房?jī)r(jià)的暴漲犯了眾怒。房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)的老板，如同過(guò)街老鼠。業(yè)界除了一個(gè)任志強(qiáng)出來(lái)爭(zhēng)辯幾句，剩下的輿論幾乎都是揭批房地產(chǎn)的，輿論幾乎一律。
我無(wú)意為房地產(chǎn)商辯護(hù)，也不愿去分析房?jī)r(jià)高企的原因。我只是覺(jué)得很多揭批房地產(chǎn)的文章沒(méi)有說(shuō)到點(diǎn)子上。指責(zé)謾罵過(guò)多，理性分析太少，大多人云亦云。比如，10月11日出版的《南方周末》刊登了一篇自稱(chēng)是資深房地產(chǎn)策劃人寫(xiě)的文章《樓房定價(jià)與成本無(wú)關(guān)》(下稱(chēng)《無(wú)關(guān)》)。該文章被《南方周末》的編輯定為“揭露行業(yè)操作內(nèi)幕”的文章，所以，乍一看這個(gè)標(biāo)題還真以為房地產(chǎn)商玩了什么貓膩呢。然而細(xì)讀起來(lái)，并沒(méi)有覺(jué)得房地產(chǎn)商有多“黑”。
《無(wú)關(guān)》一文為了渲染房?jī)r(jià)訂的離譜，特意把定價(jià)的方法分為兩種：“一種是成本核算法——通過(guò)計(jì)算成本加上利潤(rùn)核算，得出最終市場(chǎng)價(jià)格。另一種是對(duì)比核算法——通過(guò)和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格對(duì)比，得出最終的市場(chǎng)價(jià)格�！逼鋵�(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，這兩“種”定價(jià)方式?jīng)]有太多的差別，并不存在截然的對(duì)立。即使用成本核算法，“利潤(rùn)”的核算也是依據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)確定的。就拿大白菜來(lái)說(shuō)，菜農(nóng)買(mǎi)菜也是依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的情況來(lái)制定出售價(jià)格的。種白菜的少了，大白菜的價(jià)格就是要高，種白菜的多了，價(jià)錢(qián)自然賣(mài)不上去了。再比如，平常年份，海南的香蕉是1塊多錢(qián)1公斤，但是今年最便宜的時(shí)候2毛錢(qián)1公斤都沒(méi)人要。難道是今年海南的農(nóng)民付出的少了嗎？不是，只是因?yàn)榻衲昴瓿跄承┎涣济襟w肆意歪曲海南的香蕉染病，導(dǎo)致需求大量減少�？梢�(jiàn)，白菜和樓房在定價(jià)方式上沒(méi)有本質(zhì)的差別。
由此可見(jiàn)，根據(jù)成本、供求關(guān)系等多種市場(chǎng)因素來(lái)確定商品的價(jià)格，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，作為房地產(chǎn)自然也不能例外。我們沒(méi)有理由指責(zé)房地產(chǎn)商采取采用“對(duì)比核算法”來(lái)確定商品房的價(jià)格。
《無(wú)關(guān)》一文似乎對(duì)“市場(chǎng)”有一種敵視的態(tài)度，他的理由居然是：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)發(fā)生很大的變化，但是，房地產(chǎn)的成本卻沒(méi)有發(fā)生多大變化。那意思是，房地產(chǎn)商掙多了。于是，它便憤憤然的舉例說(shuō)道：“A樓盤(pán)，在2005年時(shí)用市場(chǎng)比較法，與B、C、D、E等樓盤(pán)進(jìn)行參照對(duì)比后，演算得出該樓盤(pán)的售價(jià)為5000元／平方米左右，投資回報(bào)率為23%。但因種種原因，該樓盤(pán)在該年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市場(chǎng)推售。當(dāng)初參照的B、C、D、E等樓盤(pán)的售價(jià)都發(fā)生了變化，不再是2005年時(shí)的價(jià)格了。我們必須根據(jù)2007年的價(jià)格再重新進(jìn)行演算并得出的A樓盤(pán)的售價(jià)為9000元／平方米，而投資回報(bào)率也變成110%了�！庇谑恰稛o(wú)關(guān)》的心態(tài)不平衡了：“A樓盤(pán)的成本并未增加很多(建安成本基本沒(méi)增加，增加的只有管理成本等，但與增長(zhǎng)的售價(jià)比，幾乎可以忽略不計(jì))，但售價(jià)卻幾乎翻了一倍�！庇谑�，得出了樓房定價(jià)與成本無(wú)關(guān)的結(jié)論。
但我以為，上述A樓盤(pán)按照2007年的市場(chǎng)情況重新定價(jià)是合理的，因?yàn)楫吘故袌?chǎng)在變化。而如果市場(chǎng)變了，你的價(jià)格還不變，那倒真是有問(wèn)題了，誰(shuí)也不是傻子！
另外，《無(wú)關(guān)》一文由此得出“定價(jià)與成本無(wú)關(guān)”的推斷也是有片面的。如果我們非要計(jì)算A項(xiàng)目的成本的話，我們至少還要考慮這兩個(gè)問(wèn)題：首先，兩年時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目占用的資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用是在增加的，并且不是小數(shù)，不能不考慮在內(nèi)。其次，兩年時(shí)間內(nèi)資金的機(jī)會(huì)成本也在增加。我們知道，作為中國(guó)股市標(biāo)桿標(biāo)竿的上證綜合指數(shù)，在2005年的時(shí)候只有1000點(diǎn)左右，兩年后的今天已經(jīng)是6000點(diǎn)了。兩年來(lái)股市中的任何一只股票的漲幅都超過(guò)了100%，有的甚至是十幾倍的漲幅。而A樓盤(pán)價(jià)格的漲幅不過(guò)是80%。不妨舉個(gè)例算個(gè)帳：假如，2005年你有50萬(wàn)元，那時(shí)你可以買(mǎi)到A項(xiàng)目100平米的房子。如果你沒(méi)有買(mǎi)房子，而是把50萬(wàn)投入了股市，那么到了2007年，最保守的估計(jì)，你也有了100萬(wàn)元，按9000元1平米的價(jià)格計(jì)算，你只要花90萬(wàn)就可以買(mǎi)100平米的房子——你還富余了10萬(wàn)塊錢(qián)。瞧瞧，你連裝修費(fèi)都有了。
反過(guò)來(lái)，如果房地產(chǎn)公司2005年把A項(xiàng)目都賣(mài)出去，然后把回籠的錢(qián)投資證券市場(chǎng)，那么它賺的比現(xiàn)在按9000塊一平米賣(mài)房子要多得多。這就是機(jī)會(huì)成本。從投資的角度看，機(jī)會(huì)成本也是成本！
所以，《無(wú)關(guān)》所說(shuō)的“捂盤(pán)”，不過(guò)是一些缺少智慧的開(kāi)發(fā)商干的傻事，根本不是房地產(chǎn)業(yè)的主流。(袁峻)
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