái)在一定程度上抑制了購(gòu)房者的消費(fèi)熱情，市場(chǎng)交易量相對(duì)有所減少，但這是每次房地產(chǎn)新政出臺(tái)后的正常市場(chǎng)反映，不會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌�！北本┠铣且晃坏禺a(chǎn)商告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，此次新政進(jìn)一步打擊了以量取勝的投資客，但對(duì)于真正以自住為目的購(gòu)房者影響并不大。
首付款“水漲船高”消費(fèi)者觀望
新政出臺(tái)一個(gè)星期后，本報(bào)記者隨即采訪了北京一些樓盤銷售人員后發(fā)現(xiàn)，由于此次新政主要針對(duì)第二套住房，所以對(duì)于那些購(gòu)買第一套住房的消費(fèi)者沒有太多影響。位于朝青板塊一個(gè)樓盤項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，房貸新政后該項(xiàng)目接待的客戶中以購(gòu)買第一套住宅的人數(shù)較多�！斑@些客戶中有一些人前期看過房后一直猶豫不決，反而是新政促使他們成為準(zhǔn)客戶�！痹擁�(xiàng)目銷售人員表示，一些客戶感覺房地產(chǎn)政策越來(lái)越嚴(yán)，所以盡快下單以免未來(lái)政策對(duì)自身購(gòu)房也會(huì)有所限制。
與此同時(shí)，南城一個(gè)以中小戶型為主的項(xiàng)目銷售人員在電話中告訴記者，他們?cè)瓉?lái)的定位就以第一套自住客戶為主，所以房貸新政對(duì)其銷售影響不大。
但與此相反的是，一些中高檔項(xiàng)目的銷量在房貸新政后下滑較為明顯。東四環(huán)附近一個(gè)中高檔樓盤銷售人員表示，新政前每天最少有十來(lái)?yè)軆嚎蛻魜?lái)看房，但新政之后，每天就五、六個(gè)客戶看房，成交量也下降了。這種現(xiàn)象在北京一些中高檔項(xiàng)目中比較普遍。
“此次房貸新政將部分以投資為主的客戶擠出了市場(chǎng)�！北本╅_太物業(yè)交易保證有限公司總經(jīng)理白鈞在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著第二套首付比例以及利率的提高，房屋的投資回報(bào)空間再次被降低，部分投資者會(huì)選擇退市。
白鈞給記者舉了一個(gè)例子，他們公司有一位姓何的客戶原本已經(jīng)有一套房子，現(xiàn)在打算再投資購(gòu)買一套85平米，房屋總價(jià)100萬(wàn)元的二手房，以前他只需要首付20萬(wàn)元，貸款80萬(wàn)元，按照等額本息方式還款，房貸月供6038元，20年利息總計(jì)約65萬(wàn)。
但是，房貸新政出臺(tái)后，首付相當(dāng)于翻了一番，由20萬(wàn)變成40萬(wàn)，貸款60萬(wàn)，按照等額本息方式，每月還款5250元，20年利息總計(jì)約66萬(wàn)。雖然房貸月供每月少了近800元，可是前期投入一下子增加了20萬(wàn)，短期內(nèi)，要湊夠20萬(wàn)可不是件容易的事。并且，更讓何先生覺得不值的是，比以前少貸款20萬(wàn)，可20年利息總額反而多了1萬(wàn)。他覺得很不劃算，所以暫時(shí)放棄購(gòu)買。
有關(guān)專家表示，此次房貸首付比例提高至四成以及利率提高，可以看出銀行正著手多角度擠壓房產(chǎn)泡沫。雖然還不能完全杜絕投資客，但至少可以打擊很大一部分以租養(yǎng)房的中小投資者和一大部分只付首付款以量取勝的投機(jī)者。
政策力度不夠 房?jī)r(jià)難下跌
在此次房貸新政出臺(tái)后，很多消費(fèi)者寄希望于新政能拉低房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士指出，事實(shí)上，政策的初衷是想控制炒房，抑制房?jī)r(jià)，通過金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱的現(xiàn)狀。
“但是，期望這一政策降低房?jī)r(jià)可能效果不太明顯。”白鈞表示，以北京為例，目前剛性需求仍然較大，而市場(chǎng)供小于求的局面并未改變，以自住為主的需求者就已經(jīng)消化了很多房源。所以，房?jī)r(jià)下跌短期內(nèi)很難看到。
成都金房集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉白表示，房貸新政可能會(huì)使房?jī)r(jià)的上漲幅度降低，但上漲幅度降低也并非意味著房?jī)r(jià)下調(diào)，只能說在一定時(shí)期內(nèi)上漲速度放緩而已。
縱觀全國(guó)房市，好像已經(jīng)形成全國(guó)價(jià)格同盟，不斷上漲的房?jī)r(jià)更加刺激了投資者的欲望，買漲不買跌，再不買還要漲已經(jīng)成為一種普遍的買房心理了。對(duì)于開發(fā)商的價(jià)格壟斷經(jīng)營(yíng)行為，國(guó)家并無(wú)相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)約束。
而在新政頒布的第二天，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在接受媒體采訪時(shí)更是表示，房貸首付比例提高至四成，房?jī)r(jià)照漲。
有開發(fā)商表示，房貸首付比例提高的這部分也屬于房?jī)r(jià)的一部分，是“自己必須買單”的內(nèi)容，只不過早晚問題，因此對(duì)買家影響不大。
“事實(shí)上，現(xiàn)在主要的問題是第二套房貸申請(qǐng)比過去困難很多。”白鈞告訴記者，在央行房貸新政出臺(tái)后，各個(gè)商業(yè)銀行隨即開始嚴(yán)格執(zhí)行。據(jù)了解，建設(shè)銀行目前二手房貸款幾乎停止。而此前房貸業(yè)務(wù)做得較多的工商銀行也在收緊房貸業(yè)務(wù)，對(duì)貸款人的資質(zhì)審查更加嚴(yán)格，申請(qǐng)難度進(jìn)一步加大。
業(yè)內(nèi)分析人士表示，受美國(guó)次貸危機(jī)和森豪騙貸案啟示，銀行發(fā)放住房貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，適當(dāng)緊縮銀根，加強(qiáng)審核力度，不僅可以降低銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于擠壓房產(chǎn)泡沫、抑制惡意房產(chǎn)投機(jī)都有著不可估量的作用。(王小霞)
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